Alankomaalaisessa avioerossa avioliiton kautta tapahtuva kodin jakaminen riippuu kolmesta erillisestä kysymyksestä: kummankin puolison osuudesta, talon arvosta jakopäivänä ja siitä, kuka kantaa asuntolainan sen jälkeen. Ensimmäiseen kysymykseen vastaa aviovarallisuussuhteenne, toiseen jakohetken eikä erohetken, ja kolmanteen pankki, jota ei sido mikään, mistä sinä ja entinen kumppanisi olette sopineet keskenänne.
Mikä omaisuusjärjestelmä määrää osuutesi
Kaikki alkaa siitä, miten avioliitto solmittiin. Ennen 1. tammikuuta 2018 ilman notaarin vahvistamaa sopimusta solmituissa avioliitoissa oletusarvoisesti noudatettiin yleistä omaisuuden yhteisomistusta ( algehele gemeenschap van goederen ): talo siirtyi yhteisomistukseen sen henkilön omaisuudeksi, joka oli nimetty kiinteistökirjaan, samoin kuin kiinnitysvelka. Kyseisenä päivänä tai sen jälkeen solmituissa avioliitoissa oletusarvoisesti noudatettiin BW:n 1:94 artiklan mukaista rajoitettua omaisuuden yhteisomistusta , jossa kumpikin puoliso pitää tuomansa omaisuuden. Asunto, jonka toinen puoliso omisti yksin ennen häitä, pysyy siis kyseisen puolison yksityisomaisuutena, eikä toinen puoliso saa siitä osuutta pelkästään avioliiton solmimisen myötä. Samat säännöt koskevat rekisteröityä parisuhdetta, koska BW:n 1:80b artikla julistaa asiaankuuluvat säännökset vastaavasti sovellettaviksi.
Pariskunnilla, jotka ostivat asunnon yhdessä ennen avioliittoa, on tärkeä edellytys. Puolisoiden jo yhdessä omistama omaisuus kuuluu rajoitettuun yhteiseen omaisuuteen, joten avoparina ostettu asunto tulee osaksi yhteistä omaisuutta hääpäivänä. Jos toinen pariskunnista on maksanut enemmän kuin toinen, korkein oikeus totesi 21. maaliskuuta 2025 (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:436), että varallisuuden muutosta heijastava velka ei itsessään kuulu yhteiseen omaisuuteen, joten suurempaa maksua ei puoliteta. Jos maksoitte koko käsirahan yhdessä ostamastanne asunnosta ennen häitä, tämä tuomio on syy korottaa sitä.
Jos talo on yhteisomistuksessa, siviililain 1:100 §:n mukaan puolisot saavat yhtäläiset osuudet puretusta yhteisomistuksesta, ellei avioehtosopimuksessa tai avioliiton purkamista varten tehdyssä kirjallisessa sopimuksessa toisin määrätä. Avioehtosopimuksen mukaan asiakirja ja sopimus ratkaisevat, ja avioliiton aikana tosiasiallisesti sovellettu määräaikainen selvityslauseke voi silti synnyttää vaatimuksen taloon siviililain 1:141 §:n mukaisesti.
Purkamispäivä ja arvopäivä eivät ole sama päivä
Kaksi päivämäärää on merkityksellisiä, ja ne sekoitetaan usein. Yhteisomistus purkautuu lain nojalla, kun avioerohakemus jätetään, ei silloin, kun päätös myönnetään tai se merkitään rekisteriin (BW artikla 1:99). Tämä päivämäärä määrittää, mikä kuuluu yhteiseen omaisuuteen: sen jälkeen ansaitut tulot ja syntyneet velat ovat yksityisomaisuutta.
Talon arvo on eri kysymys, ja vakiintuneen säännön mukaan arvopäivä on varsinaisen jaon hetki, elleivät puolisot ole sopineet muusta päivämäärästä tai kohtuullisuus ja oikeudenmukaisuus sitä edellytä. Liikuttavilla markkinoilla tämä ratkaisee todellisen rahan: eron ja siirron välinen nousu ja lasku jaetaan. Koska avioeroprosessit kestävät usein vuoden tai kauemmin, järkevä askel on määrätä arvopäivä nimenomaisesti avioerosopimuksessa (echtscheidingsconvenant ) sen sijaan, että jätettäisiin se myöhemmän keskustelun varaan.
