Asunnon ostaminen Alankomaista ulkomaalaisena

Asunnon ostaminen Alankomaissa edellyttää tiettyä oikeudellista muotoa: ostotarjous, kirjallinen kauppakirja, lakisääteinen harkinta-aika, ennakkoehdot, käsiraha ja kiinteistörekisteriin rekisteröity notaarin vahvistama siirtoasiakirja. Suurin osa kansainvälisille sijoittajille suunnatusta ohjeistuksesta tulee kiinteistönvälittäjiltä ja keskittyy hintaan. Tässä artikkelissa esitetään sen sijaan oikeudelliset vaiheet – mikä sinua sitoo ja milloin, ja mistä voit silti luopua. Kyseessä on oikeudellinen ohjaus, ei taloudellinen neuvonta.

Voiko ulkomaalainen ostaa talon Alankomaista?

Kyllä. Alankomaissa sijaitsevien asuinkiinteistöjen omistukseen ei ole kansalaisuusrajoituksia. Sinun ei tarvitse olla Alankomaiden tai EU:n kansalainen tai asua Alankomaissa tullaksesi rekisteröidyksi omistajaksi. Lupaa tai vähimmäisasumisaikaa ei ole. Kiinteistörekisteri (Kadaster) rekisteröi jokaisen kiinteistön omistajan riippumatta omistajan passista.

Kaksi kohtaa luullaan usein virheellisesti kielloksi, jota ei ole olemassa. Ensinnäkin omistaminen ei ole maahanmuuttostatus: ostaminen ei anna oleskeluoikeutta, eikä asettumaton asukasasema estä omistusta. Toiseksi jotkut kunnat rajoittavat sijoitusasuntoja, eivät ulkomaalaisia. 1. tammikuuta 2022 voimaan tulleen opkoopbescherming- järjestelmän mukaan kunta voi nimetä kaupunginosia, joilla halvempaa tai keskihintaista asuntoa ei saa vuokrata oston jälkeen ilman lupaa tietyn ajan. Se on ristiriidassa sen kanssa, mitä talolla teet, ei sen kanssa, kuka olet.

Mitä tarvitset ennen tarjouksen tekemistä

Kansalaispalvelunumero (BSN)

BSN-tunnus myönnetään automaattisesti kaikille Alankomaiden henkilötietokantaan rekisteröidyille; ulkomailla asuvat voidaan sen sijaan syöttää ulkomailla asuvien henkilöiden tietokantaan ja saada se tällä tavalla. Omistajuus ei riipu BSN-tunnuksen hallussapidosta, mutta notaarin tekemä varainsiirtoveroilmoitus riippuu, ja pankit pyytävät sitä.

Hollantilainen pankkitili

Mikään laki ei sitä vaadi, mutta haluat sellaisen. Hinta ja kulut maksetaan notaarin asiakastilille ( derdengeldenrekening ), ja ulkomaiselta tililtä maksut ovat hitaampia ja rahanpesun vastaiset shekit jarruttavat niitä useammin. Jos varat eivät ole tilillä siirtopäivän aamuna, siirto keskeytyy.

Mitä asuntolainanantaja vaatii lain mukaan

• Hollantilainen kiinnitys on esineoikeus, joka luodaan erillisellä notaarin vahvistamalla asiakirjalla, joka on allekirjoitettu samassa ajankohtana kuin siirto ja rekisteröity samoihin rekistereihin.
• Lainanantajan sitova kirjallinen tarjous on se, mihin rahoitusehtosi tulisi sidota. Alustava osoitus ei ole tarjous, ja siihen luottaminen on yleisin tapa, jolla ostajat menettävät käsirahan.
• Jos olet naimisissa tai rekisteröidyssä parisuhteessa, puolisosi on yleensä oltava osapuoli tai annettava suostumuksensa. Ulkomaiset aviovarallisuusjärjestelmät vaikeuttavat tätä; ota asia esille notaarin kanssa varhaisessa vaiheessa.

