Koko maailma on tällä hetkellä käsittämätön kriisi. Tämä tarkoittaa, että hallitusten on myös toteutettava poikkeuksellisia toimenpiteitä. Tämän tilanteen aiheuttamat ja aiheuttamat vahingot voivat olla valtavia. Tosiasia, että kukaan ei tällä hetkellä pysty arvioimaan kriisin laajuutta eikä sitä, kuinka kauan se kestää. Tilanteesta riippumatta toimitilavuokrasopimukset ovat edelleen voimassa. Tämä herättää useita kysymyksiä. Tässä artikkelissa haluamme vastata muutamiin kysymyksiin, joita voi syntyä toimitilojen vuokralaisten tai vuokranantajien kanssa.
Vuokranmaksu
Onko sinun vielä maksettava vuokra? Vastaus tähän kysymykseen riippuu tapauksen olosuhteista. Joka tapauksessa kaksi tilannetta on erotettava toisistaan. Ensinnäkin toimitilat, joita ei enää voida käyttää liiketoimintatarkoituksiin, kuten ravintolat ja kahvilat. Toiseksi on kauppoja, jotka saattavat vielä olla avoinna, mutta päättävät sulkea ovensa itse.
Vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokran vuokrasopimuksen perusteella. Jos näin ei tapahdu, se on sopimuksen rikkominen. Nyt herää kysymys, voiko olla ylivoimaista estettä? Ehkä vuokrasopimuksessa on sopimuksia olosuhteista, joissa ylivoimaista estettä voidaan soveltaa. Jos ei, lakia sovelletaan. Lain mukaan ylivoimainen este on olemassa, jos vuokralaista ei voida pitää vastuussa noudattamatta jättämisestä; toisin sanoen vuokralaisen virhe ei ole se, että hän ei pysty maksamaan vuokraa. On epäselvää, johtaako koronaviruksen aiheuttamien velvoitteiden noudattamatta jättäminen ylivoimaiseen esteeseen. Koska tälle ei ole ennakkotapausta, on vaikea arvioida, mikä lopputulos tässä tapauksessa on. Tärkeää on kuitenkin usein käytetty ROZ (Real Estate Council) -sopimus tämän tyyppisissä vuokrasuhteissa. Tässä sopimuksessa vuokravähennysvaatimus jätetään vakiona pois. Kysymys on, pystyykö vuokranantaja kohtuudella pitämään tämän näkökulman nykyisessä tilanteessa.
Jos vuokralainen päättää sulkea myymälän, tilanne on erilainen. Tällä hetkellä ei kuitenkaan ole velvollisuutta siihen, tosiasia on, että vierailijoita on vähemmän ja siten vähemmän voittoa. Kysymys on siitä, pitäisikö olosuhteiden olla kokonaan vuokralaisen kustannuksella. Tähän kysymykseen ei voida antaa selkeää vastausta, koska jokainen tilanne on erilainen. Tätä on arvioitava tapauskohtaisesti.
Odottamattomat olosuhteet
Sekä vuokralainen että vuokranantaja voivat vedota odottamattomiin olosuhteisiin. Yleisesti ottaen talouskriisi on vastuussa yrittäjän puolesta, vaikka useimmissa tapauksissa se voi olla erilainen koronakriisin vuoksi. Myös hallituksen toteuttamat toimenpiteet voidaan ottaa huomioon. Ennakoimattomiin olosuhteisiin perustuva vaatimus antaa mahdollisuuden saada vuokrasopimusta muuttaa tai peruuttaa tuomioistuimessa. Tämä on mahdollista, jos vuokralaista ei enää voida kohtuudella pitää sopimuksen jatkamisessa. Parlamentaarisen historian mukaan tuomarin on toimittava pidättyvästi tässä asiassa. Olemme nyt myös tilanteessa, että myös tuomioistuimet ovat suljettuja: siksi ei ole helppoa saada nopeasti päätöstä.
Vuokra-omaisuuden puute
Vuokralainen voi vaatia vuokran alennusta tai korvausta puutteista. Kiinteistön kunto tai mikä tahansa muu ehto johtaa siihen, että vuokralaisella ei ollut vuokra-nautintoa vuokrasopimuksen alkaessa. Puute voi olla esimerkiksi: rakennusviat, vuotava katto, muotti ja kyvyttömyys saada käyttölupaa hätäuloskäynnin puuttuessa. Tuomioistuimet eivät yleensä ole innokkaita arvioimaan, että on olemassa jokin seikka, jonka on oltava vuokranantajan vastuulla. Joka tapauksessa yleisön poissaolosta johtuva huono liiketoiminta ei ole se asia, joka tulisi laskea vuokranantajalle. Tämä on osa yrittäjyysriskiä. Ratkaisevaa on myös se, että monissa tapauksissa vuokra-omaisuutta voidaan edelleen käyttää. Siksi enemmän ravintoloita, jotka toimittavat tai saavat ateriansa vaihtoehtona.
Hyödyntämisvelvoite
Suurimpaan osaan toimitilojen vuokrasopimuksista sisältyy toimintavelvoite. Tämä tarkoittaa, että vuokralaisen on käytettävä vuokrattuja toimitiloja. Erityisissä olosuhteissa hyväksikäyttövelvollisuus voi johtua laista, mutta näin ei aina ole. Lähes kaikki liike- ja toimitilojen vuokranantajat käyttävät ROZ-malleja. ROZ-malleihin liittyvissä yleisissä määräyksissä todetaan, että vuokralainen käyttää vuokrattua tilaa ”tehokkaasti, kokonaan, asianmukaisesti ja henkilökohtaisesti”. Tämä tarkoittaa, että vuokralaiseen liittyy toimintavelvoite.
