Loma-asunnon ostaminen hollantilaisesta puistosta: omistajuus, puiston säännöt ja kaavoitus

Loma-asunnon ostaminen hollantilaisesta lomapuistosta ei ole sama asia kuin talon ostaminen. Kolme erillistä sääntökokonaisuutta päättävät, mitä sillä saa tehdä: notaarin vahvistamaan asiakirjaan kirjattu omistusoikeus, ostaessasi hyväksymäsi puiston säännöt ja kunnan ympäristösuunnitelma (omgevingsplan ) , joka useimmissa puistoissa määrää virkistyskäytön ja kieltää siten siellä pysyvän asumisen. Suunnitelma on etusijalla kaikkeen, mitä myyjä, kiinteistönvälittäjä tai puiston ylläpitäjä kertoo, ja siihen, kuinka kauan naapurit ovat asuneet siellä.

Tässä artikkelissa kerrotaan, mitä olet itse asiassa ostamassa, mitä puiston säännöt voivat edellyttää, milloin kunta voi toimia pysyvää asumista vastaan ​​ja mitä asiakirjoja on hankittava ennen allekirjoittamista. Se on kirjoitettu yksityisille ostajille, mukaan lukien kansainväliset ostajat, ja se käsittelee vain Alankomaiden lakia.

Mitä oikeasti ostat

Tavallisessa talokaupassa hankit maan ja kaiken sillä olevan, koska rakennus on osa maata, jolla se sijaitsee (artikla 5:20 BW). Lomapuistossa tämä on poikkeus. Rakennuksia on kolme, ja notaarin vahvistama asiakirja ja kiinteistörekisterimerkintä, ei esite, kertovat, mikä niistä koskee tonttiasi.

• Täysi omistusoikeus (omaisuus). Omistat tontin ja alppimajan. Tämä on vahvin asema ja helpoin rahoittaa ja myydä edelleen, mutta se ei vapauta sinua puistosäännöistä tai ympäristösuunnitelmasta.
• Pitkäaikainen vuokrasopimus (erfpacht). Käyttäjä pitää maan ja myöntää sinulle oikeuden pitää ja käyttää sitä (art. 5:85 BW) vuosittaista maanvuokraa vastaan ​​(kaanon). Pitkäaikaisella vuokrasopimuksella on voimassaoloaika, käyttöehdot ja mekanismi ehtojen tarkistamiseksi, ja nämä ehdot sitovat sitä, joka sinulta ostaa.
• Pinta-alaoikeus (opstalrecht). Omistat alppimajan, vaikka toinen osapuoli omistaa sen alla olevan maan (art. 5:101 BW). Ilman tätä oikeutta maanomistaja omistaisi alppimajasi liittymissäännön nojalla. Puistoissa pinta-alaoikeus on usein pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen tai tontin vuokrasopimukseen liittyvä riippuvainen oikeus, mikä tarkoittaa, että se päättyy, kun taustalla oleva oikeus päättyy.

Lue perustamisasiakirja ja siihen liitetyt yleiset ehdot, älä pelkästään myyntitietoja. Ostettavan arvon määräävät jäljellä oleva vuokra-aika, miten ja kuinka usein sopimusehtoja voidaan tarkistaa, voiko omistaja kieltäytyä siirrosta, mikä korvaus rakennuksesta maksetaan oikeuden päättyessä (art. 5:99 BW) ja millä perusteella oikeus voidaan irtisanoa (art. 5:87 BW). Pitkäaikainen vuokrasopimus lyhyellä jäljellä olevalla vuokra-ajalla tai avoimella tarkistuslausekkeella ei ole edullinen; se on vastuu, joka tulee esiin, kun yrität myydä tai rahoittaa rakennuksen.

