Uuden talon ostaminen avioeron aikana: onko se sallittua ja mitkä ovat seuraukset?

esittely

Uuden asunnon ostaminen avioeron aikana on mahdollista Alankomaissa tietyin edellytyksin. Se, voitko ostaa asunnon itsenäisesti ja mitkä ovat sen taloudelliset seuraukset, riippuu täysin aviovarallisuussuhteestanne ja siitä, milloin haet avioeroa tuomioistuimelta.

Tämä artikkeli on tarkoitettu eronneille henkilöille, jotka harkitsevat uuden kodin ostamista avioeroprosessin aikana. Halusitpa sitten tietää, tarvitsetko entisen kumppanisi suostumuksen, mitä tapahtuu omistusoikeuksille tai miten asuntolainanantaja suhtautuu tilanteeseesi, löydät vastaukset täältä. Emme käsittele ajanjaksoa lopullisen väestörekisteriin rekisteröinnin jälkeen, koska silloin sovelletaan naimattomien henkilöiden sääntöjä.

Suora vastaus: Kyllä, voit ostaa uuden kodin avioeroprosessin aikana, mutta seuraukset vaihtelevat suuresti. Jos ostat ennen avioerohakemuksen jättämistä, omaisuutta pidetään yhteisomaisuutena ja entisestä kumppanistasi tulee automaattisesti osaomistaja. Jos ostat asunnon avioerohakemuksen jättämisen jälkeen, omaisuus on periaatteessa kokonaan sinun.

Tämä artikkeli käsittelee seuraavia keskeisiä kohtia:

• Miten aviovarallisuussuhteesi määrää, tuleeko entisestä kumppanistasi yhteisomistaja
• Miksi avioeron hakemisen ajoitus on niin tärkeä
• Mitä suostumusta tarvitaan ostoon ja asuntolainaan
• Elatusapujen, asumiskustannusten ja verotuksen taloudelliset seuraukset
• Käytännön vinkkejä asuntolainan saamiseksi avioeron aikana

Aviovarallisuusjärjestelmä ja sen merkitys

Avio-oikeuden alaisena oleva varallisuusjärjestelmä määrää, kuka omistaa ostamasi asunnon avioeroprosessin aikana. Tämä on perusta kaikille jatkokysymyksille suostumuksesta, kiinnityksistä ja omaisuuden jakamisesta. Ilman tietoa siitä, minkä järjestelmän alaisuudessa olet avioliitossa, et voi arvioida asunnon ostamisen seurauksia.

Yhteisomistuksessa olevassa avioliitossa varat ja velat jaetaan automaattisesti. Avioehtosopimuksessa tämä voidaan järjestää täysin eri tavalla. Avioehtosopimuksesi tarkka sanamuoto on tässä suhteessa ratkaiseva.

Täysi omaisuuden yhteisomistus

Avioliitossa, jossa avioliitto on kokonaan yhteisomistuksessa, kaikki avioliiton aikana hankittu kuuluu periaatteessa yhteiseen omaisuuteen. Tämä koskee ennen 1. tammikuuta 2018 solmittuja avioliittoja, mutta myös myöhemmin solmittuja avioliittoja ilman avioehtoa, jolloin kaikki avioliiton aikana kertynyt kuuluu rajoitettuun yhteiseen omaisuuteen.

Asunnon oston seuraukset:

• Ennen yhteisomistuksen purkamista ostamasi uusi asunto tulee automaattisesti yhteisomaisuudeksi.
• Entisestä kumppanistasi tulee osaomistaja, vaikka kauppakirjassa olisi vain sinun nimesi.
• Myös asuntolaina kuuluu yhteiselle talolle.
• Tämä uusi asunto on sisällytettävä avioerosopimukseen, kun se jaetaan.

Ensi silmäyksellä kodin ostaminen nopeasti saattaa tuntua viisaalta, mutta se luo lisää omaisuutta, joka on jaettava. Tämä vaikeuttaa avioeroprosessia.

Omaisuuden erottelu

Avioehtosopimus, jossa on omaisuuden täydellinen erillisyys, antaa sinulle huomattavasti enemmän vapautta. Jos asunnot on nimenomaisesti suljettu pois yhteisomistuksesta, voit ostaa asunnon itsenäisesti ilman, että entisestä puolisostasi tulee osaomistaja.

