Kiinteistön due diligence -tarkastus Alankomaissa tarkoittaa kolmen asian selvittämistä ennen kauppakirjan allekirjoittamista: että myyjä voi tosiasiallisesti luovuttaa myytävän omaisuuden, että ostaja saa käyttää sitä aiottuun tapaan ja että mikään maahan liittyvä velvoite ei siirry ostajalle huomaamatta. Alankomaiden laki tekee ensimmäisestä suhteellisen helpon ja kahdesta muusta petollisen vaikean, koska julkiset rekisterit ovat täydellisiä oikeuksien osalta, mutta eivät kerro mitään kaavoituksesta tai kunnosta. Tässä artikkelissa esitetään, mitä asiantuntija tarkistaa, missä järjestyksessä ja mitkä havainnot pitäisi estää kauppa.
Mitä rekisterit todistavat ja mitä eivät
Alankomaiden kiinteän omaisuuden siirto edellyttää kolmea asiaa: voimassa olevaa omistustodistusta, notaarin vahvistamaa siirtokirjaa ja kyseisen asiakirjan rekisteröintiä Kadasterin ylläpitämiin julkisiin rekistereihin. Yhdenkään rekisteröinnin puuttuessa omistusoikeus ei siirry, riippumatta siitä, kuinka paljon rahaa on vaihtanut omistajaa. Rekisterit tallentavat kiinteistökauppaa koskevat asiakirjat ja rekisteröitävät tiedot, ja ne ovat avoimia kaikille, minkä vuoksi omistusoikeuden selvittäminen Alankomaissa on nopeaa verrattuna lainkäyttöalueisiin, jotka perustuvat yksityisiin omistusoikeusketjuihin.
Rekisterit eivät ole takuu. Alankomaiden järjestelmä on negatiivinen ja sillä on suojaava vaikutus: rekisteröinti ei takaa rekisteröidyn oikeuden pätevää olemassaoloa, ja rekisteröimätön oikeus voi silti olla pätevä sen luoneiden osapuolten välillä. Laki tarjoaa sen sijaan suojaa henkilölle, joka on luottanut rekistereihin vilpittömässä mielessä, tietyin ehdoin, mikä on erilainen ja suppeampi asia. Käytännössä tämä tarkoittaa kahta menetelmäsääntöä. Lue itse asiakirjat tiivistelmän sijaan, koska velvoitteet on esitetty asiakirjassa eivätkä hakemistossa. Ja palaa ketjussa riittävän pitkälle taaksepäin valitaksesi asiakirjan, jossa rasite luotiin, koska myöhemmissä asiakirjoissa se usein toistetaan puutteellisesti tai ei ollenkaan.
Rasitteet: mikä sitoo seuraajaa ja mikä ei
Eniten vahinkoa aiheuttaa ero maanomistukseen liittyvien oikeuksien ja velvollisuuksien välillä. Rajoitetut omistusoikeudet sitovat kaikkia: vuokraoikeus (erfpacht), pinta-alaoikeus (opstalrecht), rasitteet (erfdienstbaarheden), käyttöoikeus ja kiinnitys liittyvät kaikki itse kiinteistöön ja pysyvät voimassa myynnin jälkeen. Jos kiinteistö on huoneisto-oikeus, osituskirja ja asunnonomistajien yhdistyssäännöt sitovat myös jokaista seuraavaa omistajaa.
Sopimusvelvoitteet ovat eri asia. Laadullinen velvoite, joka on velvoite sietää tai olla tekemättä jotakin, siirtyy seuraajalle vain, jos se on luotu notaarin vahvistamalla asiakirjalla ja rekisteröity; jos jompikumpi puuttuu, se sitoo vain alkuperäistä osapuolta. Ketjulauseke sitä vastoin ei koskaan kulje kiinteistön mukana: se velvoittaa myyjän asettamaan saman velvoitteen seuraavalle ostajalle sakkomaksulla, ja se siksi raukeaa hiljaa heti, kun yksi ketjun lenkki unohtaa sen. Kun löydät ketjulausekkeen, kysymys ei ole siitä, mitä siinä sanotaan, vaan siitä, onko se todella siirtynyt jokaisessa asiakirjassa sen luomisen jälkeen ja onko sakko jo menetetty.
