Erfpacht: pitkäaikainen maanvuokrasopimus Alankomaissa selitettynä ostajille

Jos olet ostamassa asuntoa Alankomaista, ja erityisesti Amsterdamtiedoissa voidaan sanoa, että kiinteistö on erfpachtin kauttaEt osta sitten maata, vaan rajoitetun esineoikeuden jonkun toisen maahan kyseisen maanomistajan joskus vuosisata sitten laatimilla ehdoilla. Nämä ehdot määräävät, mitä maksat, kuinka pitkäksi aikaa ja lainaako pankki ollenkaan.

Mitä erfpacht tarkoittaa Alankomaiden kiinteistölainsäädännössä

Kiinteistöoikeus (Erfpacht) on rajoitettu esineoikeus ( beperkt recht ), joka oikeuttaa sen haltijan, kiinteistönomistajan (erfpachter ), hallitsemaan ja käyttämään toiselle kuuluvaa kiinteää omaisuutta (art. 5:85 BW). Maanomistaja pysyy maan omistajana. Kiinteistönomistajan oikeus on esineoikeus, ei sopimusoikeus: se rekisteröidään kiinteistörekisteriin (Kadaster), se voidaan myydä, kiinnittää ja periä, ja se pysyy voimassa maan myynnin jälkeen.

Kiinteistörekisteriote voi velvoittaa kiinteistönomistajan maksamaan määräaikaisen maksun, maanvuokran tai kanonin (art. 5:85 BW). Kanonia ei laissa vaadita, mutta lähes kaikilla asuinkiinteistöjen kiinteistönomistajien kiinteistöillä on sellainen. Muutoin kiinteistönomistajalla on pääosin sama käyttöoikeus kuin omistajalla (art. 5:89 BW), mukaan lukien omaisuuden tuotot ja oikeus vuokrata se, sekä korjaukset, jotka hän vastaa. Hän ei kuitenkaan saa muuttaa omaisuuden käyttötarkoitusta tai suorittaa töitä, jotka ehdot varaavat omistajan suostumukselle.

Täysi omistusoikeus ( volle eigendom ) on pysyvä, sen ylläpitäminen ei maksa mitään ja se on sidottu ainoastaan ​​yleiseen lakiin. Erfpacht-oikeutta käytetään toisen maalla, sitä säätelevät kyseisen omistajan ehdot, ja sitä voidaan tarkistaa tai se voi päättyä. Erfpacht-oikeudella varustettu asunto, jolla on voimassa oleva kaanon, on yleensä arvoltaan pienempi kuin sama asunto täydessä omistuksessa, eikä eroa aina näy pyyntihinnassa.

Erfpacht, opstal ja rakennuksen vuokrasopimus

• Erfpacht antaa oikeuden pitää hallussaan ja käyttää toisen maata (art. 5:85 BW). Tontilla olevat rakennukset ovat yleensä osa maanomistusoikeutta.
• Opstal, pinta-alaoikeus (art. 5:101 BW), antaa oikeuden omistaa tai hankkia rakennuksia, töitä tai istutuksia toisen maalla, sen päällä tai sen yläpuolella, rikkoen sääntöä, jonka mukaan rakennus kuuluu maaperän omistajalle. Siitä voidaan periä maksu, jota kutsutaan nimellä kosto, ja se myönnetään usein riippuvaisena oikeutena erfpachtin tai vuokrasopimuksen – kaapelin tai aurinkopaneelien osalta – rinnalla, vaikka se voi toimia itsenäisenä oikeutena. Erfpachtia koskevat lakisääteiset säännöt soveltuvat vastaavasti pinta-alaan liittyvään oikeuteen (art. 5:104 BW).
• Vuokrata, rakennuksen tai asunnon vuokrasopimus, on sopimus, ei esineoikeus: ei rekisteröitävää osuutta, ei kiinnitystä, ja BW:n 7. kirjan vuokrasopimussäännöt soveltuvat. Vuokralainen maksaa vuokraa asumisesta; erfpachter maksaa kaanonin omistamastaan ​​ja myytävästä omistusoikeudesta.

