Mitä laki kutsuu huonoksi työksi
Pienen vian erottaminen vakavasta
Kaikilla epätäydellisyyksillä ei ole samoja seurauksia. Ero ei ole kosmeettinen ja rakenteellinen, vaan kyse on siitä, onko puute riittävän merkittävä oikeuttaakseen haluamasi korjauksen.- Pieniä puutteita: maalin valuminen, väärin aseteltu laatta tai huonosti viimeistelty reuna. Nämä oikeuttavat korjaukseen ja kohtuulliseen hinnanalennukseen, jos korjausta ei tehdä, mutta eivät koko sopimuksen purkamiseen.
- Vakavat puutteet: vuotava katto, sovellettavien standardien vastaiset sähkötyöt, kantamaton lattia tai rakennusmääräysten vastainen rakennelma. Nämä voivat oikeuttaa purkamisen, urakoitsijan vaihtamisen ja korvausvaatimuksen välillisistä vahingoista.
Kuka on vastuussa, kun osallisina on useita osapuolia
Suuremmissa projekteissa on mukana arkkitehti, rakennesuunnittelija, alihankkijoita ja toimittajia, ja vaisto nostaa syyte ongelman aiheuttajalle on yleensä väärä. Sopimuksesi on pääurakoitsijan kanssa, ja siviililain 6:76 §:n mukaan osapuoli, joka käyttää muita velvoitteidensa täyttämiseen, on vastuussa heidän toiminnastaan kuin omastaan. Urakoitsija ei siis voi vedota alihankkijaansa tai viallisen materiaalin toimittajaan; se on heidän välinen asia. Poikkeuksena on tapaukset, joissa olet tehnyt erillisen sopimuksen suunnittelijan tai toimittajan kanssa. Suunnittelijalla on ammatillinen huolellisuusvelvollisuus, ja suunnitteluvirhe on erilainen vaatimus, jolla on oma vanhentumisaikansa. Jos viallinen tuote on aiheuttanut fyysisiä vahinkoja, valmistaja voi olla itse vastuussa. Selvitä alusta alkaen, kenen kanssa sopimuksesi on, koska se ratkaisee, kenelle kirjoitat ja ketä haastat oikeuteen.Toimitus on hetki, joka muuttaa kaiken
Mitä Wkb kattaa ja mitä ei
Wkb:n julkisoikeudellinen puolisko on 1. tammikuuta 2024 alkaen koskenut uudisrakennustöitä, jotka kuuluvat seurausluokkaan 1 eli alhaisimpaan riskiluokkaan ja kattavat esimerkiksi omakotitalot ja pienet liikerakennukset. Näissä hankkeissa riippumaton laadunvarmistaja (kwaliteitsborger) tarkastaa työn rakentamisen aikana sen sijaan, että kunta arvioisi suunnitelmat etukäteen, ja kunnalle on jätettävä valmistumisilmoitus ennen rakennuksen käyttöönottoa. Sen laajentamista korjaustöihin on lykätty, eikä sillä ole kiinteää päivämäärää. Edellä kuvatut yksityisoikeudelliset muutokset koskevat kuitenkin yleisesti urakkasopimuksia, eivätkä vain uuden valvontajärjestelmän piiriin kuuluvia hankkeita.Tee valitus ajoissa: tosiasiallisesti sovellettavat määräajat
On olemassa itsepintainen myytti, että Alankomaiden laki antaa viiden vuoden takuun piileville virheille. Se ei anna sitä, ja tähän ajatukseen nojaaminen johtaa siihen, miten hyvät vaatimukset menetetään. Kaksi sääntöä säätelee aikataulua. Ensimmäinen on valitusvelvollisuus. Siviililain 6:89 §:n mukaan sinun on protestoitava kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun olet havainnut virheen tai sinun olisi kohtuudella pitänyt havaita se. Se, mikä on kohtuullista, riippuu olosuhteista, mutta turvallinen toimintatapa on yksinkertainen: kirjoita urakoitsijalle heti, kun huomaat jotain, kuvaile näkemääsi ja päivää se. Asiakas, joka odottaa toivoen, että ongelma ratkeaa, voi menettää valitusoikeutensa kokonaan. Toinen on vanhentuminen. Siviililain 7:761 §:n mukaan toimitetun työn virhettä koskeva vaatimus vanhenee kahden vuoden kuluttua siitä, kun olet tehnyt siitä protestin. Tämä on lyhyt aika, ja se alkaa kulua omasta kirjeestäsi. Keskeytä se kirjallisesti ennen sen vanhenemista tai aloita menettely. On myös ulommia aikarajoja, jotka alkavat kulua toimituksesta riippumatta siitä, milloin virhe ilmeni: kaksikymmentä vuotta rakennustöissä ja kymmenen vuotta kaikissa muissa tapauksissa. Nämä ovat niitä lukuja, jotka viiden vuoden myytti on syrjäyttänyt. Ja jos urakoitsija lupaa tutkia tai korjata vian, kahden vuoden määräaikaa pidennetään, mikä on jälleen yksi syy säilyttää kirjeenvaihto.Mitä tehdä päivänä, kun löydät vian