Vuokraoikeus ansaitsee erillisen käsittelyn, koska se on yleinen suuremmissa kaupungeissa, joissa kunta pitää maan omistuksessaan ja myöntää pitkäaikaisen käyttöoikeuden. Vuokraoikeuden taloudelliset vaikutukset muodostuvat maanvuokrasta, tarkistusajankohdista ja ehdoista, joilla oikeus päättyy tai uusitaan, ja nämä sisältyvät vuokraoikeuden ehtoihin eivätkä kauppasopimukseen. Artikkelimme aiheesta erfpacht ja pitkäaikainen vuokrasopimus toimii mekaniikan kautta, ja taustalla oleva vertailu täyteen omistajuuteen on esitetty kohdassa omistusoikeus tai vuokraoikeus.
Suunnittelu: omgevingsplan korvasi bestemmingsplan
Ympäristö- ja kaavoituslain tultua voimaan 1. tammikuuta 2024 vanhat kaavoitussuunnitelmat eivät enää ole itsenäisiä. Jokaisella kunnalla on nyt yksi omgevingsplan, ja entiset bestemmingsplannen-suunnitelmat on sisällytetty sen väliaikaiseen osaan, josta ne muutetaan lopulliseksi kaavaksi siirtymäkauden aikana, joka ulottuu pitkälle seuraavalle vuosikymmenelle. Ostajan kannalta tällä on käytännön seuraus: tiettyyn tontille sovellettava sääntö voi sijaita väliaikaisessa osassa, uusissa kunnan säännöissä tai suoraan sovellettavissa kansallisissa säännöissä, eikä pelkästään vanhan kaavoituskartan tarkistaminen enää riitä.
Vastattavat kysymykset ovat samat kuin aina ennenkin. Minkä käytön kaava sallii, mitä se sallii rakennusmäärän suhteen ja vastaako nykyinen käyttötarkoitus sitä vai perustuuko se vanhaan lupaan tai siirtymäkauden suojeluun. Jos aiottu käyttötarkoitus vaatii muutosta, selvitä, onko kunta halukas myöntämään ympäristöluvan poikkeavalle toiminnalle ennen sitoutumista, ja kirjaa se ehdoksi eikä odotukseksi. Tarkista, onko kunnalla tontille etuosto-oikeus, jota nyt säännellään ympäristö- ja kaavoituslaissa ja joka on rekisteröity julkisiin rekistereihin, koska se voi estää myynnin kenellekään muulle. Tarkista, onko tontilla suojeltu muistomerkkistatus, joka rajoittaa muutoksia ja tuo mukanaan omat lupavaatimuksensa, ja tarkista, johtuvatko maaperän laadusta mahdolliset velvoitteet, koska maaperän ja saastumisen säännöstö kulkee nyt myös ympäristölainsäädännön läpi ja tuore maaperäselvitys on vakiokäytäntö.
Vuokralaiset: ostaminen ei riko vuokrasopimusta
Vuokratun kiinteistön ostaja ottaa vuokrasopimuksen haltuunsa lain nojalla. Tämä yksi sääntö, "koop breekt geen huur", ratkaisee useampia liiketoimia kuin mikään muu, ja se tarkoittaa, että vuokrasopimukset ovat yhtä tärkeä osa due diligence -tarkastusta kuin kiinteistökaupat. Asuinkiinteistöjen osalta säännöt muuttuivat merkittävästi 1. heinäkuuta 2024, kun määräaikaisia vuokrasopimuksia ja kohtuuhintaista vuokraa koskeva lainsäädäntö tuli voimaan. Tämä kavensi olosuhteita, joissa määräaikaista asuinvuokrasopimusta voidaan käyttää, ja laajensi säänneltyä vuokraa asettaen markkinoille entistä korkeammat kriteerit. Ennen kyseistä päivämäärää vallinneeseen tilanteeseen perustuvat oletukset saavutettavissa olevasta vuokrasta ovat epäluotettavia.