Kiinteistönvälittäjät: kuka toimii kenen puolesta

Tässä kohtaa ulkomaalaiset ostajat jäävät useimmiten pulaan. Välittäjä, joka näyttää sinulle talon, vastaa kysymyksiisi ja laatii kauppakirjan, on myyntivälittäjä ( verkoopmakelaar ) , jota myyjä ohjaa ja maksaa ja joka toimii myyjän etujen mukaisesti. Mikään näytöllä sanottu ei muuta tätä. Hän ei ole puolueeton, ei ole neuvonantajasi, eikä sinulla ole velvollisuutta neuvotella hintaa alas tai neuvoa sinua ehdoista, joita sinun tulisi vaatia.

Ostoagentti ( aankoopmakelaar ) saa sinulta ohjeita arvonmääritykseen, tarjousten tekemiseen, asukasyhdistyksen ja kartoituksen tarkistamiseen sekä selvitysvelvollisuutesi täyttämiseen. Päävälittäjien yhdistysten ammatillisten sääntöjen mukaan saman agentin ei tule toimia molempien osapuolten puolesta samassa kaupassa.

Tarjous ja miksi se ei vielä sido sinua

Hintapyyntö on neuvottelukutsu, ei tarjous. Myyjä voi hylätä korkeimman tarjouksen, hyväksyä alhaisemman tarjouksen paremmilla ehdoilla tai myydä sen muualla. Jos kiinnostus on suurta, kiinteistö voidaan myydä suljetussa huutokaupassa ( inschrijving ), ja myyjä tekee silti valinnan.

Oikeudellisesti tärkein seikka on tämä. Jos ostaja on yksityishenkilö, joka ei toimi liiketoiminnan tai ammatin harjoittamisen yhteydessä, ja kiinteistö on tarkoitettu asumiseen, kauppa on tehtävä kirjallisesti (art. 7:2 BW). Sitovaa kauppaa ei ole, ennen kuin molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan. Puhelimitse, sähköpostitse tai kättelyllä hyväksytty tarjous ei sido sinua.

Seuraus on epämukava: se ei sido myyjääkään mihinkään. Ennen allekirjoitusta hän voi hyväksyä korkeamman tarjouksen, eikä sinulla ole oikeutta. Ostajat, jotka olettavat, että "tarjouksemme hyväksyttiin", tarkoittavat, että talo on heidän, ja muuttokirjat vastaavasti kirjataan, ovat alttiita vastuulle. Vaadi kirjallista kauppakirjaa nopeasti.

Ostokirja (koopovereenkomst)

Lähes jokainen olemassa oleva asunto myydään kiinteistönvälittäjien yhdistysten ja kuluttajajärjestöjen yhdessä laatiman vakiomuotoisen kauppakirjan mukaisesti. Sen käyttö ei ole pakollista, mutta poikkeamat siitä ovat kyseenalaisia: malli on tarkoituksella tasapainotettu, joten siihen lisätty lauseke suosii yleensä myyjää. Tarkista ainakin:

• Kiinteistörekisterin kuvaus ja se, onko maa-alue vapaassa omistuksessa vai vuokrasopimuksella.
• Irtaimiston ja kalusteiden luettelo – keittiöihin ja lattioihin liittyvät riidat ovat vältettävissä.
• Siirtopäivämäärä ja käyttöönottopäivämäärä, jotka voivat vaihdella.
• Ennakkoehdot, niiden määräajat ja se, miten niihin on vedottava.
• Vakuusmaksu tai pankkitakaus ja milloin se on annettava.
• Lisälausekkeet: ikälauseke, sellaisenaan-lauseke, asbestilauseke tai lauseke, jossa todetaan, ettei myyjä ole koskaan asunut kyseisessä paikassa.
• Rasitteet: rasitteet, laadulliset velvoitteet ja kunnalliset rajoitukset.

Tarkista kauppakirja ennen allekirjoittamista: kun harkinta-aika on kulunut umpeen ja ehdot ovat rauenneet, sen ehdot ovat yksinkertaisesti sopimuksesi.

Lakisääteinen harkinta-aika

Yksityisellä asunnon ostajalla on lakisääteinen kolmen päivän harkinta-aika , jonka kuluessa kauppa voidaan purkaa (BW artikla 7:2).

