Mitkä ovat oikeutesi?
Jokaisella vuokralaisella on kaksi tärkeää oikeutta: oikeus nauttia elämästä ja oikeus vuokrata suoja. Missä keskustelimme vuokralaisen ensimmäisestä oikeudesta vuokranantajan velvollisuudet, vuokralaisen toinen oikeus tuli erilliseen blogiin vuokrasuoja.
Siksi tässä blogissa käsitellään toista mielenkiintoista kysymystä: mitä muita oikeuksia vuokralaisella on? Oikeus asumisen nauttimiseen ja oikeus vuokrasuojaan eivät ole ainoita oikeuksia, jotka vuokralaisella on vuokranantajaa vastaan. Vuokralaisella on esimerkiksi myös useita oikeuksia kiinteistön luovutuksen yhteydessä, jotka eivät ylitä vuokraa ja edelleenvuokrausta. Molempia oikeuksia käsitellään peräkkäin tässä blogissa.
Omaisuuden siirto ei ylitä vuokraa
Alankomaiden siviililain 1: 7 §: n 226 momentissa, jota sovelletaan asuin- ja liiketilojen vuokralaisiin, säädetään seuraavaa:
"Vuokranantaja siirtää vuokrasopimukseen liittyvän omaisuuden (…) vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet vuokrasopimuksesta hankkijalle"
Vuokralaiselle tämä artikla tarkoittaa ennen kaikkea sitä, että vuokrasopimuksen omistusoikeuden siirtyminen esimerkiksi vuokranantajan toimesta myymällä toiselle ei päätä vuokrasopimusta. Lisäksi vuokralainen voi nostaa vaatimuksia vuokranantajan oikeusseuraajaa vastaan, kun tämä oikeusseuraaja ottaa vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet. Kysymykseen siitä, mitä vaatimuksia vuokralaisella sitten on, on ensiksi tärkeää selvittää, mitkä vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät hänen lainseuraajalle.
Siviililain 3:7 §:n 226 momentin mukaan nämä ovat erityisesti niitä vuokranantajan oikeuksia ja velvollisuuksia, jotka liittyvät välittömästi vuokrattavan omaisuuden käyttöön vuokralaisen maksamaa vastiketta vastaan eli vuokraan. Tämä tarkoittaa, että vaatimukset, joita vuokralainen voi esittää vuokranantajan oikeusseuraajaa vastaan, liittyvät periaatteessa hänen kahteen tärkeimpään oikeuteen: oikeuteen asumiseen ja oikeuteen vuokrasuojaan.
Usein vuokralainen ja vuokranantaja tekevät kuitenkin vuokrasopimukseen myös muita sisällöllisiä sopimuksia ja kirjaavat ne lausekkeisiin. Yleinen esimerkki on vuokralaisen etuoikeuslauseke. Vaikka se ei oikeuta vuokralaista toimitukseen, se merkitsee kuitenkin vuokranantajan tarjousvelvollisuutta: vuokranantajan on ensin tarjottava vuokrattu omaisuus myytäväksi vuokralaiselle ennen kuin se voidaan myydä toiselle oikeudelliselle seuraajalle.
Sitoutuuko tämä lauseke myös seuraavaan vuokranantajaan vuokralaiseen nähden? Asiaa ajatellen laki, näin ei ole. Tässä säädetään, että vuokralaisen etuoikeus ei liity suoraan vuokraan, joten vuokrakohteen osto-oikeutta koskeva lauseke ei siirry vuokranantajan lainseuraajalle. Tämä on erilaista vain, jos kyseessä on vuokralaisen osto-optio ja vuokranantajalle määräajoin maksettava summa sisältää myös korvauksen lopullisesta hankinnasta.
Alivuokraus
Lisäksi siviililain 7: 227 §: ssä todetaan vuokralaisen oikeuksista seuraavaa:
"Vuokralaisella on oikeus antaa vuokrattu kiinteistö kokonaan tai osittain käytössä jollekulle muulle, ellei hänen tarvitse olettaa, että vuokranantajalla olisi kohtuullisia vastalauseita toisen henkilön käyttöön."
Yleisesti ottaen tästä pykälästä käy selvästi ilmi, että vuokralaisella on oikeus vuokrata koko vuokra-asunto tai osa siitä toiselle. Siviililain 7:227 §:n toisen osan mukaan vuokralainen ei kuitenkaan voi edetä edelleenvuokraamiseen, jos hänellä on syytä epäillä, että vuokranantaja vastustaa sitä. Joissain tapauksissa vuokranantajan vastalause on ilmeinen, esimerkiksi jos vuokrasopimukseen sisältyy edelleenvuokrauskielto. Tällöin vuokralaisen alivuokraus ei ole sallittua.