Tämän järjestelmän edut:

• Uusi kiinteistö on kokonaan sinun yksityisomaisuuttasi
• Sinun ei tarvitse kysyä lupaa itse ostokselle
• Toinen kumppani ei jaa ylijäämä- tai alijäämäarvoa
• Avioerosopimus helpottuu huomattavasti

Huomaa: Monet ihmiset uskovat, että heillä on täysin erillinen omaisuus, vaikka heidän avioehtosopimukseensa saattaa sisältyä rajoitettua yhteistä omaisuutta tai sovintoehtoja. Tarkista aina avioehtosopimuksesi tarkka sanamuoto. Jos asuntoja ei ole nimenomaisesti suljettu pois, sovelletaan samoja sääntöjä kuin yhteiseen omaisuuteen.

Kysymys siitä, kumpaa järjestelmää sovelletaan, määrää lähtökohdan. Mutta jopa yhteisomistuksen tapauksessa on ratkaiseva hetki, jolloin tilanne muuttuu: avioerohakemuksen jättäminen.

Miksi avioerohakemuksen ajoituksella on merkitystä

Uuden kodin omistusoikeus määräytyy sillä hetkellä, kun sinä tai entinen kumppanisi haette avioeroa tuomioistuimelta. Vuodesta 2012 lähtien tämä on ollut laillinen viitepäivämäärä: tuona päivänä omaisuuden yhteiskäyttö purkautuu. Tällä on takautuva vaikutus kaikkiin kyseisen päivämäärän jälkeen tehtyihin ostoihin.

Ennen hakemuksen jättämistä

Niin kauan kuin avioerohakemusta ei ole vielä jätetty, olet täysin sidottu kumppaniisi varallisuusoikeudellisissa asioissa . Asunnon ostamisella tässä vaiheessa on kauaskantoisia seurauksia.

Mitä tapahtuu:

• Uudesta kiinteistöstä tulee automaattisesti osa yhteistä omaisuutta.
• Entisestä kumppanistasi tulee osaomistaja riippumatta siitä, kuka allekirjoittaa kauppakirjan.
• Laina kuuluu myös yhteiseen omaisuuteen ja molemmat osapuolet ovat periaatteessa siitä vastuussa.
• Myöhemmässä jaossa on määritettävä, kuka saa tämän omaisuuden vai myydäänkö se.

riskit:

• Luot lisäomaisuuden, joka on jaettava
• Toinen yhtiömies voi vaatia puolet tulevasta lisäarvosta
• Myös entisen kumppanisi velkojat voivat periä saatavansa tästä omaisuudesta yhteisen omaisuuden kautta.
• Konflikti jakelusta voi kärjistyä

Käytännössä on siksi harvoin viisasta ostaa asuntoa ennen avioerohakemuksen jättämistä. Loppujen lopuksi kerrytät omaisuutta, jota saatatte joutua jakamaan.

Hakemuksen jättämisen jälkeen

Yhteisomistus purkautuu siitä hetkestä lähtien, kun avioerohakemus on saapunut tuomioistuimeen. Tämä muuttaa tilanteen perustavanlaatuisesti.

Seuraukset omistajuudelle:

• Uusi koti, jonka ostat, kuuluu nyt yksityisomaisuuteesi
• Entinen kumppanisi ei tule osaomistajaksi
• Velka on myös yksityinen; toinen osakas ei ole vastuussa
• Tämän omaisuuden ei tarvitse sisältyä avio-oikeuden yhteisen omaisuuden jakoon.

Tärkeä vivahde asuntolainaa varten: Vaikka voit ostaa asunnon itsenäisesti, saatat silti tarvita entisen kumppanisi suostumuksen asuntolainan ottamiseksi. Niin kauan kuin avioeroa ei ole virallisesti rekisteröity väestörekisteriin, jotkut lainanantajat pitävät sinua silti naimisissa olevana. Jos kumppanisi kieltäytyy, voit hakea lupaa tuomioistuimelta.

Poikkeukset

On poikkeuksia, joissa kiinteistö voi pysyä yhteisön ulkopuolella jo ennen pyynnön jättämistä.

Omien varojen uudelleensijoittaminen: Jos rahoitat omaisuuden kokonaan yksityisillä varoilla – esimerkiksi poissulkemislausekkeen sisältävällä lahjalla tai perinnöllä – omaisuus voi jäädä yhteisomistusjärjestelmän ulkopuolelle. Tiukat ehdot ovat voimassa:

• Vähintään 50 % ostohinnasta on oltava peräisin osoitettavasti henkilökohtaisista varoista.
• Tämä on kirjattava notaarin vahvistamaan asiakirjaan
• Rahojen alkuperä on oltava todennettavissa

Tätä poikkeusta on vaikea soveltaa käytännössä, jos tarvitset myös lainaa. Hakeudu aina oikeudelliseen neuvontaan.