| Vaihe | Toiminta | Miksi se on tärkeätä |
|---|---|---|
| 1. Äänitä se | Valokuvaa ja filmaa vika useista eri kulmista, käyttäen jotain mittakaavassa olevaa kuvaa, ja kirjoita päivätty luettelo, jossa kuvailet jokaisen pisteen tarkasti. | Tuolloin kerätyillä todisteilla on paljon enemmän painoarvoa kuin rekonstruktiolla. Olohuoneen jalkalistassa oleva maalin tippumisina kuvattu vika on todistettavissa; huonosti maalattu pinta ei ole. |
| 2. Lue sopimus | Tarkista eritelmä, sovitut standardit, maksuaikataulu ja kaikki yleiset ehdot, kuten AVA tai miehittämätön ilma-alus, jotka on ilmoitettu sovellettaviksi. | Yleisiin ehtoihin sisältyy usein omat valitusaikansa, takuujärjestelmänsä ja välimiesmenettelylauseke, joka määrää, missä riita käsitellään. |
| 3. Kirjallinen vastalause | Lähetä päivätty kirje tai sähköposti, jossa kuvailet virheet ja ilmoitat, että työ ei ole sopimuksen mukainen. | Tämä täyttää siviililain 6:89 §:n vaatimukset ja aloittaa 7:761 §:n mukaisen kahden vuoden määräajan kulumisen päivämäärästä, jonka voit todistaa. |
| 4. Ilmoita laiminlyönnistä | Vaadi korjausta ja aseta sille kohtuullinen määräaika erillisessä ja selkeästi muotoillussa ilmoituksessa. | Ilman oletusarvoa useimmat muut korjaustoimenpiteet eivät ole käytettävissä. Tämä vaihe avaa ne. |
Maksuhäiriöilmoitus ja miksi sillä on merkitystä
Vaihtoehtosi, kun urakoitsija ei korjaa
Maksun keskeyttäminen
Jos urakoitsija ei ole suorittanut sopimusta, voit keskeyttää oman maksuvelvollisuutesi siviililain pykälien 6:52 ja 6:262 nojalla. Vaatimus on suhteellisuus. Jos virheiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat pieni osa sopimussummasta, et voi pidättää koko viimeistä maksuerää; pidättämäsi osan on oltava kohtuullisessa suhteessa virheen arvoon. Jos pidätät liikaa, olet sopimusrikkomuksen tekijä, mikä altistaa sinut koroille, perintäkuluille ja omalle vaatimuksellesi. Kerro, mitä teet ja miksi. Maksun pysähtyminen ilman selitystä näyttää pikemminkin maksukiistalta kuin laatukiistalta, ja erolla on merkitystä, kun tuomari tai välimies lukee asiakirjat vuoden kuluttua.Työn tekeminen jonkun muun toimesta
Tämä on useimmiten väärinymmärretty oikeussuojakeino. Et voi pääsääntöisesti yksinkertaisesti ohjeistaa toista yritystä ja lähettää laskua ensimmäiselle. Alankomaiden laki tarjoaa kaksi vaihtoehtoa. Voit pyytää tuomioistuimelta lupaa korjata virhe velallisen kustannuksella siviililain 3:299 §:n nojalla, mikä on puhdas ratkaisu, jos aikaa on. Tai voit teettää työn, kun urakoitsija on laiminlyönyt sopimuksen, ja vaatia kohtuulliset lisäkustannukset vahingonkorvauksena siviililain 6:74 §:n nojalla, jolloin suoritusvaatimus muuttuu korvaavien vahinkojen vaatimukseksi 6:87 §:n nojalla. Riippumatta siitä, mitä vaihtoehtoa käytät, pidä kustannukset puolustettavissa. Hanki useampi kuin yksi tarjous, valitse oikeasuhteinen ratkaisu päivityksen sijaan ja dokumentoi työn tila ennen kuin toinen urakoitsija aloittaa. Ensimmäinen urakoitsija on vastuussa korjaamisen kustannuksista, ei paremman tuloksen kustannuksista kuin sopimuksessa sovittiin.Hinnan alentaminen tai sopimuksen purkaminen