Kauppakirja ja yleiset ehdot

Erfpacht-oikeus luodaan notaarin vahvistamalla asiakirjalla ja rekisteröidään julkisiin rekistereihin. Erfpacht-oikeus asettaa yksittäiset ehdot – tontin, voimassaoloajan, alkuperäisen kaanonin, sallitun käytön – ja sitten lähes poikkeuksetta julistaa sovellettavaksi joukon algemene bepalingen-ehtoja . Nämä yleiset ehdot ovat sopimuksen ydin: tarkistusmekanismi, lunastusmenettelyt, suostumusvaatimukset, korvausjärjestelmä ja irtisanomisvaltuudet.

Julkaisuvuoden ehdot määräävät

Tämä on useimmiten unohdettu ja ratkaiseva seikka. Kunnalla ei ole yhtä ehtokokonaisuutta, vaan eri vuosina annettu sarja ehtoja, joista kukin koskee sen nojalla myönnettyjä tontteja. AmsterdamSarjat tunnistetaan vuosien mukaan – niihin kuuluvat AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ja 2016, joista AB 1994, AB 2000 ja AB 2016 ovat nykyään yleisimmin esiintyvät sarjat. Erot eivät ole kosmeettisia: vanhemmat sarjat voivat antaa omistajalle laajan harkintavallan muutosten suhteen ja kapeat korvausoikeudet.

Kysymys ei koskaan ole "mitkä ovat tämän kaupungin erfpacht-ehdot?", vaan "mikä asetus koskee tätä tonttia?". Vastaus löytyy kadasterista: perustamiskirjassa ja mahdollisissa myöhemmissä muutosasiakirjoissa nimetään ehdot vuosittain. Pyydä notaariasi hankkimaan asiakirja ja ehtojen koko teksti ja lukemaan ne – ei yhteenvetoa tai asiamiehen kappaletta.

Maanvuokra (kaanon)

Kaanoni on maan käytöstä määräaikainen maksu. Tavanomainen rakenne on arvioituun maan arvoon sovellettu kaanoniprosentti, joka johdetaan jäännösarvona kiinteistön arvon osuudesta tai taulukosta. Amsterdam Tämä tekijä on buurtstraatquote, joka ilmaisee maan arvon suhteessa kyseisen kadun kiinteistön arvoon.

Tarkistusten välillä useimmissa nykyaikaisissa olosuhteissa kiinteistöveroa indeksoidaan vuosittain kuluttajahintaindeksiä vasten. Indeksointi ei ole tarkistus: se seuraa inflaatiota ja on ennustettavissa, kun taas tarkistus nollaa taustalla olevan maan arvon ja voi moninkertaistaa kiinteistöveron. Maksamatta jättäminen voi lopulta maksaa vuokranomistajalle itse oikeuden.

Kolme erfpacht-tyyppiä

Sekä Voortdurend että eeuwigdurend käännetään englanninkielisissä partikulaareissa vastineella ”perpetual”. Ne eivät ole sama asia, ja ero on rahan arvoinen. Myös kestoltaan ikuinen oikeus voi olla lunastettu vain tietyksi ajaksi: kesto ja lunastus ovat eri kysymyksiä.

Tarkistus kauden lopussa: suurin taloudellinen riski

Jatkuvan erfpachtin kannalta kauden loppu on se hetki, kun maanomistaja voi palauttaa kaanonin nykyiseen maan arvoon. Koska kaudet kestävät vuosikymmeniä ja hollantilaisten kaupunkien maan arvot ovat nousseet jyrkästi, uusi kaanoni voi olla suuri monikerta vanhaan verrattuna.

• Se ei ole asteittaista. Kasvu tapahtuu yhdessä vaiheessa, vuosikymmeniä aiemmin vahvistettuna päivämääränä.
• Mekanismi on vanhoissa olosuhteissa. Joissakin vanhemmissa laitteissa omistajan harkintavalta on laaja ja valitus rajoittuu arviointimenettelyyn eikä tuomioistuimeen.
• Lainanantajat katsovat eteenpäin. Lähellä oleva tarkistuspäivä vaikuttaa sekä lainaasi että jälleenmyyntimarkkinoihin, joita kohtaat.

Ennen allekirjoittamista on määriteltävä nykyisen kauden päättymispäivä, tarkistusmekanismi ja – jos ohjeellisia lukuja on julkaistu – mitkä olisivat, jos niitä tarkistettaisiin tänään. Jos tarkistus on käynnissä, on nähtävä tarjous ja mahdollinen vastalauseiden määräaika.