Käytännön seuraukset ja menettely

Asunnon ostamisen laillinen mahdollisuus on yksi asia; käytännön toteutettavuus on aivan toinen. Asuntolainanantajat ovat varovaisia ​​avioerotilanteissa, ja taloudelliset seuraukset ulottuvat pelkän ostohinnan ulkopuolelle.

Asuntolainahakemus avioeron aikana

Asuntolainaa voi saada avioeroprosessin aikana, mutta se vaatii huolellista valmistautumista. Pankit haluavat varmuuden taloudellisesta tilanteestasi avioeron jälkeen.

Asuntolainan hakemisen vaiheet:

1. Arvioi taloudellinen tilanne – Kartoita tulosi, velkasi, asumiskulusi ja mahdolliset elatusvelvoitteesi
2. Hanki (luonnos) avioerosopimus – Tämä sisältää sopimuksia yhteisestä asunnosta, ylijäämäarvon tai jäännösvelan jakamisesta ja elatusmaksuista
3. Hanki selvyys vanhan kodin tilanteeseen – Pankki haluaa tietää, myyttekö avioliiton asunnon vai jääkö toinen teistä asumaan siellä.
4. Pyydä alustavaa konsultaatiota asuntolainaneuvojan kanssa – Laske enimmäislainakapasiteettisi elatusapuineen ja ilman

Vaaditut dokumentit:

• Allekirjoitettu tai luonnos avioerosopimuksesta
• Sopimukset nykyisen omistusasunnon jakamisesta
• Todiste tuloista ja mahdollisista elatusmaksuista
• Yleiskatsaus olemassa oleviin asuntolainakuluihin ja muihin velvoitteisiin

Avioerosopimus on ratkaisevan tärkeä. Ilman asianmukaisia ​​sopimuksia vanhasta asunnosta ja elatusmaksuista asuntolainanantaja ei usein anna sitovaa tarjousta. Pankki haluaa ottaa kaikki tulevat kulut huomioon.

Taloudellisten seurausten vertailu

Tulkinta: Paras lähtökohta on ostaa hakemuksen jättämisen jälkeen, ja allekirjoitettu sopimus sisältää selkeät järjestelyt omasta kodista, puolison elatuksesta ja omaisuuden jaosta. Tämä antaa asuntolainanantajalle varmuutta ja estää toisen osakkaan yllättävän joutumisen osaomistajaksi.

Myös ostoajankohdan valinnalla on veroseuraamuksia. Lisälainajärjestelmä tarkoittaa, että sinun on siirrettävä vanhan kodin oma pääoma uuteen asuntoon säilyttääksesi täyden asuntolainan korkovähennyksen. Monimutkaisessa asuntolainan jaossa tätä voi olla vaikea laskea.

Yleisiä ongelmia ja ratkaisuja

Käytäntö osoittaa, että asunnon ostaminen avioeron aikana sujuu harvoin ongelmitta. Nämä ovat yleisimmät ongelmat.

Entinen kumppani kieltäytyy antamasta suostumustaan

Joskus lähtevä tai jäljelle jäävä kumppani kieltäytyy yhteistyöstä asuntolainan kanssa joko haluttomuudesta tai vipuvaikutuksen luomiseksi.

Ratkaisu: Voit hakea tuomioistuimelta lupaa, joka korvaa kumppanisi suostumuksen. Tuomari punnitsee asiaankuuluvia intressejä: onko ostos kohtuullinen? Tarvitsetko kiinteistöä asumiseen (esim. lapsille)? Ottaako toinen kumppani kohtuuttoman riskin?

Kohtuullisen kiinteistökaupan ja selkeän taloudellisen perusteen tapauksessa tuomioistuin yleensä myöntää luvan. Tämä vie kuitenkin aikaa ja aiheuttaa oikeudenkäyntikuluja.

Asuntolainanantaja asettaa lisävaatimuksia

Pankit ovat tiukkoja. Ilman lopullista avioerosopimusta tai jos vanhaan asuntoon liittyy epävarmuutta, rahoitus voi jäädä saamatta.

Ratkaisut:

• Tee selkeät sopimukset yhteisestä asunnosta entisen kumppanisi kanssa mahdollisimman pian.
• Mainitse sopimuksessa nimenomaisesti, että molemmat osapuolet antavat toisilleen luvan ostaa toisen asunnon.
• Harkitse väliaikaista vuokrausta, jos käsittely kestää liian kauan
• Kysy asuntolainanantajalta, mitä lisävakuuksia he hyväksyvät (esim. lisää henkilökohtaista pääomaa, takauksia tai pienemmän lainasumman).

Jotkut pankit käyttävät ehdollista ”alustavaa tarjousta”, josta tulee lopullinen sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen.