Sopimus, harkinta-aika ja notaari

Yksityishenkilöllä, joka ostaa loma-asunnon, on sama lakisääteinen suoja kuin yksityishenkilöllä, joka ostaa talon, ja se usein unohdetaan. Kun luonnollinen henkilö, joka ei toimi liiketoiminnan tai ammatin harjoittamisen yhteydessä, ostaa asumiseen tarkoitetun kiinteän omaisuuden, kauppa on kirjattava molempien osapuolten allekirjoittamaan asiakirjaan, ja ostajalla on lakisääteinen kolmen päivän harkinta-aika purkaa se ilman syytä tai kustannuksia (BW artikla 7:2). Tuomioistuimet soveltavat tätä järjestelmää asumiseen tarkoitettuihin vapaa-ajan asuntoihin, joten puiston toimistossa tehty suullinen sopimus ei sido kumpaakaan osapuolta.

Kaksi muutakin suojaa on syytä vaatia. Rahoituksen ennakkoehto on tässä tärkeämpi kuin tavallisen talon kohdalla, koska loma-asuntoja ottaa vähemmän lainanantajia ja jotkut pitkäaikaiset vuokrasopimukset eivät ole lainkaan rahoitettavissa; aseta sille realistinen määräaika. Ja osto voidaan rekisteröidä julkisiin rekistereihin (BW artikla 7:3), mikä suojaa sinua kuuden kuukauden ajan myöhemmältä myynniltä, ​​ulosmittaukselta tai myyjän konkurssilta.

Siirto tapahtuu notaarin vahvistamalla asiakirjalla, jota seuraa rekisteröinti kiinteistörekisteriin (art. 3:89 BW); omistusoikeus siirtyy rekisteröinnin, ei maksun yhteydessä. Notaari tarkistaa omistusoikeuden, kiinnitykset ja ulosmittaukset. Hän ei tarkista, sopivatko puiston säännöt sinulle, salliiko ympäristösuunnitelma aikeesi tai onko kaanonia muutettavana. Se on sinun oma huolellisuusvelvollisuutesi tai asianajajasi tehtävä.

Puiston säännöt ja toistuvat maksut

Lomakeskus on hallinnoitu ympäristö. Oston yhteydessä hyväksyt puiston säännöt ( parkreglement ), yleensä ketjulausekkeen ja siihen liittyvän sakon kautta, tonttiin rekisteröidyn laadullisen velvoitteen kautta (art. 6:252 BW) tai pakollisen omistajayhdistyksen tai osuuskunnan jäsenyyden kautta. Tarkista, mitä näistä mekanismeista käytetään, koska se määrää, sitovatko säännöt sinua lainkaan ja voidaanko niitä muuttaa ilman suostumustasi.

Säännöt koskevat yleensä mökin ulkonäköä ja enimmäiskokoa, mitä sinne saa pysäköidä, istuttaa tai rakentaa, saako kiinteistön vuokrata ja miten, kuka saa käyttää tiloja ja mitä tapahtuu, jos et maksa. Kysy erityisesti, miten sääntöjä voidaan muuttaa ja millä enemmistöllä. Omistaja, joka allekirjoittaa joukon sääntöjä, joita yhtiökokous tai toiminnanharjoittaja voi muuttaa yksipuolisesti, on ostanut liikkuvan maalin.

Kaanonin ohella on vuosittainen puistomaksu, joka kattaa tiet, valaistuksen, veden, viheralueet, vastaanoton ja yhteiskäytössä olevat tilat. Se on pakollinen, sen määrittää puiston ylläpitäjä tai yhdistys eikä mikään julkinen taho, ja se voi nousta jyrkästi. Kysy lukuja viimeiseltä viideltä vuodelta, niiden perusteita sekä vararahastoa ja ylläpitosuunnitelmaa. Puisto, jossa on ikääntyviä tiloja ja ei vararahastoa, on lasku, joka odottaa saapumistaan.

Kiinteistön vuokraaminen

Mökin vuokraaminen määräytyy ensin puiston sääntöjen mukaan ja vasta sitten muiden tekijöiden perusteella. Kolme yleistä järjestelmää on: vuokraus on kokonaan kielletty puiston hiljaisuuden vuoksi; vuokraus on pakollista, mutta vain omistajan kautta, joka ottaa palkkion ja hallinnoi kalenteria; tai vuokraus on ilmaista, ja siihen liittyy ehtoja vähimmäisajan ja vieraiden tyypin suhteen. Näiden kolmen välinen kaupallinen ero on suuri, eikä sopimusehtoa voida juurikaan neuvotella kaupan valmistuttua.