Vuokran ostaminen avoautolla (afkoop)

Sen sijaan, että kaanon maksettaisiin, erfpachter voi mahdollisesti ostaa sen pois pääomasummalla. Afkoop tietyksi ajaksi maksaa kaanon etukäteen loppusummaksi kuluvasta kaudesta; kun kyseinen ajanjakso päättyy, velvoite herää eloon tarkistetuin ehdoin, joten "ostetuksi kaanoniksi" mainostettu omaisuus voi olla vakuutettu vain jo melko lähellä olevaan päivämäärään asti. Eeuwigdurende afkoop lakkauttaa kaanonin pysyvästi ilman tulevia tarkistuksia.

Maan ostaminen ei ole maan ostamista: omistusoikeus pysyy omistajalla, vain maksuvelvollisuus päättyy, ja käyttö- ja suostumusehtojen mukaisesti lunastetaan edelleen kiinteistö. Se, onko lunastustarjous tehtävä, miten se lasketaan ja voidaanko se tehdä kesken kauden, riippuu ehdoista, ei yleisestä laista. Se vahvistetaan notaarin asiakirjalla ja rekisteröidään. Verokohtelu noudattaa tätä eroa: jos kiinteistö on verovelvollisen pääasiallinen asunto, kausittainen verovähennys on vähennyskelpoinen kohdassa 1, kun taas itse lunastussumma ei ole, vaikka lunastusrahoittamiseksi otetun lainan korot ovatkin.

Amsterdamjatkuvasta ikuiseen erfpachtiin

Amsterdam Siksi tämä aihe on tärkeä useimmille kansainvälisille ostajille: suuri osa kaupungin asuntokannasta sijaitsee kunnan vuokramaalla, ja historiallisesti vuokrasopimus on jatkunut säännöllisin väliajoin.

Vuodesta 2016 lähtien kunta alkoi myöntää pysyviä vuokrasopimuksia uusille avustuksille uusien yleisten ehtojen mukaisesti ja avasi järjestelmän, jonka avulla nykyiset vuokralaiset voivat vaihtaa tonttia ( overstappen ). Vuokralainen hakee tarjousta, jossa esitetään pysyvä määrä tai pysyvä takaisinostosumma, joka lasketaan maan arvosta viitehetkellä; hyväksyminen johtaa muutoskirjaan, joka rekisteröidään Kadasteriin.

Taloudellisesti merkittävä seikka on viitepäivämäärä ja alennus. Ennen 8. tammikuuta 2020 tehtyjen hakemusten hinnoittelu perustui edullisempiin ehtoihin kuin myöhemmin tehtyjen hakemusten: kyseinen päivämäärä on viitepäivämäärä, joka määrittää oikeuden edulliseen siirtymäpalkkioon ja maan arvon alennukseen, ja maan arvo itse johdetaan kiinteistön arvosta buurtstraat-noteerauksen avulla. Sen jälkeen on järjestetty toisen mahdollisuuden järjestelyjä niille, jotka eivät hakeneet kyseistä päivämäärää, kukin omin ehdoin ja omalla määräajallaan, ja ne on yksinomaan kunnan asettama eikä lain mukainen. Onko tietylle kiinteistölle avoin tarjousikkuna ja millä laskelmalla se tehdään, on siis selvitettävä kunnan omasta julkaisemasta järjestelmästä ennen sitoutumista: kysy myyjältä jo tehtyjä tarjouksia ja tarkista nykyinen määräaika suoraan kunnasta. Laskentaperusteiden välinen ero on kymmeniä tuhansia euroja.

Kolme käytännön näkökohtaa, jotka ovat oikein lähestymistavan kannalta 29. elokuuta 2026:

• Selvitä, mitä myyjällä on hallussaan. Jatkuva erfpacht; jatkuva erfpacht, jonka vaihtoa on haettu, mutta jota ei ole saatettu päätökseen; ikuinen erfpacht indeksoidulla kaanonilla; ja ikuisesti pois ostettu ikuinen erfpacht ovat neljä eri omaisuuserää neljällä hinnalla.
• Tarjous ei ole vaihtokauppa. Kunnes muutoskirja on allekirjoitettu ja rekisteröity, kiinteistö pysyy vanhan järjestelmän piirissä. Se, voiko ostaja ottaa haltuunsa voimassa olevan tarjouksen ja milloin, riippuu järjestelmän ehdoista.
• Kuntasuunnitelmat muuttuvat. Amsterdamn erfpacht-käytäntöä on kyseenalaistettu ja muutettu toistuvasti; määräajat, alennukset, maan arvotekijät ja kanoniprosentit vaihtelevat vuodesta toiseen. Mikään tässä ei ole ostopäivän tilanne.