Kolme tapaa hoitaa taloa
On vain kolme mahdollista lopputulosta. Toiselle puolisolle osoitetaan omaisuus ja hän ostaa sen pois ( toedeling ). Talo myydään kolmannelle osapuolelle ja nettotuotto jaetaan. Tai puolisot pysyvät yhteisomistajina jonkin aikaa, mikä on mahdollista vain harkittuna, dokumentoituna väliaikaisena järjestelynä, koska kumpikaan heistä ei vapaudu kiinnityksestä ja kumpikaan voi vaatia jakamista milloin tahansa BW:n artiklan 3:178 nojalla.
Pariskunnan valintaan vaikuttaa yleensä kaksi seikkaa eikä mieltymys: pystyykö toinen heistä maksamaan asuntolainan yksin pankin ehdoilla ja onko talon arvo enemmän vai vähemmän kuin sen velka.
Lunastus: mitä lähtevälle puolisolle todellisuudessa maksetaan
Lähtökohtana on lisäarvo ( overwaarde ): kiinteistön markkina-arvo arviointipäivänä, josta on vähennetty kyseisenä ajankohtana maksamatta oleva kiinnitysvelka. Yhteisomistuksessa kummallakin puolisolla on oikeus puoleen omaisuudesta, ja talon omistava puoliso maksaa toisen puoliskon käteisellä tai ottamalla suuremman lainan.
Tätä lukua sitten mukautetaan, ja kiistat syntyvät näistä mukautuksista. Ensin käsitellään asuntoon sijoitetuista yksityisistä varoista saatavat korvausvaatimukset. Samoin käsitellään kaikki asuntoon liittyvät säästö- tai sijoitusvakuutukset, omistusoikeuslaina tai pankin säästötili, jotka ovat yhteistä omaisuutta itsenäisesti eikä niitä automaattisesti vähennetä velasta. Jos toinen puoliso on jatkanut koko asuntolainan maksamista eron jälkeen, sekin sovitaan heidän kesken, yleensä kohtuullisella käyttömaksulla, joka asukkaalla on toisen osuudesta. Sovi menetelmästä ennen arviointia, ei sen jälkeen.
Pankki päättää, voidaanko yritysosto toteuttaa
Molemmat puolisot ovat yhteisvastuullisesti vastuussa ( hoofdelijk aansprakelijk ) koko asuntolainavelasta, eikä avioero muuta tätä asiaa mitenkään. Lähtöhetkellä eroava puoliso vapautuu yhteisvastuullisesta vastuusta vain, jos lainanantaja myöntää vapautuksen yhteisvastuusta ( ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid ), ja lainanantaja myöntää sen vain, jos jäljelle jäävä puoliso läpäisee maksukykytestin yhdellä tulolla tuolloin voimassa olevien lainasääntöjen mukaisesti. Jos lainaan liittyy kansallinen asuntolainatakaus, takaajan ehdot ovat lisäksi voimassa.
Tästä on kaksi käytännön seurausta. Älä koskaan allekirjoita sopimusta, joka yksinkertaisesti olettaa, että veloista vapautetaan; tee omistusoikeuden myöntämisestä ehdollinen, jossa on kiinteä ajanjakso ja sovittu varmuusehto, jonka mukaan omaisuus myydään, jos vapautus evätään. Ja kunnes vapautus on tosiasiallisesti myönnetty ja kauppakirja allekirjoitettu, eroava puoliso on täysin vastuussa pankille rästeistä, riippumatta siitä, mitä sopimuksessa sanotaan – maksamatta jäänyt maksu rekisteröidään molempien nimiin.
