Liiketilojen viat aiheuttavat usein riitoja vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Kaikki vuokratun tilan vauriot eivät kuitenkaan ole oikeudellisesti virhe. Laki määrittelee virheen 7:204 DCC:n artiklassa kiinteistön kuntona tai ominaisuutena tai muuna vuokralaisesta riippumattomana olosuhteena, jonka seurauksena kiinteistö ei voi tarjota vuokralaiselle sitä nautintoa, jota hänellä oli oikeus odottaa sopimuksen tekohetkellä.
Tämä määritelmä on laajempi kuin miltä ensi silmäyksellä näyttää. Se ei koske ainoastaan fyysisiä vahinkoja, kuten vuotavaa kattoa tai rikkoutunutta keskuslämmitysjärjestelmää. Myös kiinteistön ulkopuolinen olosuhde, kuten vuokranantajan vastuulla olevien töiden aiheuttama vakava meluhaita, voi olla virhe. Ratkaisevaa on se, heikentyykö vuokralaisen kohtuudella odottama nautinto. Normaaliin käyttöön liittyvä vähäinen kuluminen ei ole virhe.
Kuka on vastuussa: vuokranantaja vai vuokralainen?
Pääsääntö
DCC:n 7:206 artiklan pääsääntö on selvä: vuokranantajan on korjattava virheet vuokralaisen pyynnöstä. Tämä velvollisuus on voimassa, paitsi jos korjaaminen on mahdotonta tai ellei korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia voida kohtuudella vaatia vuokranantajalta. Vuokranantaja ei siis voi noin vain välttää korjausvelvollisuutta vetoamalla kustannuksiin.
Pieniin korjauksiin sovelletaan poikkeusta. Vuokranantajan ei tarvitse suorittaa korjauksia, jotka lain tai tavan nojalla ovat vuokralaisen vastuulla. Ajattele esimerkiksi rikkoutuneen ovenkahvan vaihtoa, vaurioituneen jalkalistan korjaamista tai sellaisten pienten vikojen korjaamista, jotka vuokralaisten voidaan kohtuudella odottaa tekevän itse. Raja "vuokralaisen tekemän pienen korjauksen" ja "vuokranantajan tekemän suuren huoltotyön" välillä ei ole aina selkeä ja johtaa käytännössä säännöllisesti keskusteluun.
Sopimuspoikkeamat ROZ-ehtojen kautta
Käytännössä liiketilojen vuokrasopimukset tehdään lähes aina kiinteistöneuvoston (ROZ) vakiomallien mukaisesti. ROZ:n liiketiloja koskevat yleiset säännökset sisältävät kauaskantoisia poikkeamia lakisääteisestä pääsäännöstä: monet ylläpitovelvoitteet siirtyvät sopimuksella vuokranantajalta vuokralaiselle.
Näin ollen ROZ-malleissa esimerkiksi sisätilojen kunnossapito, asennusten huolto, kuluvien osien vaihto ja joskus jopa suuremmat korjaukset siirtyvät vuokralaisen vastuulle. Tämä on periaatteessa sallittua, koska 7:230a-säännöstö ja tuomioistuimen hyväksynnällä myös 7:290-säännöstö sallivat poikkeamisen laista. Rajat määräytyvät kohtuullisuuden ja tasapuolisuuden sekä kohtuuttoman rasittavia lausekkeita koskevien sääntöjen perusteella.
Siksi on tärkeää lukea yleiset ehdot huolellisesti ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista ja ymmärtää, mitkä ylläpitovelvollisuudet vuokralaisena ovat sinulla.
Vuokralaisen oikeudet liiketilojen virheisiin
Vaativa oikeussuojakeino
Ensimmäinen askel virhetilanteessa on virheilmoituksen tekeminen: kirjallinen vaatimus vuokranantajalle virheen korjaamiseksi kohtuullisessa ajassa. Ilman virheilmoitusta vuokranantaja ei ole syyllistynyt virheeseen, eikä sinulla vuokralaisena ole oikeutta lakisääteisiin oikeussuojakeinoihin. Virheilmoituksessa on kuvattava konkreettisesti, mikä virhe on, minkä ajan kuluessa korjaus on suoritettava ja mitä seuraamuksia korjaamattoman toimenpiteen laiminlyönnistä aiheutuu.
Vuokranalennus
Jos vuokranantaja ei korjaa virhettä ilmoituksesta huolimatta, vuokralaisella on oikeus DCC:n 7:207 artiklan nojalla suhteelliseen vuokranalennukseen siltä ajalta, jona virhe on olemassa. Alennus lasketaan vuokralaisen tosiasiallisesti saaman hyödyn ja sen hyödyn suhteen mukaan, joka hänellä olisi ollut ilman virhettä. Vuokralainen voi vaatia tätä alennusta alioikeudessa.
