Jokaisella vuokralaisella on kaksi tärkeää oikeutta: oikeus nauttia elämästä ja oikeus vuokrata suoja. Missä keskustelimme vuokralaisen ensimmäisestä oikeudesta vuokranantajan velvollisuudet, vuokralaisen toinen oikeus tuli erilliseen blogiin vuokrasuoja. Siksi tässä blogissa käsitellään vielä yhtä mielenkiintoista kysymystä: mitä muita oikeuksia vuokralaisella on? Oikeus asumisoikeuteen ja oikeus vuokrasuojaan eivät ole ainoat vuokralaisen oikeudet vuokranantajaa kohtaan. Esimerkiksi vuokralaisella on myös oikeus useisiin oikeuksiin sellaisen omaisuuden siirron yhteydessä, joka ei ylitä vuokraa ja alivuokrausta. Molemmista oikeuksista keskustellaan peräkkäin tässä blogissa.
Omaisuuden siirto ei ylitä vuokraa
Alankomaiden siviililain 1: 7 §: n 226 momentissa, jota sovelletaan asuin- ja liiketilojen vuokralaisiin, säädetään seuraavaa:
"Vuokranantaja siirtää vuokrasopimukseen liittyvän omaisuuden (…) vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet vuokrasopimuksesta hankkijalle"
Vuokralaiselle tämä artikkeli tarkoittaa ensinnäkin sitä, että vuokratun kiinteistön omistusoikeuden siirto esimerkiksi vuokranantajan myymällä toiselle ei lopeta vuokrasopimusta. Lisäksi vuokralainen voi vaatia vuokranantajan oikeudellista seuraajaa nyt, kun tämä oikeudellinen seuraaja ottaa vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet. Kysymykseen siitä, mitkä vaateet vuokralaisella sitten on, on tärkeää ensin selvittää, mitkä vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät hänen oikeudelliselle seuraajalleen. Siviililain 3: 7 §: n 226 momentin mukaan nämä ovat erityisesti vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet, jotka liittyvät suoraan vuokratun omaisuuden käyttöön vuokralaisen maksamaan vastikkeeseen eli vuokraan. Tämä tarkoittaa sitä, että väitteet, jotka vuokralainen voi esittää vuokranantajan lain seuraajaa vastaan, koskevat periaatteessa hänen kahta tärkeintä oikeuttaan: oikeutta asumisoikeuteen ja oikeutta vuokrata suojaa.
Usein vuokralainen ja vuokranantaja tekevät kuitenkin vuokrasopimuksessa myös muita sisältöä koskevia sopimuksia ja merkitsevät ne lausekkeisiin. Yleinen esimerkki on lauseke vuokralaisen etuoikeudesta. Vaikka se ei oikeuta vuokralaista toimitukseen, se merkitsee vuokranantajan velvollisuutta tarjota: vuokranantajan on ensin tarjottava vuokrattu kiinteistö myytäväksi vuokralaiselle, ennen kuin se voidaan myydä toiselle oikeudelliselle seuraajalle. Sitooko tämä lauseke myös seuraavaa vuokranantajaa vuokralaista kohtaan? Oikeuskäytännön perusteella näin ei ole. Siinä säädetään, että vuokralaisen etuoikeus ei liity suoraan vuokraan, joten vuokratun kiinteistön osto-oikeutta koskeva lauseke ei siirry vuokranantajan oikeudelliselle seuraajalle. Tämä on erilainen vain, jos se koskee vuokralaisen osto-optiota ja määräajoin vuokranantajalle maksettava summa sisältää myös korvauksen lopullisesta hankinnasta.
Alivuokraus
Lisäksi siviililain 7: 227 §: ssä todetaan vuokralaisen oikeuksista seuraavaa:
"Vuokralaisella on oikeus antaa vuokrattu kiinteistö kokonaan tai osittain käytössä jollekulle muulle, ellei hänen tarvitse olettaa, että vuokranantajalla olisi kohtuullisia vastalauseita toisen henkilön käyttöön."