Kunta voi lisätä vielä yhden tason päälle. Jotkut kunnat sääntelevät loma-asuntojen vuokrausta, ja ympäristösuunnitelma voi itsessään rajoittaa yöpymisten määrää tai vaatia kiinteistön pysyvän virkistyskäytössä. Jos puistolla on pakkovuokrauspooli, lue hyödyntämissopimus yhtä huolellisesti kuin kauppakirja: voimassaoloaika, irtisanomisaika, mahdollinen taattu tuotto ja mitä varauksillesi tapahtuu, jos operaattori vaihtuu tai se epäonnistuu.

Vakituinen asuminen ja ympäristösuunnitelma

Tämä on ostajille kallein sudenkuoppa. Ympäristö- ja kaavoituslain ( Omgevingswet ) tultua voimaan 1. tammikuuta 2024 jokaisen tontin käyttöä säätelee kunnan ympäristösuunnitelma. Jokaisella kunnalla on tällä hetkellä väliaikainen ympäristösuunnitelma, joka sisältää sen aiemmat kaavoitussuunnitelmat ja keskushallinnolta siirretyt säännöt, ja sillä on 1. tammikuuta 2032 asti aikaa muuttaa se yhdeksi uudeksi suunnitelmaksi, joten näytettävä asiakirja saattaa edelleen näyttää vanhalta kaavoitussuunnitelmalta. Useimmilla lomakeskuksilla on virkistyskäyttö eikä asuinkäyttö, joten pysyvä asuminen ei ole sallittua.

Täytäntöönpano kuuluu kunnanhallitukselle, joka voi määrätä uhkasakon (art. 5:31d Awb) tai hallinnollisella toimenpiteellä täytäntöönpanokelpoisen määräyksen (art. 5:21 Awb). Alankomaiden hallinto-oikeuskäytäntö perustuu periaatteelliseen täytäntöönpanovelvollisuuteen: jos elin havaitsee rikkomuksen, se on yleensä velvollinen toimimaan, ja se voi pidättäytyä vain, jos laillistaminen on todella mahdollista tai täytäntöönpano olisi kohtuutonta. Vedenkulutusta, jätehuoltoa, postinjakelua ja kunnan väestötietoja käytetään kaikki todisteina asutuksesta, ja asuntokantaan kohdistuva paine on siirtänyt monet kunnat suvaitsevaisuudesta aktiiviseen täytäntöönpanoon.

Kolme uskomusta aiheuttaa suurimman osan vahingosta, eikä mikään niistä ole oikea.

• Tuo pitkä miehitys luo oikeuden. Ei se niin ole. Ei ole olemassa määräystä, joka laillistaisi ympäristösuunnitelman rikkomisen. Kymmenen hiljaista vuotta ei anna mitään, jos kunta alkaa valvoa sitä yhdentenätoista.
• Että myyjä sanoi sen olevan kunnossa. Myyjän, välittäjän tai puiston ylläpitäjän lausunto ei sido kuntaa millään tavalla. Se voi antaa sinulle vaatimuksen myyjää vastaan, mikä on huono korvike oleskeluluvalle. Vain toimivaltaisen viranomaisen päätöksellä on merkitystä.
• Tuo menneisyyden suvaitsevaisuus on lupa. Täytäntöönpanon laiminlyönti ei luo oikeutta tulevaisuuteen, ja käytäntöjen muutos tai yksittäinen naapurin valitus riittää sen lopettamiseen.

On olemassa kapea poikkeus. Kunta voi sallia nimetyn henkilön asumisen henkilökohtaisella luvalla tai virallisella päätöksellä, yleensä vain, jos asuminen on alkanut ennen paikallisessa käytännössä asetettua määräaikaa. Tällainen lupa on sidottu henkilöön: se raukeaa henkilön lähtiessä eikä siirry ostajalle. Jos myyjä kertoo sinulle, että asuminen on sallittu, pyydä nähdä päätös ja tarkista, kenen nimi siinä on.