Liikekiinteistöjen osalta luokittelu on ratkaiseva. Vähittäismyynti- ja ravitsemustilat kuuluvat suojajärjestelmän piiriin, jossa on viisi- ja viisivuotisrakenne ja rajoitetut irtisanomisperusteet, kun taas toimisto- ja muut liiketilat kuuluvat kevyemmän järjestelmän piiriin, jossa vuokralaisen tärkein suoja on tyhjennysvelvollisuuden keskeyttäminen. Nämä kaksi eivät ole keskenään vaihdettavissa, ja väärän mallin mukainen vuokrasopimus luo suojaa, jota kukaan ei ole tarkoittanut. Se, kuuluuko palvelumaksu, ylläpitovelvoite tai varustaminen vuokranantajalle vai vuokralaiselle, määräytyy vuokrasopimuksen ja sovellettavien yleisten ehtojen mukaan, ja nämä ehdot eroavat käytössä olevien vakiomallien välillä. Vertailemme näitä kahta järjestelmää... Alankomaiden kiinteistölaki ja liiketilojen vuokralaki.
Ostosopimus: missä riski tosiasiallisesti jaetaan
Due diligence -tarkastusten tulokset ovat arvokkaita vain sen mukaan, mitä sopimus niille tekee. Kuluttajaostajan on tehtävä asunnon ostosopimus kirjallisesti, ja ostajalla on kolmen päivän harkinta-aika, johon on sisällytettävä vähintään kaksi arkipäivää, jonka aikana kauppa voidaan purkaa perustelematta ja ilman kustannuksia. Tämä aika alkaa siitä hetkestä, kun allekirjoitettu sopimus luovutetaan, joten asiakirjan toimituspäivä on kirjattava, ei oletettava.
Tämän lisäksi kolme lauseketta hoitaa homman. Lauseke, jossa kuvataan, mihin kiinteistön on soveltuttava, määrittää, onko vika myyjän vai ostajan ongelma, eikä myyjä, joka tietää virheestä, voi piiloutua yleisen poissulkemisen taakse. Ikärajaa koskeva lauseke tai asumiskieltolauseke siirtää riskin toiseen suuntaan, eikä niitä tule koskaan allekirjoittaa ymmärtämättä, mitä ne poissulkevat. Rahoitusehto määrittää, milloin ostaja voi luovuttaa, ja se edellyttää päivämäärää, määriteltyä summaa ja kuvausta siitä, mitä todisteita kieltäytymisestä vaaditaan. Vakuuslauseke, joka on yleensä kymmenen prosentin suuruinen käsiraha tai pankkitakuu, määrittää, mitä tapahtuu, jos osapuoli laiminlyö sopimuksen, sekä vakiomallien mukaisen sopimusrikkomuksen seuraamuksen.
Huomaa Alankomaiden lain kohta, joka sulkee ostajat pois muiden järjestelmien piiriin: irtaimen tavaran kuluttajaostoihin sovellettava kahden kuukauden ilmoitusaika ei koske talon ostoa. Siellä sovelletaan velvollisuutta tehdä valitus kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, mikä on lyhyempi aika kuin useimmat ostajat odottavat ja joka arvioidaan olosuhteiden mukaan. Jos vaatimus voi olla vanhentunut, kirjallinen keskeytys on ainoa luotettava ratkaisu. Oppaamme... alustava kauppasopimus ja hollantilainen kiinteistökauppasopimus käy läpi vakioteksti.
Notaari ja mitä notaari ei tee puolestasi
Notaari laatii siirto- ja kiinnityskirjan, tarkistaa rekisterit välittömästi ennen rekisteröintiä, pitää kauppahintaa kolmannen osapuolen tilillä ja maksaa olemassa olevat maksut. Notaari on julkinen virkamies, jolla on puolueettomuusvelvollisuus molempia osapuolia kohtaan, ja henkilöllisyyden tarkistaminen ja rahanpesun estämiseen liittyvät velvoitteet kuuluvat myös notaarin vastuulle. Notaari ei kuitenkaan neuvo toista osapuolta siitä, onko kauppa hyvä idea, neuvottele sopimuksesta tai tutki kaavoitusasentoa tai rakennuksen kuntoa. Ostajat olettavat usein toisin ja huomaavat puutteen vasta jälkikäteen; rooli on kuvattu artikkelissamme aiheesta Alankomaiden notaari ja omaisuuden laillinen siirto.