Osittainen purkaminen johtaa hinnan alentamiseen, ja se on usein käytännöllisin lopputulos, kun vika on todellinen, mutta korjaus on suhteeton. Täydellinen purkaminen siviililain 6:265 §:n nojalla vapauttaa molemmat osapuolet tulevista velvoitteistaan ja luo velvoitteen kumota suoritettu. Koska rakennustyötä ei voida luovuttaa takaisin, tämä yleensä johtaa jo saadun arvon rahalliseen korvaamiseen. Purkaminen on mahdollista vain, jos puute oikeuttaa sen. Jos työ on pääosin moitteeton, odota tuomioistuimen tai välimiehen alentavan hintaa koko sopimuksen purkamisen sijaan ja tarkastelevan tarkasti, annoitko urakoitsijalle todellisen mahdollisuuden korjata virhe.Vahingonkorvausvaatimus
Edellä mainittujen lisäksi voit vaatia vahingonkorvausta siviililain 6:74 §:n nojalla vahingosta, joka on tosiasiallisesti aiheutunut vian seurauksena: korjauskustannukset, välilliset vahingot, kuten lattian vesivahinko, tilapäisen majoituksen tai varastoinnin kustannukset sekä kohtuulliset kustannukset vastuun selvittämisestä ja asiantuntijalausunnon hankkimisesta. Lakisääteinen korko alkaa kulua laiminlyöntihetkestä. Vahinko on näytettävä toteen, joten säilytä laskut ja tarjoukset ja tilaa riippumaton asiantuntijalausunto ajoissa, jos tekninen syy on kiistetty. Rakennusriidoissa asiantuntijalausunto yleensä ratkaisee asian.Kuluttajansuoja, josta ei kannata luopua
Yksityisasiakkailla, jotka tilaavat talon rakentamisen, on lisäsuoja, ja sopimus on helppo jättää huomaamatta. Siviililain 7:768 § antaa kuluttajalle, joka on rakentanut talon, oikeuden pidättää viisi prosenttia sopimushinnasta ja tallettaa sen notaarille sen sijaan, että maksaisi sen urakoitsijalle. Rahat pysyvät escrow-tilillä kolme kuukautta toimituksen jälkeen, eikä urakoitsija voi vaatia niiden vapauttamista ilman suostumustasi tänä aikana. 1. tammikuuta 2024 alkaen urakoitsijan on ilmoitettava sinulle kirjallisesti yhden ja kahden kuukauden kuluessa toimituksesta, että pidätetty summa on hallussa ja että voit pitää sen. Se on tehokkain yksittäinen vipuvaikutus, joka kuluttajalla on, ja se toimii vain, jos se on järjestetty ennen rahan maksamista. Siviililain 7:765a §, joka on myös uusi vuonna 2024, edellyttää, että kuluttajalle taloa rakentava urakoitsija ilmoittaa asiakkaalle kirjallisesti, onko ja miten se on järjestänyt vakuutuksen maksukyvyttömyysriskin ja virhevastuun varalta. Lue tämä lausunto ennen allekirjoittamista. Tunnustetun takauslaitoksen myöntämä takuutodistus on huomattavasti arvokkaampi kuin lupaus yritykseltä, jolla ei ole omaisuutta, ja jo itsessään vakuuden puuttuminen on tietoa. Tarkista lopuksi, mitkä yleiset ehdot soveltuvat. Kuluttajien rakennussopimukset tehdään usein AVA-ehdoilla, suuremmat siviili- ja kaupalliset hankkeet miehittämättömillä ilma-aluksilla tai miehittämättömien ilma-alusten maakaasulla. Näissä on omat valitus- ja takuuaikansa, ja ne sisältävät yleensä välimiesmenettelylausekkeen. Ehdot, joita ei koskaan annettu sinulle ennen sopimuksen allekirjoittamista, voidaan joskus kumota, mutta älä luota siihen.Missä riita ratkaistaan