Yksityinen erfpacht: kehittäjät, yritykset ja institutionaaliset omistajat

Maata vuokraavat pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla myös rakennuttajat, asuntoyhtiöt, institutionaaliset sijoittajat, hyväntekeväisyyssäätiöt ja yksityiset maanomistajat. Laki on sama; ehdot usein poikkeavat.

Yksityiset olosuhteet ovat usein epäsuotuisampia tunnistettavilla tavoilla: lyhyemmät tai kiinteät sopimuskaudet ilman jatkoa; tarkistukset tiheämmin väliajoin, joskus viiden tai kymmenen vuoden välein; tarkistus sidottu kiinteistön arvoon eikä maan arvoon, joten vuokralaisen omat parannukset vaikuttavat nousuun; korvaus on poissuljettu tai sitä on rajoitettu; laajat suostumusvaatimukset vuokraukselle, muutoksille ja myynnille. Jotkut ensiasunnon ostajille markkinoidut järjestelmät, joissa myyjä pitää maan omistuksessaan hinnan alentamiseksi, ovat tällaisia ​​erfpacht-rakenteita.

Kunta on pysyvä instituutio, jolla on poliittisia rajoituksia ja intressi toimiviin asuntomarkkinoihin; yksityinen maanomistaja omistaa sijoituksen. Yksityinen erfpacht ei ole siitä syystä huono asia, mutta älä koskaan oleta sen olosuhteiden muistuttavan kunnallisia olosuhteita, joista ostaja on saattanut lukea.

Korvaus vuokrasopimuksen päättyessä

Kun erfpacht-oikeus päättyy, edellisellä erfpachterilla on periaatteessa oikeus korvaukseen itse pystyttämiensä tai edeltäjältään maksua vastaan ​​hankkimiensa rakennusten, töiden ja istutusten arvosta (BW artikla 5:99), ja hän voi pitää omaisuuden, kunnes korvaus on maksettu (BW artikla 5:100).

Kaksi ehtoa on merkityksellisiä. Oikeutta voidaan rajoittaa tai sulkea pois kiinteistökaupassa lain sallimissa rajoissa, ja vanhemmissa yksityisoikeussopimuksissa näin usein tehdäänkin. Ja kyseessä on korvaus rakennuksista, ei vuokraoikeuden ja omistusoikeuden arvon välisestä erotuksesta: vuokraoikeuden haltija, jonka väliaikainen oikeus päättyy, ei saa asunnon markkina-arvoa. Kun ehdoissa puhutaan "rakennusten arvosta", arvonmääritysperuste ratkaisee kaiken.

Asuntolainananantajan asema

Vuokraoikeus voidaan kiinnittää, ja useimmat hollantilaiset lainanantajat myöntävät lainaa vuokraoikeuteen. Se, myöntääkö lainanantaja lainan kiinteistöösi, riippuu lähes kokonaan yleisistä ehdoista. Lainanantajat arvioivat oikeuden tyypin ja, jos se on määräaikainen, jäljellä olevan laina-ajan; onko ehto kiinteä, indeksiin sidottu vai tarkistettavissa oleva ja milloin seuraava tarkistus tapahtuu; voiko irtisanominen tuhota vakuuden; onko lainanantajalle ilmoitettava laiminlyönnistä ja annettava hänen korjata se; ja onko korvaus voimassa lainan päätyttyä.

Kaksi asiaa tekee tästä toimivan. Suurimmat lainanantajat hyväksyvät yleensä suurten kuntien vakioehdot, joten niiden ostaminen harvoin herättää rahoituskysymystä. Yksityinen erfpacht-rakennus on vaikeampi tapaus, koska ehdot ovat maanomistajan laatimat. Siellä rakennuksen hyväksyttävyys on selvitettävä kyseisten ehtojen mukaisesti lainanantajan ja, jos se on mukana, kiinnitystakaajan kanssa. Jos haetaan kansallista kiinnitystakausta (NHG), kanta julkaistaan. NHG:n ehtojen ja standardien mukaan, jotka tulivat voimaan 1. tammikuuta 2026, perinteiset erfpacht-rakenteet hyväksytään sillä ehdolla, että ennen 1. tammikuuta 1992 myönnetyllä vuokrasopimuksella on oltava jäljellä vähintään puolet laina-ajasta. NHG:n on itse hyväksyttävä rakennus, joka ei ole perinteinen, ja mikä tahansa ostajan tuki ( koperssteun ), ja NHG julkaisee luettelon hyväksymistään rakennushankkeista. Rakennusta, joka ei ole kyseisessä luettelossa, ei rahoiteta NHG:n avulla.