Yksityiset rahat yhteiseen asuntoon
Jos rahoitit käsirahan, asuntolainan takaisinmaksun tai remontin yksinomaan omalla rahallasi – perinnöllä tai lahjalla, johon on liitetty poissulkemislauseke, tai omaisuudella, joka omistit ennen vuoden 2018 jälkeen solmittua avioliittoa – sinulla on korvausvaatimus ( vergoedingsrecht ) yhteistä omaisuutta vastaan. 1. tammikuuta 2012 lähtien BW:n 1:87 artikla määrää tämän vaatimuksen sijoitusopin ( beleggingsleer ) mukaisesti: vaatimus seuraa omaisuuden arvoa suhteessa sijoitukseesi, joten se nousee, jos talon arvo on noussut, ja laskee, jos se on laskenut. Ennen kyseistä päivämäärää tehtyihin sijoituksiin voi edelleen soveltua vanhempi, nimellinen lähestymistapa, ja puolisot ovat saattaneet myös sopia jostain muusta.
Todistustaakka on vaatimuksen esittävällä puolisolla, ja juuri siinä nämä vaatimukset menetetään. Tarvitaan vain paperinen todistusaineisto: lahjakirja tai testamentti, joka sisältää poissulkemislausekkeen, tiliote siirrosta, ostohinta tai lasku työstä ja päivämäärä. Muistio siitä, että rahat tulivat vanhemmiltasi, ei ole ajankohtainen kymmenen vuoden kuluttua.
Kun talo on arvoltaan pienempi kuin asuntolaina
Negatiivinen oma pääoma jaetaan samalla tavalla kuin lisäarvo: yhteisomistuksessa jäännösvelka ( restschuld ) jaetaan tasan, ja puoliso, joka ottaa talon haltuunsa, ottaa koko velan mukanaan, yleensä ilman lunastusmaksua ja joskus vastakkaiseen suuntaan maksettavan maksun kera. Jos lainaan liittyy kansallinen asuntolainatakaus ja avioero pakottaa myynnin, takausjärjestelmä voi kattaa osan jäännösvelasta omin ehdoin, mikä on syy ottaa lainanantaja mukaan varhaisessa vaiheessa sen sijaan, että myydään ensin ja pyydetään maksua vasta sitten.
Kun tasajaosta voidaan poiketa
Harvoin, eivätkä ne syyt, joita ihmiset odottavat. Artikla 1:100 BW antaa yhtäläiset osuudet, ja korkein oikeus on todennut, että kohtuullisuuteen ja tasapuolisuuteen perustuen poikkeaminen on sallittua vain erittäin poikkeuksellisissa olosuhteissa; ei riitä, että toinen puoliso ansaitsi, maksoi enemmän tai käyttäytyi huonosti avioliiton aikana. Työskentelyä harjoittava tie on suppeampi ja lakisääteinen: puoliso, joka tahallaan kätkee, piilottaa tai kavaltaa yhteisen omaisuuden, menettää osuutensa kyseisestä omaisuudesta toiselle puolisolle artiklan 3:194 lid 2 BW nojalla. Tämä säännös on tarkoitettu salaisille tileille ja ilmoittamattomille säästöille.
Jos entinen kumppanisi ei suostu yhteistyöhön
Yhteisomistus ei tarkoita umpikujaa. Jokainen yhteisomistaja voi vaatia jakamista milloin tahansa, ja jos osapuolet eivät pääse sopimukseen, tuomioistuin päättää jaosta itse BW-pykälän 3:185 nojalla, mukaan lukien määräämällä omaisuuden myymisestä ja tuottojen jakamisesta. Jos myynti on tarpeen ja toinen puoliso estää sen, tuomioistuin voi BW-pykälän 3:174 nojalla valtuuttaa toisen puolison myymään omaisuuden yksin, ja kiireellisissä tapauksissa tätä lupaa voidaan hakea yhteenvetona. Puoliso, joka kieltäytyy näytöistä tai estää kohtuullisen tarjouksen, vastaa viivästyksen kustannuksista.