Vuokranalennus tulee voimaan siitä hetkestä lähtien, kun virheestä ilmoitetaan vuokranantajalle, ei vasta tuomioistuimen päätöksestä. Siksi on suositeltavaa ilmoittaa virheistä aina kirjallisesti ja mahdollisimman pian, jotta alennuksen voimaantulopäivä on hyvin dokumentoitu.
Korvaus
Jos vika on vuokranantajan syytä, esimerkiksi siksi, että hän ei suorittanut tarvittavia huoltotoimenpiteitä, vaikka tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää vian olevan välittömästi ilmenevässä tilassa, vuokralainen voi vaatia lisäkorvausta DCC:n 7:208 artiklan nojalla. Vahinko voi koostua välillisistä menetyksistä, kuten vian aiheuttamasta liikevaihdon menetyksestä tai kustannuksista, joita vuokralaisen on täytynyt aiheutua liiketoimintansa jatkamiseksi.
Itsekorjaus ja kuittaus
Jos vuokranantaja ei korjaa virhettä asianmukaisen ilmoituksen ja asetetun määräajan umpeuduttua, vuokralaisella on periaatteessa oikeus teettää korjaus itse ja vähentää kohtuulliset kustannukset vuokrasta (Art. 7:206(3) DCC). Tällä oikeudella on kuitenkin rajoitukset.
Ensinnäkin sen on todella koskettava vikaa, jonka vuokranantajan on korjattava. Se, joka korjaa sopimuksella vuokralaiselle kuuluvan ylläpitovelvollisuuden ja siirtää kustannukset eteenpäin, ei hyödytä mitään. Toiseksi vuokralaisen on kyettävä osoittamaan, että hän antoi vuokranantajalle mahdollisuuden korjata vika etukäteen ja että vuokranantaja ei tehnyt niin. Kolmanneksi aiheutuneet kustannukset eivät saa olla suhteettomia.
Vuokran kuittaus ilman näiden ehtojen täyttymistä voi johtaa vuokrarästien perintään. Siksi on suositeltavaa kääntyä oikeudellisen neuvonnan puoleen ennen kuittauksen aloittamista.
Elatusapu, ROZ-ehdot ja vapautuslausekkeet
ROZ:n yleiset määräykset jakavat kunnossapidon ulkoiseen kunnossapitoon (vuokranantajan osalta) ja sisäiseen kunnossapitoon (vuokralaisen osalta), mutta tarkka raja vaihtelee sopimusversiosta riippuen. Lisäksi yleiset määräykset sisältävät säännöllisesti vapautuslausekkeita: määräyksiä, joilla vuokranantaja sulkee pois tai rajoittaa vastuutaan tietyistä vahingoista.
Vapauttava lausunto ei ole aina pätevä. Jos vahinko johtuu vuokranantajan tahallisuudesta tai tietoisesta piittaamattomuudesta tai jos vapautuslauseke on kohtuullisuuden ja oikeudenmukaisuuden standardien mukaisesti kyseisissä olosuhteissa kohtuuttoman raskas, tuomioistuin voi kumota lausekkeen. Sama pätee, jos vapautuslauseke luokitellaan kohtuuttoman raskaaksi lausekkeeksi DCC:n 6:233 artiklan tarkoittamalla tavalla. Kuluttajien kohdalla näin on nopeasti; liiketilojen vuokralaisten kohdalla rima on korkeampi, mutta myös tässä on rajansa.
Tarkistuta vuokrasopimuksesi ennen kuin allekirjoitat ylläpidon jako- ja vapautuslausekkeet, erityisesti suurten tilojen tai korkeiden vuokrien tapauksessa. Lakineuvonnan kustannukset ovat yleensä rajalliset suhteessa taloudellisiin riskeihin, joita otat, jos allekirjoitat sopimuksen tuntematta yleisiä määräyksiä.
Vuokran tarkistus ajan kuluessa
Laki tarjoaa myös mahdollisuuden vuokran tarkistukseen 7:290 liiketiloille. Sovitun vuokra-ajan päätyttyä tai viiden vuoden kuluttua pitkäaikaisen sopimuksen tapauksessa kumpi tahansa osapuoli voi pyytää alioikeutta tarkistamaan vuokran vastaavan liiketilan vuokrien keskiarvoon paikkakunnalla viimeisten viiden vuoden aikana (Art. 7:303 DCC). Tämä edellyttää pakollista asiantuntijalausuntoa: tuomioistuin nimittää yhden tai useamman asiantuntijan, jotka määrittävät markkinaehtoisen vuokran.
