Miten koronakriisi vaikuttaa liiketilojen vuokrasopimuksiin?
Koko maailma on tällä hetkellä käsittämätön kriisi. Tämä tarkoittaa, että hallitusten on myös toteutettava poikkeuksellisia toimenpiteitä. Tämän tilanteen aiheuttamat ja aiheuttamat vahingot voivat olla valtavia. Tosiasia, että kukaan ei tällä hetkellä pysty arvioimaan kriisin laajuutta eikä sitä, kuinka kauan se kestää. Tilanteesta riippumatta toimitilavuokrasopimukset ovat edelleen voimassa. Tämä herättää useita kysymyksiä. Tässä artikkelissa haluamme vastata muutamiin kysymyksiin, joita voi syntyä toimitilojen vuokralaisten tai vuokranantajien kanssa.
Vuokranmaksu
Onko sinun vielä maksettava vuokra? Vastaus tähän kysymykseen riippuu tapauksen olosuhteista. Joka tapauksessa kaksi tilannetta on erotettava toisistaan. Ensinnäkin toimitilat, joita ei enää voida käyttää liiketoimintatarkoituksiin, kuten ravintolat ja kahvilat. Toiseksi on kauppoja, jotka saattavat vielä olla avoinna, mutta päättävät sulkea ovensa itse.
Vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasopimuksen perusteella. Jos näin ei tapahdu, kyseessä on sopimusrikkomus. Nyt herää kysymys, voiko kyseessä olla ylivoimainen este? Ehkä vuokrasopimuksessa on sopimuksia olosuhteista, joissa ylivoimainen este voi syntyä. Jos ei, laki pätee. Lain mukaan kyseessä on ylivoimainen este, jos vuokralaista ei voida pitää vastuullisena laiminlyönnistä; toisin sanoen se ei ole vuokralaisen vika, ettei hän voi maksaa vuokraa.
On epäselvää, johtaako koronaviruksen aiheuttama velvoitteiden noudattamatta jättäminen ylivoimaiseen esteeseen. Koska tälle ei ole ennakkotapausta, on vaikea arvioida, mikä tässä tapauksessa on lopputulos. Se, mikä kuitenkin vaikuttaa, on usein käytetty ROZ (Real Estate Council) sopimus tämäntyyppisissä vuokrasuhteissa. Tässä sopimuksessa vuokranalennusvaatimus ei ole vakiona. Kysymys kuuluu, voiko vuokranantaja järkevästi säilyttää tämän näkemyksen nykyisessä tilanteessa.
Jos vuokralainen päättää sulkea myymälän, tilanne on erilainen. Tällä hetkellä ei kuitenkaan ole velvollisuutta siihen, tosiasia on, että vierailijoita on vähemmän ja siten vähemmän voittoa. Kysymys on siitä, pitäisikö olosuhteiden olla kokonaan vuokralaisen kustannuksella. Tähän kysymykseen ei voida antaa selkeää vastausta, koska jokainen tilanne on erilainen. Tätä on arvioitava tapauskohtaisesti.
Odottamattomat olosuhteet
Sekä vuokralainen että vuokranantaja voivat vedota odottamattomiin olosuhteisiin. Yleisesti ottaen talouskriisi on vastuussa yrittäjän puolesta, vaikka koronakriisin takia useimmiten tilanne voi olla toisin. Myös hallituksen toteuttamat toimenpiteet voidaan ottaa huomioon. Ennakoimattomiin olosuhteisiin perustuva vaatimus antaa oikeuden saada vuokrasopimusta muutettua tai mitätöidä.
Tämä on mahdollista, jos vuokralaista ei voida enää kohtuudella edellyttää jatkavan sopimusta. Eduskuntahistorian mukaan tuomarin on tässä asiassa toimittava maltillisesti. Olemme myös nyt tilanteessa, jossa myös tuomioistuimet ovat kiinni: siksi tuomion nopea saaminen ei ole helppoa.
Vuokra-omaisuuden puute
Vuokralainen voi vaatia vuokran alennusta tai korvausta puutteen sattuessa. Kiinteistön kunnon puute tai muu kunto johtaa siihen, että vuokralaisella ei ole vuokrasopimuksen alkaessa oikeutettua vuokraetua. Puute voi olla esimerkiksi: rakennusvirheet, vuotava katto, hometta ja kyvyttömyys saada käyttölupaa varauloskäynnin puuttumisen vuoksi.
Tuomioistuimet eivät yleensä ole innokkaita arvioimaan, että on olemassa seikka, jonka on oltava vuokranantajan vastuulla. Joka tapauksessa yleisön puuttumisesta johtuva huono liiketoiminta ei ole seikka, joka pitäisi laskuttaa vuokranantajalta. Tämä on osa yrittäjäriskiä. Oma roolinsa on myös se, että vuokra-asuntoa voidaan monessa tapauksessa edelleen käyttää. Siksi useammat ravintolat toimittavat tai noutavat ateriansa vaihtoehtona.
Hyödyntämisvelvoite
Suurimpaan osaan toimitilojen vuokrasopimuksista sisältyy toimintavelvoite. Tämä tarkoittaa, että vuokralaisen on käytettävä vuokrattuja toimitiloja. Erityisissä olosuhteissa hyväksikäyttövelvollisuus voi johtua laista, mutta näin ei aina ole. Lähes kaikki liike- ja toimitilojen vuokranantajat käyttävät ROZ-malleja. ROZ-malleihin liittyvissä yleisissä määräyksissä todetaan, että vuokralainen käyttää vuokrattua tilaa ”tehokkaasti, kokonaan, asianmukaisesti ja henkilökohtaisesti”. Tämä tarkoittaa, että vuokralaiseen liittyy toimintavelvoite.