Asuminen talossa avioeron aikana
Menettelyn aikana tuomioistuin voi myöntää väliaikaisena toimenpiteenä toiselle puolisolle yksinoikeuden käyttää yhteistä asuntoa 822 Rv:n artiklan nojalla, useimmiten vanhemmalle, jonka luona lapset pääasiallisesti asuvat. Kun avioero on merkitty siviilirekisteriin, 1:165 BW:n artikla sallii aiemmin asuneen puolison jatkaa asumista kuuden kuukauden ajan riippumatta siitä, kuka omistaa omaisuuden. Asunnossa asuvan puolison on yleensä maksettava toiselle puolisolle kohtuullinen käyttömaksu ( gebruiksvergoeding ) siitä, että hänet on erotettu omasta osuudestaan, ja tämä maksu yleensä kuitataan asuntolainan maksuja vastaan. Erillisessä artikkelissamme siitä, kuka jää perheen kotiin, esitetään, miten tätä oikeutta sovelletaan.
Vero- ja asuntolainan korkovähennys
Kaksi asiaa on syytä huomioida, ja molemmat kuuluvat veroneuvojan vastuulle eivätkä liitesopimuksen oikeudellisiin lausekkeisiin. Puolisoiden yhteisen omaisuuden jakaminen avio-oikeuden kautta on vapautettu omaisuudensiirtoverosta, joten lunastuksen yhteydessä ei peritä samanlaista maksua kuin tavallisen oston yhteydessä. Pois muuttava puoliso säilyttää entisen asunnon korkovähennyksen muuton jälkeen rajoitetun ajan – tällä hetkellä tuloverolaissa se on voimassa kaksi vuotta – minkä jälkeen se lakkaa, kun taas lisäarvon uudelleensijoittamista koskevat säännöt vaikuttavat seuraavan asunnon korkovähennyksiin. Tarkistuta luvut ennen sopimuksen allekirjoittamista: verotustilanne muuttaa usein sitä, miltä oikeudenmukainen jako näyttää.
Mitä ensin selvitetään
Selvittäkää, mikä avioliittonne järjestelmä hallitsee ja onko talo ylipäätään siinä. Sopikaa arviointipäivä kirjallisesti. Pyydä molempien nimeämää arvioijaa arvioimaan kiinteistö ja sopikaa etukäteen, että raportti sitoo teitä. Kysy lainanantajalta ennen kuin mistään muusta sovitaan, myöntääkö se vapautuksen velasta ja millä tuloilla. Ja kerätkää todisteet kaikista taloon sijoittamistanne yksityisistä varoista, niin kauan kuin asiakirjat ovat vielä löydettävissä.
Law & More neuvoo hollantilaisia ja kansainvälisiä asiakkaita Eindhoven ja Amsterdam avioeron varallisuuspuolella. Meidän perhelaki tiimi työskentelee yhdessä avioeroasianajaja kovenantista, ulosostosta ja kiinnityksestä vapautumisesta sekä riitauttaa jaon, jos sopimukseen ei päästä.
Usein kysytyt kysymykset: kodin jakaminen avioerossa
Kenellä on lupa jäädä kotiin avioeron aikana?
Tämä riippuu olosuhteista. Tuomari voi antaa väliaikaisen päätöksen ( voorlopige voorziening ), jolla myönnetään toiselle osapuolelle yksinoikeus asunnon käyttöön oikeudenkäynnin ajaksi. Päätös perustuu yleensä lasten etuun ja molempien osapuolten taloudelliseen tilanteeseen. Kun avioero on vahvistettu rekisterissä, asuinkumppani voi jäädä asumaan enintään kuusi kuukautta, ellei toisin sovita.
Mitä jos entinen kumppanini lakkaa maksamasta asuntolainaa?
Jos olette molemmat yhteisvastuullisesti vastuussa ( hoofdelijk aansprakelijk ), pankki voi vaatia teiltä täyden maksun , vaikka olisitte jo maksaneet oman osuutenne. On erittäin tärkeää kirjata maksusopimukset avioerosopimukseen. Jos maksatte entisen kumppaninne osuuden, saatte vaatimuksen heitä kohtaan, mutta olette edelleen vastuussa pankille sillä välin.
Pitääkö talo aina myydä?
Ei, myyminen ei ole ainoa vaihtoehto. Yleensä on kolme mahdollista vaihtoehtoa:
- Toinen yhtiömies ottaa talon haltuunsa ja ostaa toisen pois.