Tämä menettely on avoin sekä vuokranantajalle, joka katsoo vuokran olevan liian alhainen, että vuokralaiselle, joka uskoo maksavansa liikaa. Lopputulos on sitova, elleivät osapuolet keskinäisellä sopimuksella toisin päätä. 7:230a-liiketilan osalta tätä lakisääteistä vuokrantarkistusoikeutta ei ole. Vuokran tarkistaminen on siellä mahdollista vain sopimuksellisesti, yleensä indeksiseurauksen avulla.
Vuokran tarkistus täydentää liiketiloihin liittyvän oikeudellisen dynamiikan kehän: sovellettava säännöstö määrää paitsi tiloihin pääsyn ja sopimuksen irtisanomisen, myös maksamasi hinnan.
Lisää tästä sarjasta liiketilojen vuokraoikeutta käsittelevästä osiosta
Tämä artikkeli on osa kolmiosaista kaupallisen vuokraoikeuden sarjaamme. Lue myös muut osat:
- Osa 1: 7:290 vai 7:230a DCC? Kumpaa vuokrasopimusjärjestelmää sovelletaan liiketiloihinne?
- Osa 2: Liiketilan vuokrasopimuksen irtisanominen: irtisanomisajat, perusteet ja sudenkuopat
Lue myös: 7:290 vai 7:230a DCC? Kumpi vuokrasopimusjärjestelmä koskee liiketilaasi ja Liikevuokrasopimuksen irtisanominen: irtisanomisajat, perusteet ja sudenkuopat.
Yhteenveto
Liiketilojen viat ovat yleinen ja joskus kallis ongelma. Olipa kyseessä sitten vuotava katto, viallinen lämmitysjärjestelmä tai liiketoiminnan toimintaa haittaava myöhässä oleva huolto: vuokralaisena sinulla on konkreettisia oikeuksia, mutta sinun on aktiivisesti vedottava näihin oikeuksiin ja noudatettava oikeaa menettelyä. Ilmoita vioista aina kirjallisesti, anna huomautus laiminlyönnistä ja kirjaa kaikki muistiin.
Vuokranantajan on suositeltavaa ylläpitää selkeää huoltosuunnitelmaa eikä antaa vikojen jatkua. Välillisistä vahingoista aiheutuva vastuu voi nopeasti kasvaa huomattaviksi.
Law & More Neuvoo sekä liiketilojen vuokralaisia että vuokranantajia virheistä, ylläpidon jakamisesta, vuokran tarkistuksesta ja muista asiaan liittyvistä asioista. Ota yhteyttä saadaksesi sitoumuksettoman keskustelun.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Olenko oikeutettu vuokranalennukseen liiketilassani olevan vian vuoksi?
Kyllä. Jos vuokrasopimuksessa on 7:204 DCC:n mukainen virhe, eikä vuokranantaja korjaa sitä ajoissa virheilmoituksen jälkeen, voit vaatia suhteellista vuokranalennusta 7:207 DCC:n artiklan nojalla. Alennus tulee voimaan siitä hetkestä lähtien, kun virheestä on tehty kirjallinen ilmoitus.
Mitä pieniä korjauksia vuokralaiseni tilille kuuluu?
Pienet korjaukset ovat korjauksia, jotka lain tai tavan mukaan ovat kohtuullisesti vuokralaisen vastuulla, kuten rikkoutuneiden kytkimien vaihto, pienten rakojen tiivistäminen liitoksissa tai päivittäisessä käytössä kuluvien osien korjaus. Raja suureen huoltoon, joka kuuluu vuokranantajalle, voi olla käytännössä epäselvä, ja sitä kuvataan joskus tarkemmin sopimuksessa vuokrasopimuksen määräyksissä.
Voinko korjauttaa vian itse ja vähentää kustannukset vuokrasta?
Tämä on mahdollista, mutta vain jos lakisääteiset ehdot täyttyvät: laiminlyöntiilmoitus on lähetetty, vuokranantaja on antanut määräajan umpeutua, kyseessä on virhe, joka vuokranantajan on korjattava, ja kustannukset ovat kohtuulliset. Kuittaus ilman näiden ehtojen täyttymistä voi johtaa vuokrarästien käsittelyyn.
Voinko vuokralaisena pyytää vuokran tarkistusta?
7:290 liiketilan osalta voit sovitun vuokra-ajan jälkeen tai viiden vuoden kuluttua pyytää alioikeutta tarkistamaan vuokran vastaavan tilan markkinaehtoisen vuokran mukaiseksi paikkakunnalla (Art. 7:303 DCC). 7:230a liiketilan osalta tätä lakisääteistä oikeutta ei ole.