Rahoitusehto ( financieringsvoorbehoud ) ei suojaa mitään, jos hakemus ei ole koskaan saapunut lainanantajalle vuokraoikeusehtoineen.

Myynti: suostumus ja maksurästit

Maanomistusoikeus on siirrettävissä, mutta asiakirja voi edellyttää maanomistajan suostumusta siirtoon tai jakamiseen (art. 5:91 BW); jos suostumus evätään, laki sallii sen korvaamisen tuomioistuimen luvalla. Useimmissa kunnissa suostumus on muodollisuus, mutta sitä ei pidä koskaan olettaa: aikataulun on oltava sopiva valmistumiseen, ja ehdot voivat edellyttää, ettei maksurästejä tai keskeneräisiä sopimusrikkomuksia ole.

Maksurästit seuraavat oikeutta: ostaja on myyjän rinnalla vastuussa maksamatta jääneistä perintömaksuista, mutta vain kahdelta siirtoa edeltävältä kalenterivuodelta (art. 5:92 BW). Notaarin on hankittava maanomistajalta kirjallinen lausunto perintömaksuista, perintämaksuista, maksuista ja väitetyistä rikkomuksista.

Maanomistajan irtisanominen

Maanomistaja voi irtisanoa erfpachtin ( opzegging ), jos kaanonia ei ole maksettu kahtena peräkkäisenä vuotena tai erfpachter on syyllistynyt vakavaan rikkomukseen (art. 5:87 BW). Maksuhäiriön on täytynyt kestää vähintään kaksi peräkkäistä vuotta, ja artikla 5:88 BW edellyttää, että irtisanomismääräys on annettava tiedoksi rekisteröidylle kiinnityksenhaltijalle vähintään kaksi kuukautta ennen oikeuden päättymistä, jotta lainanantaja voi puuttua asiaan. Erikseen, kun oikeus on ollut voimassa pitkään, kumpi tahansa osapuoli voi pyytää tuomioistuinta muuttamaan tai irtisanomaan sen odottamattomien olosuhteiden vuoksi (art. 5:97 BW) – kapea tie, ei oikeussuojakeino kalliiksi tullutta kaanonia vastaan.

Mitä ostajan tulisi tarkistaa ennen sopimuksen allekirjoittamista

• Rekisteröity perustamiskirja ja kaikki myöhemmät muutos- tai lunastuskirjat.
• Mitä yleisiä ehtoja sovelletaan vuosittain ja niiden koko teksti.
• Onko oikeus määräaikainen, jatkuva vai ikuinen, ja tarkka päättymispäivä tai määräajan päättymispäivä.
• Nykyinen kaanon, sen indeksointiperuste ja onko se ostettu pois – ja jos on, niin mihin asti.
• Seuraava tarkistuspäivämäärä ja -mekanismi sekä mahdolliset meneillään olevat tarkistus- tai vaihtomenettelyt.
• Tarvitaanko siirtoon maanomistajan suostumus ja kuinka kauan se kestää.
• Maanomistajan kirjallinen lausunto rästeistä, syytteistä ja väitetyistä rikkomuksista.
• Lainanantajan kirjallinen vahvistus siitä, että se myöntää lainaa näillä ehdoilla.
• Asuntojen osalta: miten vuokraoikeus on vuorovaikutuksessa asukasyhdistyksen kanssa ja kuka maksaa vuokrat.
• varten Amsterdam: kunnan julkaistu kanta vaihtoon ostopäivänä.

Vuokraoikeus ei ole vika. Näillä kiinteistöasiakirjoilla se on ehdollisempi tapa pitää omaisuutta hallussaan, ja se voi olla täysin pätevä. Virheitä tekevät ostajat, jotka pitävät vuokraoikeuspykälää mallikappaleena.