Mitä omistaminen todellisuudessa maksaa

Ostohinta on laskelman pienempi puolisko. Kanonin budjetti, jos kyseessä on pitkäaikainen vuokrasopimus, vuosittainen puistomaksu, kunnalliset maksut, mukaan lukien kiinteistövero, ja jos kiinteistö on vuokrattu, matkailuvero, vakuutukset ja ylläpito, joka kevytrakenteisessa loma-asunnossa on yleensä korkeampi neliömetriä kohden kuin tiilitalossa. Rahoitus on vaikeampaa: osallistuu vähemmän lainanantajia, ehdot ovat lyhyempiä, lainan ja arvon suhde on alhaisempi ja kansallinen asuntolainatakaus ei ole saatavilla virkistyskiinteistöille. Jälleenmyyntimarkkinat ovat ohuemmat kuin omakotitaloilla, ja pitkällä vuokrasopimuksella ja lyhenevällä vuokra-ajalla varustettu loma-asunto voi menettää arvoaan sen sijaan, että se kasvaisi.

Toisen kiinteistön ja vuokratulojen verotusasema on pikemminkin veroneuvojan kuin lakimiehesi asia; me työskentelemme veroneuvojan kanssa, jos kauppa sitä vaatii. Voimme kuitenkin sanoa, että verokohtelu seuraa kiinteistön todellista käyttöä, joten ympäristösuunnitelman vastaiselle käyttötarkoitukselle rakennettu rakennelma epäonnistuu usein molemmilla osa-alueilla samanaikaisesti.

Mitä sinun on hankittava ennen allekirjoittamista

• Notaarin vahvistama asiakirja pitkäaikaisen vuokrasopimuksen tai kiinteistöoikeuden perustamisesta yleisine ehtoineen, voimassa olevine säännöksineen ja tarkistusmekanismineen.
• Tontin ajantasainen kiinteistörekisteriote, josta ilmenevät rasitteet, käyttöoikeudet ja rekisteröidyt laadulliset velvoitteet.
• Puiston täydelliset säännöt, muutosmenettely ja kaikkien yhdistysten tai osuuskuntien säännöt, joihin liityt.
• Puiston viiden viime vuoden rahoitusosuus, vararahasto ja hoitosuunnitelma.
• Hyödyntämis- tai vuokrasopimus, jos puisto ylläpitää vuokrauspoolia.
• Sovellettavat säännöt ympäristösuunnitelma kyseistä tonttia varten, joka on saatu kunnalta eikä myyjältä, sekä kirjallinen vahvistus vakituisesta asutuksesta.
• Rakennekartoitus ja vanhemman lomamökin osalta vahvistus siitä, mitä voidaan suunnitelman ja puiston sääntöjen mukaisesti rakentaa uudelleen tai laajentaa.

Loma-asunnon ostaminen on kiinteistökauppa, johon liittyy kaavoitusoikeudellinen ongelma, ja nämä kaksi on tarkistettava yhdessä. Tarkistamme kiinteistön kiinteistön, puiston säännöt ja ympäristösuunnitelman mukaisen tilanteen ennen kuin sitoudut kauppaan, ja toimimme omistajien puolesta, joilla on jo täytäntöönpanomääräys tai riita puiston ylläpitäjän kanssa. Kiinteistölakimiehemme ja kiinteistöoikeusoppaamme kertovat , miten työskentelemme.

Usein kysyttyjä kysymyksiä loma-asunnon ostamisesta

• Arvioi puiston sääntöjä kohtuuttomien lausekkeiden varalta.
• Tarkista ympäristösuunnitelma.
• Analysoi omistusoikeuskirjaa (vuokraoikeuden/pinta-alan ehdot).
• Laadi tai tarkista ostosopimus.
• Neuvottele paremmista ehdoista.
• Varoita riskeistä, joita et ehkä huomaa.
  Lakimiehen kustannukset (usein 1 500–3 000 euroa) ovat minimaaliset verrattuna väärän ostoksen riskeihin. Pidä sitä vakuutuksena, joka suojaa sinua paljon kalliimmilta ongelmilta.