• Se alkaa seuraavana päivänä sen jälkeen, kun allekirjoitettu asiakirja tai sen kopio on luovutettu sinulle. Pyydä päivätty kuitti.
• Vähintään kaksi kolmesta ei saa olla lauantai, sunnuntai tai virallinen pyhäpäivä; muussa tapauksessa lisätään yksi päivä.
• Syytä ei tarvitse antaa, eikä korvausta makseta. Se suojelee vain ostajaa; myyjällä ei ole vastaavaa oikeutta.
• Purkaa kirjallisesti ja varmistaa ilmoituksen saavuttaa myyjä tai myyntiedustaja määräajan kuluessa – lähetetty viimeisenä päivänä, mutta vastaanotettu myöhemmin on liian myöhäistä.

Ennakkoehdot (ontbindende voorwaarden)

Edellytyksenä ovat kauppakirjassa neuvotellut pakoreitit – ostajan arvokkain suoja ja ensimmäinen asia, joka uhrataan kilpailluilla markkinoilla. Niistä luopuminen tarjouskilpailun voittamiseksi muuttaa rahoittamattoman ostoksen henkilökohtaiseksi vastuuksi, joka on noin kymmenen prosenttia hinnasta.

Rahoitusehto

• Aseta realistinen määräaika. Neljästä kuuteen viikkoa on yleinen määräaika; ulkomailta tuloa saavien tai koeaikaisten työsuhteiden kanssa tekemisissä oleva lainanantaja saattaa tarvita pidemmän määräajan.
• Määritä rahoituksen määrä ja mahdollisuuksien mukaan ehdot, joilla rahoituksen on oltava saatavilla.
• Malliasiakirja edellyttää yleensä vetoamista dokumentoituKirjallinen ilmoitus ajoissa, jota tukevat lainanantajien kirjalliset hylkäykset. Perusteeton lausunto rahoituksen epäonnistumisesta hylätään rutiininomaisesti.
• Jos määräaikaa ei noudateta, pyydä pidennystä kirjallisesti ennen se umpeutuu ja hanki myyjän kirjallinen sopimus. Vaitiolo ei ole jatkoaikaa.

Rakennekartoituksen ehto

Tämä antaa sinulle mahdollisuuden purkaa tai neuvotella uudelleen, jos kartoitus paljastaa korjauskustannusten ylittävän sovitun kynnysarvon. Kaksi asiaa on oltava oikein: kynnysarvo ja mitkä kustannukset lasketaan siihen mukaan – ehto, jossa lasketaan mukaan vain "välittömästi välttämättömät" korjaukset, on paljon suppeampi kuin ehto, jossa lasketaan mukaan kaikki löydetyt viat.

Kansallisen asuntolainatakuun ehto

Kansallinen asuntolainatakuu ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) vähentää lainanantajan riskiä ja yleensä korkoa sekä suojaa lainanottajaa jäännösvelalta tietyissä olosuhteissa. Vuonna 2026 taattu laina on enintään 470 000 euroa , ja se nousee 498 200 euroon , jos rahoitetaan myös energiansäästötoimenpiteitä 0.4 prosentin kertaluonteisella maksulla . Koska NHG liittyy lainaan eikä taloon, siihen luottavan ostajan tulisi asettaa ostoksen ehdoksi NHG:n rahoituksen saaminen , ei pelkästään rahoituksen saaminen.

Olipa ehto mikä tahansa, sääntö on sama: siihen on vedottava ajoissa, kirjallisesti ja sopimuksessa määrätyssä muodossa. Huonosti vedottu ehto ei ole minkään arvoinen.

Talletus tai pankkitakuu

Yleensä kauppakirjassa edellytetään, että ehtojen umpeuduttua maksat tietyn ajan kuluessa ennakkomaksun notaarin asiakastilille tai annat pankkitakauksen. NVM:n, VBO:n, VastgoedPRO:n ja Vereniging Eigen Huisin mallikauppasopimuksessa tämä luku on 10 % kauppahinnasta . Pankkisi antaa maksullisen takauksen, jolla vältetään käteisen sitominen; notaari säilyttää ennakkomaksun, joka kuitataan siirtohinnasta. Kumpikin kattaa maksun, joka sinulle kuuluisi, jos sopimusrikkomuksesta aiheutuisi vahinko. Sen laiminlyönti on itsessään rikkomus, ja se on määräaika, jonka ulkomailta rahoituksen saaneet ostajat useimmiten laiminlyövät.