Varainsiirtovero maksetaan hankinnan yhteydessä, ja lainsäätäjä vahvistaa verokannat, verovapaudet ja ehdot, jotka muuttuvat vuodesta toiseen. Koska verokanta riippuu kiinteistön käyttötarkoituksesta ja ostajan asemasta, ja koska väärän maan hankkimisesta vasta kaupan valmistuttua ei ole seurauksia, tämä on veroneuvojan tehtävä strukturointivaiheessa eikä asia, josta sovitaan kauppasopimuksessa. Ostajan kustannuspuoli on esitetty yleiskatsauksessamme. varainsiirtovero ja ostajan kulut.
Työmääräys tutkintaa varten
Aloita rekistereistä, koska ne ovat halpoja ja nopeita, ja ne ratkaisevat, onko loput tehtävä: nykyinen omistusoikeuskirja, asiakirjat, joissa on luotu rajoitetut oikeudet ja laadulliset velvoitteet, sekä mahdolliset rekisteröidyt ulosmittaukset, kiinnitykset tai etuosto-oikeudet. Lue sitten kaavasuunnitelman kanta ja lupahistoria, ja vasta sitten teetä tekniset ja ympäristötutkimukset, jotka ovat kallein osa. Jos kiinteistö on vuokrattu, seuraavaksi tulevat vuokrasopimukset ja vuokrahistoria sekä yhtiövastikkeiden selvitykset. Jos kyseessä on asunto-osakeyhtiön oikeus, lisää osituskirja, yhdistyksen säännöt, pöytäkirjat, pitkän aikavälin ylläpitosuunnitelma ja vararahaston tila.
Kirjaa jokainen löydös kauppakirjaan kirjeenvaihdon sijaan. Ehto, joka esiintyy vain sähköpostikeskustelussa, on hyvin vähäarvoinen kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, koska sopimus ja kauppakirja yhdessä määräävät, mitä myytiin ja millä ehdoilla. Jos löydöstä ei voida ratkaista ennen allekirjoittamista, valinta on ennakkoehto, hinnanmuutos, korvaus tai notaarin hallussa oleva pidätysmääräys, ja mikä neljästä vaihtoehdosta riippuu siitä, onko riski mitattavissa ja kuka on parhaassa asemassa poistamaan sen. Yleisimmät virheet hollantilaisessa kiinteistökaupassa on esitetty artikkelissamme aiheesta miten välttää yleisiä sudenkuoppia Alankomaiden kiinteistöoikeudessa.
Lopuksi, pidä aikataulu rehellisenä. Rahoitusehdot umpeutuvat, harkinta-ajat kestävät päiviä viikkojen sijaan, ja kunta, jolta on pyydetty kantaa poikkeavaan käyttöön, ei vastaa nopeasti. Allekirjoituspäivää edeltäviin päiviin tiivistetty due diligence -tarkastus tuottaa tuloksia, joihin kukaan ei voi ryhtyä, mikä on kalliimpi lopputulos kuin viivästynyt valmistuminen.
Law & More Toimimme ostajien, myyjien, vuokranantajien, vuokralaisten ja rakennuttajien eduksi hollantilaisissa kiinteistöasioissa, aina omistusoikeus- ja kaavaselvityksistä kauppasopimukseen sekä virheitä, vuokrasopimuksia ja vuokraoikeuden ehtoja koskeviin riitoihin. Jos olet valmistelemassa kauppaa tai olet löytänyt rekistereistä jotain, mitä et voi tallentaa, ota yhteyttä meihin. kiinteistölakitiimi in Eindhoven or Amsterdam.