- Talo myydään kolmannelle osapuolelle ja tuotto jaetaan.
- Hyvin harvinaisissa tapauksissa kumppanit pysyvät yhteisomistajina tietyn ajan (vaikka tämä ei yleensä ole suositeltavaa jatkuvan taloudellisen sotkeutumisen vuoksi).
Miten asunnon arvo määritetään?
Arvo määritetään yleensä riippumattoman arvioinnin ( taxatie ) perusteella. Yhtiömiehet voivat valita arvioijan yhdessä. Jos ette pääse sopimukseen, tuomioistuin voi nimittää asiantuntijan. Arvo määritetään yleensä todellisen jakopäivän, ei eron alkamispäivän, perusteella.
Mitä ylijäämälle (overwaarde) tapahtuu?
Yhteisomistuksessa olevassa avioliitossa ylijäämäarvo (markkina-arvo vähennettynä asuntovelalla) jaetaan tasan. Jos toinen puoliso pitää talon, hän maksaa 50 % tästä ylijäämästä toiselle osapuolelle. Jos asunto myydään, nettotuotto jaetaan kustannusten jälkeen suhteessa 50/50.
Entä jos talo on "veden alla" (negatiivinen oma pääoma)?
Myös negatiivinen oma pääoma (jäännösvelka) jaetaan 50/50 yhteisomistuksessa. Jos toinen yhtiömies ottaa talon haltuunsa, hänen on otettava koko velka vastuulleen, eikä yleensä suoriteta ulosostomaksua (tai eroava yhtiömies maksaa osuutensa velasta jäljelle jäävälle yhtiömiehelle vapautuakseen veloista).
Saanko rahani takaisin, jos olen maksanut remontin yksityisillä varoilla?
Mahdollisesti kyllä. Jos voit todistaa, että sijoitus on peräisin yksityisistä varoista (esim. perinnöstä, johon on sisällytetty poissulkemislauseke, tai avioliittoa edeltävistä säästöistä), sinulla voi olla oikeus korvaukseen ( vergoedingsrecht ). Beleggingsleerin nojalla tämä korvaus voi sisältää osuuden talon arvonnoususta.
Entä jos meillä on avioehtosopimukset?
Jos teillä on avioehtosopimus ( huwelijkse voorwaarden ), talo voi olla toisen puolison yksityisomaisuutta, mikä tarkoittaa, että toisella ei ole oikeutta sen arvoon. Sinun on kuitenkin tarkistettava kuittauslausekkeet ( verrekenbedingen ) tai yhteissijoitukset, jotka voivat silti johtaa taloudellisiin vaatimuksiin. Pyydä aina asianajajaa tarkistamaan erityisehdot.
Miten pääsen eroon yhteisestä asuntolainavastuusta?
Sinut voidaan vapauttaa vain, jos pankki suostuu siihen. Tämä tapahtuu tyypillisesti seuraavasti:
- Siirtää: Exäsi ottaa asuntolainan kokonaan haltuunsa (jos hänen tulonsa sen sallivat).
- Jälleenrahoitus: Exäsi ottaa uuden asuntolainan maksaakseen vanhan pois.
- Alennus: Talo myydään ja velka maksetaan pois.
Jos pankki kieltäytyy, olet edelleen vastuussa.
Voiko tuomari poiketa 50/50-jaosta?
Kyllä, mutta vain poikkeustapauksissa "kohtuullisuuden ja oikeudenmukaisuuden" ( redelijkheid en billijkheid ) perusteella. Kynnys tälle on erittäin korkea. Se voi soveltua tilanteisiin, joissa toinen osapuoli on aiheuttanut yhteisölle törkeää haittaa, mutta yleensä 50/50-sääntö on tiukka.
Mitä jos exäni peri talon?
Jos talo perittiin poissulkemislausekkeen ( uitsluitingsclausule ) kanssa, se ei kuulu yhteiseen omaisuuteen. Perillinen on ainoa omistaja, eikä toisella puolisolla ole oikeutta puoleen arvosta. 1. tammikuuta 2018 alkaen perinnöt ja lahjat pysyvät oletusarvoisesti yksityisinä, joten lauseketta ei tarvita avioliiton solmimiseen tuosta päivästä lähtien; aiemman avioliiton osalta perintö ilman poissulkemislauseketta kuului yhteiseen omaisuuteen.