Vaikutus ylläpito- ja asumiskustannuksiin

Uusi asuntolaina vaikuttaa kykyysi maksaa elatusapua puolisolle. Oikeus ottaa huomioon kohtuulliset asumiskustannukset; kunnianhimoisen ostoksen aiheuttamat erittäin korkeat kustannukset eivät ole täysin huomioituja.

Strategiat:

• Osta asunto, jonka asumiskustannukset ovat suhteessa tuloihisi
• Laske vaikutus kunnossapitoon etukäteen käyttämällä Trema-standardeja
• Ota huomioon kaksinkertaiset kustannukset, jos vanhaa asuntoa ei ole vielä myyty
• Keskustele taloudellisen avioeroneuvojan kanssa optimaalisesta tasapainosta

Kalliin uuden kodin valitseminen voi lisätä ylläpitovelvoitettasi tai vähentää omaa asuintilaasi. Punnitse tämä huolellisesti.

Johtopäätös ja seuraavat vaiheet

Uuden kodin ostaminen avioeron aikana on lain mukaan sallittua, mutta seuraukset riippuvat aviovarallisuussuhteistanne ja ennen kaikkea ostoajankohdasta. Jos ostatte asunnon ennen avioerohakemuksen jättämistä, asunto katsotaan yhteiseksi omaisuudeksi ja entisellä puolisollanne on siitä osuus. Jos ostatte asunnon avioerohakemuksen jättämisen jälkeen, omaisuus on yksinomaan teidän. Asuntolainaan saatetaan kuitenkin edelleen tarvita suostumus, jos avioeroa ei ole vielä saatettu päätökseen ja rekisteröity.

Välittömät toimenpiteet:

1. Tarkista, minkä aviovarallisuusjärjestelmän alaisuudessa olet avioliitossa – pyydä avioehtosopimus asianajajalta.
2. Keskustele asianajajan tai sovittelijan kanssa avioerohakemuksen jättämisestä, jotta saat oikean viitepäivämäärän.
3. Tehkää selkeät sopimukset nykyisestä yhteisestä asunnosta ja kirjatkaa ne avioerosopimukseen.
4. Varaa tapaaminen asuntolainaneuvojan kanssa lainakapasiteettisi laskemiseksi, mukaan lukien elatusvelvoitteesi.
5. Tarvittaessa hae tuomioistuimelta lupaa, jos entinen kumppanisi ei suostu yhteistyöhön.

Mahdollisesti asiaan liittyviä aiheita: lisäarvolainajärjestelmä, asuntolainan korkovähennys avioeron jälkeen ja elatusavun laskeminen.

Usein kysyttyjä kysymyksiä

Voinko ostaa talon ennen kuin avioero on lainvoimainen?

Kyllä voit. Ratkaiseva hetki ei ole lopullinen avioero, vaan se päivä, jona avioerohakemus jätettiin tuomioistuimelle. Tästä hetkestä lähtien omaisuuden yhteiskäyttö purkautuu ja uusi talo on periaatteessa omaisuuden yhteiskäytön ulkopuolella.

Mitä tapahtuu, jos entinen kumppanini ei anna suostumustaan?

Et tarvitse suostumusta itse kauppaan omaisuuden yhteisomistuksen purkamisen jälkeen. Tämä voi kuitenkin olla erilaista asuntolainan kohdalla. Jos kumppanisi kieltäytyy, voit hakea lupaa tuomioistuimelta. Tuomioistuin arvioi, onko kauppa kohtuullinen ja altistuuko entinen kumppanisi kohtuuttomalle riskille.

Vaikuttaako uusi asuntolaina elatusapuuni?

Kyllä. Uudet asumiskustannuksesi sisällytetään elatusapumaksukykyäsi koskevaan laskelmaan. Oikeus ottaa kuitenkin huomioon kohtuulliset asumiskustannukset; erittäin kallista asuntoa ei korvata kokonaan.

Voinko siirtää edullisen asuntolainani koron uuteen asuntoon?

Useimmissa tapauksissa ei. Avioliiton yhteisen asunnon asuntolaina on maksettava takaisin tai otettava haltuunsa sen henkilön, joka jää sinne. Otat uuden asuntolainan nykyisillä koroilla. Jotkut pankit tarjoavat siirrettävissä olevan asuntolainan muutettaessa oman salkun sisällä, mutta tämä ei ole vakiokäytäntö avioeron sattuessa.

Mitä jos ostan asunnon ennen hakemuksen jättämistä?

Tällöin tämä koti siirtyy yhteisomistuksen piiriin ja entisestä kumppanistasi tulee osaomistaja. Tämä pätee myös silloin, jos kiinteistökirjassa on vain sinun nimesi. Koti on sisällytettävä ositukseen, mikä monimutkaistaa prosessia.