Toistaiseksi Alankomaissa ei ole julkista toimenpidettä, jossa määrättäisiin kauppakeskuksen tai toimistotilan sulkemisesta. Hallitus on kuitenkin ilmoittanut, että kaikki koulut, ruoka- ja juomapaikat, urheilu- ja kuntoklubit, saunat, seksiklubit ja kahvilat on pidettävä suljettuina valtakunnallisesti toistaiseksi. Jos vuokralainen on valtion määräyksellä velvollinen sulkemaan vuokrakohteen, vuokralainen ei ole vastuussa siitä.
Tämä on seikka, josta nykyisen kansallisen tilanteen mukaan vuokralaista ei pitäisi joutua vastuuseen. Yleisten määräysten mukaan vuokralainen on myös velvollinen noudattamaan viranomaisten ohjeita. Työnantajana hän on myös velvollinen huolehtimaan turvallisesta työympäristöstä. Tämä velvoite johtuu siitä, ettei työntekijöitä altisteta koronavirustartuntariskille. Näissä olosuhteissa vuokranantaja ei voi pakottaa vuokralaista toimimaan.
Henkilöstön ja / tai asiakkaiden terveydenhuollon vuoksi näemme, että vuokralaiset itse myös päättävät sulkea vuokra-asunnon vapaaehtoisesti, vaikka hallitus ei olisikaan antanut siihen ohjeita. Uskomme nykyisissä olosuhteissa, että vuokranantajat eivät voi tehdä vaatimusta velvoitteen täyttämisestä, sakkojen maksamisesta tai vahingonkorvauksesta. Perusteltavuuden ja oikeudenmukaisuuden sekä velvollisuuden rajoittaa vuokralaiselle aiheutuvat vahingot mahdollisimman paljon, perusteella on vaikea kuvitella, että vuokranantaja vastustaisi (väliaikaista) sulkemista.
Vuokra-omaisuuden erilainen käyttö
Ruoka- ja juomalaitokset ovat tällä hetkellä suljettu. Ruoan nouto ja toimitus on kuitenkin edelleen sallittua. Vuokrasopimus tarjoaa kuitenkin suurimman osan ajasta tiukkaa tarkoitusta koskevaa politiikkaa; mikä nostamisen eroaa ravintolasta. Seurauksena on, että vuokralainen voi toimia vastoin vuokrasopimusta ja - mahdollisesti - menettää sakot.
Nykyisessä tilanteessa jokaisella on velvollisuus rajoittaa vahinkoaan niin paljon kuin mahdollista. Vaihtamalla nouto- / toimitustoimintoon vuokralainen noudattaa vaatimuksia. Näissä olosuhteissa on kaikessa kohtuullisessa mielessä vaikea puolustaa sitä näkemystä, että tämä on sopimuksen tarkoituksen vastaista. Itse asiassa vuokranantajalla on todennäköisemmin korvausvaatimus vuokralaiselle, jos vuokralainen ei tee kaikkensa pitääkseen liiketoimintansa jatkuakseen voidakseen maksaa vuokran.
Yhteenveto
Toisin sanoen jokaisella on velvollisuus rajoittaa vahingonsa niin paljon kuin mahdollista. Hallitus on jo ilmoittanut kauaskantoisista toimenpiteistä yrittäjien auttamiseksi ja heidän taloudellisen paineen vähentämiseksi. On suositeltavaa käyttää näiden toimenpiteiden mahdollisuuksia. Jos vuokralainen kieltäytyy tekemästä niin, voi olla vaikeaa siirtää tappiot vuokranantajalle. Tämä pätee myös päinvastoin. Samaan aikaan poliitikot ovat myös kehottaneet vuokranantajia alentamaan vuokran määrää tulevana ajanjaksona, jotta riski jaetaan.
Vaikka vuokralainen ja vuokranantaja ovat keskenään sopimussuhteessa ja periaate on "sopimus on sopimus". Suosittelemme keskustelemaan keskenään ja tarkastelemaan mahdollisuuksia. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat tavata toisensa näinä poikkeuksellisina aikoina. Vaikka vuokralaisella ei ole tuloja sulkemisen vuoksi, myös vuokranantajan kulut jatkuvat. On kaikkien etujen mukaista, että molemmat yritykset selviävät ja selviävät tästä kriisistä.
Näin vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että vuokra maksetaan väliaikaisesti osittain ja vaje saadaan kurottua, kun toimitila avataan uudelleen. Meidän on autettava toisiamme mahdollisuuksien mukaan, ja lisäksi vuokranantajat eivät hyödy konkurssissa olevista vuokralaisista. Uutta vuokralaista ei nimittäin näinä aikoina helposti löydy. Mitä tahansa teetkin, älä tee hätiköityjä päätöksiä, vaan anna meidän neuvoa sinua mahdollisuuksista.
Ota yhteyttä
Koska nykyinen tilanne on niin arvaamaton, voimme kuvitella, että tämä voi herättää sinulle monia kysymyksiä. Seuraamme tarkkaan kehitystä ja pidämme mielellämme ajan tasalla viimeisimmästä tilanteesta. Jos sinulla on kysyttävää tästä artikkelista, älä epäröi ottaa yhteyttä Law & More.