Kysely, tiedonanto ja oma selvitysvelvollisuutesi

Alankomaiden laki asettaa velvollisuuksia molemmille osapuolille. Myyjän on luovutettava omaisuus, joka on sopimuksen mukainen ja soveltuu normaaliin asumiskäyttöön (art. 7:17 BW), ja sen on siirrettävä se ilman muita erityismaksuja ja -rajoituksia kuin ne, jotka olet nimenomaisesti hyväksynyt (art. 7:15 BW). Hänen on paljastettava, mitä hän tietää omaisuudesta.

Tätä vastaan ​​on ostajan velvollisuus tutkia asiaa. Virheet, jotka olisit voinut havaita katsomalla, kysymällä tai tilaamalla kartoituksen, ovat yleensä sinun ongelmasi. Selvitysvelvollisuus on yleensä vahvempi silloin, kun myyjä tiesi virheestä eikä sanonut mitään, mutta ei koskaan aio voittaa väitettä. Tutki sen sijaan asiaa: tee kartoitus, lue myyjän kyselylomake ja ympäristösuunnitelma sekä asunnon osalta asunnonomistajan asiakirjat.

Kaksi lauseketta siirtää riskin ostajalle. Vanhempien talojen kohdalla yleinen ikälauseke ( ouderdomsclausule ) rajoittaa myyjän vastuuta siten, että hyväksyt rakennuksen aikakauden rakennus- ja kunnossapitostandardit. Sanamuodolla on merkitystä, koska jotkut versiot menevät aitoja ikään liittyviä vikoja pidemmälle. Sellaisenaan -lauseke myy kiinteistön nykykunnossaan, eikä myyjän vastuu ole lain sallimissa rajoissa. Usein siihen yhdistetään lauseke, jonka mukaan myyjä ei ole koskaan asunut kyseisessä paikassa. Jos jompaakumpaa näistä lausekkeista käytetään, kuntotarkastus lakkaa olemasta valinnainen.

Jos virhe ilmenee luovutuksen jälkeen, ilmoita siitä myyjälle viipymättä kirjallisesti: ostaja, joka odottaa, voi menettää vaatimuksensa viivästyksen vuoksi (art. 7:23 BW).

Notaari, luovutuskirja ja omistusoikeuden syntymishetki

Alankomaissa sijaitsevaa omaisuutta ei voida siirtää yksityisesti. Omistusoikeus siirtyy vasta, kun Alankomaissa toimiva notaari on allekirjoittanut notaarin vahvistaman siirtokirjan , minkä jälkeen omaisuus rekisteröidään kiinteistörekisterin ylläpitämiin julkisiin rekistereihin (BW artikla 3:89). Siirto edellyttää myös voimassa olevaa omistusoikeutta ja myyjää, jolla on määräysvalta (BW artikla 3:84).

Notaarin työ on se, missä suurin osa suojastasi on:

• Tekee rekistereistä hakuja vahvistaakseen myyjän omistajuuden ja tunnistaakseen kiinnitykset, ulosmittaukset, rasitteet ja rajoitukset – toistaen tämän allekirjoituspäivänä ja rekisteröinnin jälkeen.
• Vahvistaa henkilöllisyytesi ja varojesi lähteen rahanpesun vastaisten sääntöjen mukaisesti.
• Laatii siirtokirjan ja, jos otat lainaa, kiinnityskirjan sekä antaa valmistumisilmoituksen.
• Varmistaa, että olemassa olevat asuntolainat mitätöidään, vapauttaa rahat myyjälle vasta, kun rekisteröinti on vahvistettu ja se on kunnossa, ja maksaa varainsiirtoveron.