Ennen kuin aloitat mitään, selvitä, mihin riitasi kuuluu. Vastaus löytyy yleensä yleisistä ehdoista, eikä se aina ole tuomioistuin. Monet rakennusurakat siirtävät riidat Raad van Arbitrage in bouwgeschillenin, rakennusriitojen välimiesoikeuden, käsiteltäväksi. Lautakunta tunnettiin aiemmin nimellä Raad van Arbitrage voor de Bouw. Sen välimiehet ovat insinöörejä, arkkitehtejä ja rakennuslakimiestä, mikä on todellinen etu, jos riita on tekninen. Menettelyt ovat yksityisiä ja päätös on sitova ja täytäntöönpanokelpoinen, ja yleisten tuomioistuinten tarkastelumahdollisuudet ovat rajalliset. Pätevä välimieslauseke vie asian pois siviilioikeudelta, joten lue se ennen haasteen laatimista. Kuluttajille on olemassa halvempi reitti. Jos urakoitsija on jäsenenä kauppajärjestössä, joka osallistuu Geschillencommissieen, rakennus- ja peruskorjausriitojen lautakunta voi ratkaista asian kohtuullista maksua vastaan, yleensä nopeammin kuin välimiesmenettely tai tuomioistuin. Tarkista urakoitsijan jäsenyys ennen kuin sitoudut toiseen ratkaisuun. Muussa tapauksessa siviilituomioistuimet ratkaisevat asian. Lakisääteiseen kynnysarvoon asti olevat vaatimukset käsitellään alioikeudessa (kantonrechter), jossa voit esiintyä ilman asianajajaa. Suuremmat vaatimukset viedään käräjäoikeuteen, jossa vaaditaan asianajajan edustusta. Oikeudenkäyntimaksut vahvistetaan laissa ja niitä tarkistetaan vuosittain. Kun nopeudella on merkitystä, esimerkiksi työn keskeyttämisessä tai maksun turvaamisessa, väliaikaisen oikeussuojan menettely, jossa väliaikaisen oikeussuojan tuomari antaa päätöksen, kestää viikkoja kuukausien sijaan. Sovittelua kannattaa edelleen harkita, erityisesti silloin, kun suhteella on arvoa ja tekninen kiista on suppea. Se ei ratkaise mitään yksinään, mutta rakennusriidan sovitteluratkaisu saavutetaan usein riippumattoman asiantuntijaraportin avulla, jonka molemmat osapuolet hyväksyvät, ja raportin tilaaminen yhdessä on usein kummallekin osapuolelle halvin vaihtoehto.Ongelman estäminen seuraavassa projektissa
Useimmat rakennusriidat ratkaistaan ennen työn aloittamista laadittujen asiakirjojen perusteella. Kolme tapaa hoitaa suurimman osan työstä. Tarkista urakoitsija ennen kuin otat hänet mukaan. Tarkista rekisteröinti ja liiketoimintahistoria kauppakamarin kaupparekisteristä, kysy ja soita viimeaikaisille asiakkaille, joilla on erityisiä kysymyksiä ongelmien käsittelystä, varmista, että vastuuvakuutus on voimassa, ja tarkista, osallistuuko yritys takausjärjestelmään tai riita-asioiden komiteaan. Urakoitsija, joka on äskettäin vaihtanut oikeushenkilöllisyyttä säilyttäen saman toiminimen, ansaitsee toisen tarkastelun. Kirjoita sopimus, jossa sovitaan riidat etukäteen. Määrittele materiaalit tuotemerkin, tyypin ja määrän mukaan kuvauksen sijaan. Sido maksut vahvistettuihin välitavoitteisiin äläkä koskaan maksa suurta summaa etukäteen. Ilmoita standardit, jotka työn on täytettävä, ja viittaa sovellettaviin teknisiin sääntöihin. Vahvista aloitus- ja valmistumispäivät ja sovi, mitä tapahtuu, jos ne unohtuvat. Kirjaa ylös, kuka on vastuussa luvista, jätteistä, sähköstä ja pääsystä. Jos projekti on laaja, tarkista sopimus ennen allekirjoittamista; maksu on murto-osa estettävän riidan kustannuksista. Hallitse toimitusta. Tarkasta huolellisesti, käytä aikaa ja ota yhteyttä riippumattomaan asiantuntijaan, jos työ on monimutkaista tai kallista. Listaa jokainen kohta kirjallisesti ja allekirjoita se. Pyydä toimitusasiakirja. Ja jos olet kuluttaja ja rakennutat taloa, sovi viiden prosentin omavastuuosuudesta notaarin kanssa heti alussa. Artikkelimme aiheesta vikoja uudisrakennuksissa ja rakennusvirheet ja kuka niistä on vastuussa syvenny vastuukysymyksiin, joita syntyy, kun jokin menee pieleen.Usein kysyttyjä kysymyksiä
Voinko kieltäytyä maksamasta urakoitsijalle huonosti tehdystä työstä?