Yleensä tästä artikkelista käy selvästi ilmi, että vuokralaisella on oikeus vuokrata vuokrattu omaisuus kokonaan tai osittain toiselle henkilölle. Siviililain 7: 227 §: n toisen osan vuoksi vuokralainen ei kuitenkaan voi jatkaa alivuokrausta, jos hänellä on syytä epäillä, että vuokranantaja vastustaa tätä. Joissakin tapauksissa vuokranantajan vastalause on ilmeinen, esimerkiksi jos vuokrasopimukseen sisältyy alivuokrauskielto. Tällöin vuokralainen ei voi vuokrata alivuokrausta. Jos vuokralainen tekee tämän joka tapauksessa, seurauksena voi olla sakko. Tämän jälkeen sakko on liitettävä vuokrasopimuksen alivuokrauksen kieltoon ja sidottava enimmäismäärään. Esimerkiksi huoneen alivuokraus Air B&B: stä voidaan tällä tavoin kieltää vuokrasopimuksessa, mikä usein osoittautuu.
Tässä yhteydessä siviililain 7: 244 artikla on tärkeä myös asuintilojen alivuokrauksessa, jonka mukaan asuintilojen vuokralainen ei saa vuokrata koko asumistilaa. Tämä ei koske osaa asuintilasta, kuten huonetta. Toisin sanoen vuokralainen voi periaatteessa vapaasti vuokrata elintilan osittain toiselle. Periaatteessa alivuokralaisella on myös oikeus jäädä vuokrattuun kiinteistöön. Tämä pätee myös, jos vuokralaisen on itse luovutettava vuokrattu kiinteistö. Alankomaiden siviililain 7: 269 §: ssä säädetään, että vuokranantaja jatkaa edelleenvuokraamista lain nojalla, vaikka päävuokrasopimus olisi päättynyt. Seuraavien ehtojen on kuitenkin täytyttävä tässä artikkelissa:
- Itsenäinen asuintila. Toisin sanoen asuintila, jolla on oma pääsy ja omat olennaiset mukavuudet, kuten keittiö ja kylpyhuone. Vain huonetta ei siksi pidetä itsenäisenä asuintilana.
- Alivuokrasopimus. Vuokralaisen ja vuokralaisen välinen sopimus, joka täyttää vuokrasopimuksen vaatimukset siviililain 7: 201 §: n mukaisesti.
- Vuokrasopimus koskee asuintilojen vuokrausta. Toisin sanoen vuokralaisen ja vuokranantajan välisen tärkeimmän vuokrasopimuksen on liityttävä sellaisten tilojen vuokraukseen ja vuokraukseen, joihin sovelletaan laillisia asumistilamääräyksiä.
Jos yllä olevia määräyksiä ei noudateta, vuokralaisella ei ole edelleen oikeutta tai oikeutta vaatia vuokranantajalta oikeutta jäädä vuokrattuun kiinteistöön vuokralaisen ja vuokranantajan välisen päävuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, joten myös häätö on mahdollista. väistämätöntä hänelle. Jos vuokralainen täyttää ehdot, hänen on otettava huomioon se tosiasia, että vuokranantaja voi aloittaa vuokralaisen vastaan menettelyn kuuden kuukauden kuluttua alivuokrauksen lopettamiseksi ja vuokran vuokraamiseksi.
Aivan kuten asuintilat, vuokralaiset voivat myös vuokrata liiketiloja. Mutta miten vuokralainen suhtautuu vuokranantajaan tässä tapauksessa, jos vuokralaisella ei ole siihen valtuutusta tai hänen on luovutettava vuokrattu kiinteistö? Vuodelle 2003 tehtiin selvä ero: vuokranantajalla ei ollut mitään tekemistä alivuokralaisen kanssa, koska alivuokralaisella oli vain oikeudellinen suhde vuokralaiseen. Tämän seurauksena alivuokralaisella ei myöskään ollut oikeuksia ja siten vaatimuksia vuokranantajalle. Siitä lähtien laki on muuttunut tältä osin, ja siinä määrätään, että jos vuokralaisen ja vuokranantajan välinen päävuokrasopimus päättyy, vuokralaisen on huolehdittava vuokralaisen eduista ja asemasta esimerkiksi liittämällä alivuokralaisen oikeudenkäyntiin vuokranantaja. Mutta jos päävuokrasopimus irtisanotaan vielä menettelyn jälkeen, myös vuokralaisen oikeudet päättyvät.
Oletko vuokralainen ja onko sinulla kysyttävää tästä blogista? Ota sitten yhteyttä Law & More. Lakimiehemme ovat asiantuntijoita vuokralain alalla ja antavat mielellään neuvoja. He voivat myös auttaa sinua laillisesti, jos vuokrakiistasi johtaa oikeudenkäyntiin.