Toistaiseksi Alankomaissa ei ole julkisyhteisöjen toimenpidettä, jolla määrätään kauppakeskuksen tai toimistotilan sulkemisesta. Hallitus on kuitenkin ilmoittanut, että kaikkien koulujen, ruokailu- ja juomalaitosten, urheilu- ja kuntoklubien, saunojen, seksiklubien ja kahviloiden tulisi pysyä suljettuina valtakunnallisesti toistaiseksi. Jos vuokralainen velvoitetaan hallituksen määräyksellä sulkemaan vuokrattu kiinteistö, vuokralainen ei ole siitä vastuussa. Tämä on seikka, jota nykyisen kansallisen tilanteen mukaan vuokralaista ei tule pitää vastuussa. Yleisten määräysten mukaan vuokralainen on myös velvollinen noudattamaan hallituksen ohjeita. Työnantajana hänellä on myös velvollisuus varmistaa turvallinen työympäristö. Tämä velvoite johtuu siitä, että työntekijöitä ei altisteta koronaviruksen saastumisriskille. Näissä olosuhteissa vuokranantaja ei voi pakottaa vuokralaista toimimaan.
Henkilöstön ja / tai asiakkaiden terveydenhuollon vuoksi näemme, että vuokralaiset itse myös päättävät sulkea vuokra-asunnon vapaaehtoisesti, vaikka hallitus ei olisikaan antanut siihen ohjeita. Uskomme nykyisissä olosuhteissa, että vuokranantajat eivät voi tehdä vaatimusta velvoitteen täyttämisestä, sakkojen maksamisesta tai vahingonkorvauksesta. Perusteltavuuden ja oikeudenmukaisuuden sekä velvollisuuden rajoittaa vuokralaiselle aiheutuvat vahingot mahdollisimman paljon, perusteella on vaikea kuvitella, että vuokranantaja vastustaisi (väliaikaista) sulkemista.
Vuokra-omaisuuden erilainen käyttö
Ruoka- ja juomalaitokset ovat tällä hetkellä suljettu. Ruoan nouto ja toimitus on kuitenkin edelleen sallittua. Vuokrasopimus tarjoaa kuitenkin suurimman osan ajasta tiukkaa tarkoitusta koskevaa politiikkaa; mikä nostamisen eroaa ravintolasta. Seurauksena on, että vuokralainen voi toimia vastoin vuokrasopimusta ja - mahdollisesti - menettää sakot.
Nykyisessä tilanteessa jokaisella on velvollisuus rajoittaa vahinkoaan niin paljon kuin mahdollista. Vaihtamalla nouto- / toimitustoimintoon vuokralainen noudattaa vaatimuksia. Näissä olosuhteissa on kaikessa kohtuullisessa mielessä vaikea puolustaa sitä näkemystä, että tämä on sopimuksen tarkoituksen vastaista. Itse asiassa vuokranantajalla on todennäköisemmin korvausvaatimus vuokralaiselle, jos vuokralainen ei tee kaikkensa pitääkseen liiketoimintansa jatkuakseen voidakseen maksaa vuokran.
Yhteenveto
Toisin sanoen jokaisella on velvollisuus rajoittaa vahingonsa niin paljon kuin mahdollista. Hallitus on jo ilmoittanut kauaskantoisista toimenpiteistä yrittäjien auttamiseksi ja heidän taloudellisen paineen vähentämiseksi. On suositeltavaa käyttää näiden toimenpiteiden mahdollisuuksia. Jos vuokralainen kieltäytyy tekemästä niin, voi olla vaikeaa siirtää tappiot vuokranantajalle. Tämä pätee myös päinvastoin. Samaan aikaan poliitikot ovat myös kehottaneet vuokranantajia alentamaan vuokran määrää tulevana ajanjaksona, jotta riski jaetaan.
Vaikka vuokralaisella ja vuokranantajalla on sopimussuhteet toisiinsa ja periaate 'sopimus on sopimus'. Suosittelemme keskustelemaan keskenään ja tutkimaan mahdollisuuksia. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat pystyä tapaamaan toisiaan näinä poikkeuksellisina aikoina. Vaikka vuokralaisella ei ole tuloja sulkemisen takia, myös vuokranantajan kulut jatkuvat. On kaikkien etujen mukaista, että molemmat yritykset selviävät kriisistä ja selviävät siitä. Tällä tavoin vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että vuokra maksetaan väliaikaisesti osittain ja puute korjataan, kun toimitilat avataan uudelleen. Meidän on autettava toisiamme mahdollisuuksien mukaan, ja lisäksi vuokranantajat eivät hyöty konkurssilaisista vuokralaisista. Uutta vuokralaista ei loppujen lopuksi löydy helposti näistä ajoista. Minkä tahansa valintasi valitsetkin, älä tee kiireisiä päätöksiä ja anna meidän neuvoa sinua mahdollisuuksista.
Ota yhteyttä
Koska nykyinen tilanne on niin arvaamaton, voimme kuvitella, että tämä voi herättää sinulle monia kysymyksiä. Seuraamme tarkkaan kehitystä ja pidämme mielellämme ajan tasalla viimeisimmästä tilanteesta. Jos sinulla on kysyttävää tästä artikkelista, älä epäröi ottaa yhteyttä Law & More.