Omistajaksi tulet kiinteistön rekisteröintihetkellä – et allekirjoituksella etkä maksulla. Ostaja valitsee perinteisesti notaarin, koska ostaja maksaa. Valitse: maksut vaihtelevat, ja englanniksi työskentelemään tottunut notaari kannattaa etsiä.

kustannukset

Olemassa olevat asunnot myydään yleensä ilmaiseksi (kk): ostaja vastaa siirtokuluista hinnan lisäksi. Uudisrakennus myydään usein ilman erillistä ilmoitusta (von), ja ne sisältyvät hintaan. Pääasiallinen erä on varainsiirtovero ( overdrachtsbelasting ) seuraavilla vuoden 2026 verokannoilla:

• 0% — ensiasunnon ostajan poikkeus (aloituslausunto), saatavilla vain kerran, jos olet hankintahetkellä 18-vuotias tai vanhempi ja alle 35-vuotias, asut siellä itse pidemmän aikaa, et ole käyttänyt sitä aiemmin ja arvo ei ylitä €555,000.
• 2% — asunto, jota käytät itse pääasiallisena asuntonasi, johon vapautus ei sovellu.
• 8% — asunto, jota et käytä pääasiallisena asuntonasi, kuten loma-asunto tai sijoitusasunto. Tämä erillinen asunnoille määrätty verokanta otettiin käyttöön 1. tammikuuta 2026; vuonna 2025 tällainen osto kuului yleisen 10.4 prosentin verokannan piiriin, jota vanhemmissa yhteenvedoissa joskus edelleen käytetään.
• 10.4% — muulle kiinteälle omaisuudelle sovellettava yleinen verokanta.

Budjetoi myös notaarin palkkiot siirto- ja kiinnitysasiakirjoista; kiinteistörekisterin rekisteröintimaksut, 88 euroa jokaisesta digitaalisesti toimitetusta asiakirjasta; arviointi; kartoitus; NHG-maksu; kiinnitysneuvonta; ja ostoagentin palkkio.

Maanvuokraus ja omistajayhdistykset

Maanvuokraus (erfpacht). Osissa Amsterdam ja joissakin muissa kaupungeissa ostat rakennuksen ja maan pitkäaikaisen vuokrasopimuksen, etkä itse maata: oikeuden käyttää sitä tietyin ehdoin ja maanvuokralla, joka voidaan vahvistaa, tarkistaa säännöllisesti tai ostaa pois pysyvästi. Lue ehdot ja tarkistusmekanismi ennen kuin teet tarjouksen – pian oston jälkeen erääntyvä tarkistus voi olla kallista.

Asunto-osakeyhtiöt ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Asunnon ostaminen tarkoittaa asunnon ostamista, ja jäsenyys on automaattinen ja pakollinen. Ennen allekirjoittamista hanki osituskirja, sisäiset säännöt, viimeisimmät pöytäkirjat, tilinpäätös, vararahaston saldo ja mahdollinen huoltosuunnitelma ja tarkista, onko tärkeimmät työt päätetty, mutta niitä ei ole maksettu. Alirahoitettu osuuskunta on perintösi velka.

Jos myyjä ei suorita

Kun harkinta-aika on umpeutunut ja ehdot ovat rauenneet, sopimus sitoo molempia osapuolia. Jos myyjä kieltäytyy siirtämästä tavaraa sovittuna päivänä, vakiomalli tarjoaa strukturoidun oikeussuojakeinon: kirjallinen ilmoitus viivästyksestä sopimuksessa määrätyn lyhyen ajan kuluessa; jos hän vieläkään ei täytä sopimusta, joko purkaa sopimus ja vaatia sakkoa tai vaatia suoritusta ja vaatia päivittäistä viivästysmaksua. Sakko on yleensä 10 % kauppahinnasta – minkä vuoksi ennakkomaksu on asetettu tähän summaan.

Sama koneisto toimii sinua vastaan: ostaja, joka ei pysty saattamaan kauppaa päätökseen ilman mitään ehtoja, joutuu maksamaan rangaistuksen, ja notaari pidättää ennakkomaksun. Ota yhteyttä neuvoon heti ensimmäisestä merkistä lähtien, sillä määräaikaa ei noudateta.

Vaiheittainen aikajana