Jos vuokralainen kuitenkin tekee tämän, vastineeksi voidaan saada sakko. Tämä sakko on tällöin liitettävä vuokrasopimuksen alivuokrauskieltoon ja sidottava enimmäismäärään. Esimerkiksi huoneen edelleen vuokraaminen Air B&B:ltä voidaan tällä tavalla kieltää vuokrasopimuksessa, mikä usein käy ilmi.
Tässä yhteydessä asunnon edelleenvuokrauksen kannalta on tärkeä myös Siviililain 7:244 §, jonka mukaan asunnon vuokralainen ei saa vuokrata koko asuintilaa. Tämä ei koske asuintilan osaa, kuten huonetta. Toisin sanoen vuokralainen voi periaatteessa vapaasti vuokrata asunnon osittain edelleen toiselle.
Alivuokralaisella on periaatteessa myös oikeus oleskella vuokrakohteessa. Tämä pätee myös, jos vuokralaisen on itse luovutettava vuokrakohteesta. Alankomaiden siviililain 7:269 §:n mukaan vuokranantaja jatkaa edelleen vuokraamista lain mukaan, vaikka päävuokrasopimus olisi päättynyt. Seuraavien ehtojen on kuitenkin täytyttävä tämän artiklan soveltamiseksi:
- Itsenäinen asuintila. Toisin sanoen asuintila, jolla on oma pääsy ja omat olennaiset mukavuudet, kuten keittiö ja kylpyhuone. Vain huonetta ei siksi pidetä itsenäisenä asuintilana.
- Alivuokrasopimus. Vuokralaisen ja vuokralaisen välinen sopimus, joka täyttää vuokrasopimuksen vaatimukset siviililain 7: 201 §: n mukaisesti.
- Vuokrasopimus koskee asuintilojen vuokrausta. Toisin sanoen vuokralaisen ja vuokranantajan välisen tärkeimmän vuokrasopimuksen on liityttävä sellaisten tilojen vuokraukseen ja vuokraukseen, joihin sovelletaan laillisia asumistilamääräyksiä.
Jos yllä olevia määräyksiä ei noudateta, vuokralaisella ei ole edelleen oikeutta tai oikeutta vaatia vuokranantajalta oikeutta jäädä vuokrattuun kiinteistöön vuokralaisen ja vuokranantajan välisen päävuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, joten myös häätö on mahdollista. väistämätöntä hänelle. Jos vuokralainen täyttää ehdot, hänen on otettava huomioon se tosiasia, että vuokranantaja voi aloittaa vuokralaisen vastaan menettelyn kuuden kuukauden kuluttua alivuokrauksen lopettamiseksi ja vuokran vuokraamiseksi.
Asuintilan tapaan vuokralainen voi vuokrata myös liiketilaa edelleen. Mutta miten alivuokralainen suhtautuu vuokranantajaan tässä tapauksessa, jos vuokralaisella ei ollut siihen oikeutta tai hänen on luovuttava vuokrakohteesta? Vuodelle 2003 oli selvä ero: vuokranantajalla ei ollut mitään tekemistä alivuokralaisen kanssa, koska alivuokralaisella oli vain oikeussuhde vuokralaiseen. Tämän seurauksena alivuokralaisella ei myöskään ollut oikeuksia ja siten vaatimusta vuokranantajaa kohtaan.
Laki on sittemmin muuttunut tältä osin ja määrää, että jos vuokralaisen ja vuokranantajan välinen päävuokrasopimus päättyy, on vuokralaisen huolehdittava alivuokralaisen eduista ja asemasta esimerkiksi ottamalla alivuokralainen mukaan oikeudenkäyntiin vuokralaisen kanssa. vuokranantaja. Mutta jos päävuokrasopimus irtisanotaan vielä menettelyn jälkeen, myös alivuokralaisen oikeudet päättyvät.
Oletko vuokralainen ja onko sinulla kysyttävää tästä blogista? Ota sitten yhteyttä Law & More. Lakimiehemme ovat asiantuntijoita vuokralain alalla ja antavat mielellään neuvoja. He voivat myös auttaa sinua laillisesti, jos vuokrakiistasi johtaa oikeudenkäyntiin.