Kuinka kauan jako kestää?
Jos osapuolet pääsevät sopimukseen, asia voidaan sopia muutamassa kuukaudessa. Jos syntyy riitaa tai talo on myytävä hiljaisilla markkinoilla, se voi kestää vuoden tai kauemmin. Oikeudenkäynnit osittaisessa asiassa voivat pidentää tätä aikarajaa merkittävästi.
Mitä huonekaluille tapahtuu?
Yhteisomistuksessa kotitalouden irtaimisto ( inboedel ) jaetaan. Yleensä puolisot jakavat tavarat yhteisellä sopimuksella. Riidat voidaan ratkaista tuomarilla. Ennen avioliittoa omistetut tai henkilökohtaisesti perityt tavarat pysyvät yleensä yksityisinä.
Voinko jäädä taloon, jos minulla on lapset?
Lasten etu painaa paljon. Tuomari voi myöntää ensisijaiselle huoltajalle väliaikaisen käyttöoikeuden kotiin ( voorlopige voorziening ). Tämä ei kuitenkaan takaa pysyvää omistusoikeutta. Taloudellinen tilanne (onko sinulla varaa ostaa pois entisen puolisosi asunnon?) ratkaisee, voitko jäädä pitkäaikaisesti.
Mitä jos exäni kieltäytyy myymästä taloa?
Jos tuomioistuin määrää myynnin ja entinen puolisosi kieltäytyy yhteistyöstä, voit pyytää tuomarilta "sijaislupaa" ( vervangende toestemming ). Tämä antaa sinulle mahdollisuuden jatkaa myyntiä (ja allekirjoittaa kauppakirjan) ilman entisen puolisosi allekirjoitusta.
Pitääkö meidän olla samaa mieltä ostajasta?
Kyllä, yhteisomistajina teidän on sekä hyväksyttävä myyntihinta että ostaja. Jos toinen osapuoli estää kohtuuttomasti myynnin käypään markkinahintaan, tuomioistuin voi puuttua asiaan pakottaakseen yhteistyöhön.
Onko veroseuraamuksia?
Avio-oikeuden alaisen kodin jakaminen puolisoiden kesken on yleensä vapautettu omaisuudensiirtoverosta ( overdrachtsbelasting ). Asuntolainakorkojen vähennystä ( hypotheekrenteaftrek ) koskevat säännöt kuitenkin muuttuvat avioeron jälkeen, erityisesti avioerojärjestelmän ( scheidingsregeling ) ja veroetujen säilyttämiseksi vaadittavan asuntolainan maksamisen osalta.
Voinko pakottaa minut ostamaan talon entiseltä puolisoltani?
Ei. Sinua ei voida pakottaa ottamaan taloa haltuun, jos et halua tai sinulla ei ole siihen varaa. Jos kumpikaan osapuoli ei halua taloa, se on myytävä kolmannelle osapuolelle.
Entä jos talo on vain exäni nimissä?
Jos talo on yhteisomistuksessa, sillä ei yleensä ole merkitystä, kenen nimi on kiinteistökirjassa, ja arvo jaetaan tasan. 1. tammikuuta 2018 alkaen solmituissa avioliitoissa toisen puolison aiemmin yksin omistama talo ei ole lainkaan yhteisomistuksessa, joten kiinteistökirjassa olevalla nimellä on silloin suuri merkitys. Jos teillä on avioehtosopimus, kiinteistökirjassa oleva nimi on ratkaiseva todiste omistuksesta.
Tarvitsenko asianajajaa talon jakamiseen?
Vaikka se ei ole pakollista itse jaon kannalta, sitä suositellaan erittäin lämpimästi. Taloudelliset riskit ovat korkeat, ja asuntolainoja, veroja ja yksityisiä sijoituksia koskevat määräykset ovat monimutkaisia. Lakimies varmistaa, että sopimus on laillisesti aukoton ja että sinut vapautetaan tehokkaasti vastuusta.