Kyllä, voit ehdottomasti pidättäytyä maksusta, mutta sen on oltava kohtuullinen ja oikeasuhtainen vastaus. Et voi kieltäytyä maksamasta koko jäljellä olevaa summaa vähäisen virheen vuoksi. Siviililain pykälien 6:52 ja 6:262 mukainen keskeyttämisoikeus edellyttää oikeasuhteisuutta, joten pidättämäsi summan tulee olla kohtuullisessa suhteessa kyseisten virheiden korjaamisen kustannuksiin. Ole kuitenkin varovainen – liiallisen summan pidättäminen voi johtaa oman sopimusrikkomukseen.
Mitä jos urakoitsija katoaa tai hylkää projektin?
Jos urakoitsijasi yksinkertaisesti katoaa sen jälkeen, kun olet lähettänyt virallisen ilmoituksen sopimusrikkomuksesta, sinulla on selkeät oikeudelliset vaihtoehdot. Siinä vaiheessa voit virallisesti purkaa sopimuksen ja palkata uuden urakoitsijan tekemään työn. Voit sitten vaatia alkuperäiseltä urakoitsijalta vahingonkorvauksena kohtuulliset lisäkustannukset työn loppuun saattamisesta siviililain 6:74 §:n nojalla. Jos aikaa on, pyydä tuomioistuimelta lupaa siviililain 3:299 §:n nojalla ennen työn teettämistä, koska se poistaa kaikki myöhemmät kiistat kustannusten oikeutuksesta. Tärkeä huomio: Varmista aina, että lähetät virallisen ilmoituksen sopimusrikkomuksesta kirjattuna kirjeenä ennen kuin ryhdyt muihin toimiin. Tämä luo tärkeän oikeudellisen dokumentaation, joka suojaa oikeuksiasi, jos urakoitsija hylkää projektin kokonaan.
Kuinka kauan minulla on aikaa tehdä korvausvaatimus piilevistä virheistä?
Alankomaiden laki tarjoaa suojaa niin sanotuilta piileviltä virheiltä (verborgen gebreken). Nämä ovat virheitä, joita et kohtuudella olisi voinut odottaa huomaavasi toimituksen yhteydessä. Alankomaiden laki ei tarjoa viiden vuoden takuuta. Siviililain 7:761 §:n mukaan toimitetun työn virhettä koskeva vaatimus vanhenee kahden vuoden kuluttua siitä, kun olet tehnyt vastalauseen siitä, ja joka tapauksessa kahdenkymmenen vuoden kuluttua toimituksesta rakennustöiden osalta ja kymmenen vuoden kuluttua kaikissa muissa tapauksissa. 1. tammikuuta 2024 tai sen jälkeen tehtyjen sopimusten osalta siviililain 7:758 §:n 4 momentti tekee urakoitsijasta vastuussa virheistä, joita ei havaittu toimituksen yhteydessä, ellei virhettä voida katsoa olevan sen aiheuttama. Käytännön sääntö on, että vastalause on tehtävä kirjallisesti heti, kun havaitset ongelman, ja säilytettävä todisteet.
Law and More Neuvoo yksityisasiakkaita, rakennuttajia ja urakoitsijoita rakennusriidoissa Alankomaissa: arvioi, onko työ sopimuksenmukaista, laatii viivästysilmoituksia, keskeyttää maksut turvallisesti, perii korjauskustannuksia ja hoitaa menettelyjä siviilioikeudessa, Raad van Arbitrage in bouwgeschillenissä tai riita-asioiden lautakunnassa. Jos urakoitsija on toimittanut huonolaatuista työtä, ota meihin yhteyttä ennen kuin lopetat maksun tai annat tehtäväksi jollekin muulle, sillä toimintajärjestys määrää, mitä voit saada takaisin.
Etsitkö jotain muuta? Alankomaiden kiinteistöoikeudellisten oppaiden hakemistomme listaa kaiken, mitä olemme tästä aiheesta kirjoittaneet, aiheen mukaan järjestettynä.
