Piilevien virheiden määräaika Alankomaiden kiinteistöoikeudessa

Alankomaiden omaisuuslaissa piilevien virheiden määräaika koostuu kahdesta erillisestä määräajasta, ja ostaja, joka laiminlyö jommankumman näistä, menettää vaatimuksensa virheen vakavuudesta riippumatta. Alankomaiden siviililain (BW) 7:23(1) §:n mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa (bekwame tijd) sen jälkeen, kun hän on havainnut, että omaisuus ei ole sopimuksen mukainen. BW:n 7:23(2) §:n mukaan kaikki tähän virheeseen perustuvat vaatimukset vanhenevat kahden vuoden kuluttua ilmoituksesta, ellei vanhentumisaikaa ole pätevästi keskeytetty. Molemmat määräajat käynnistyvät virheen havaitsemisesta, eivät omaisuuden siirrosta.

Tässä oppaassa selitetään, mikä luokitellaan piileväksi virheeksi (verborgen gebrek), miten nämä kaksi ajanjaksoa kuluvat, miten ostajan selvitysvelvollisuus on vuorovaikutuksessa myyjän tiedonantovelvollisuuden kanssa ja mikä on muuttunut uudisrakennusten ostoissa laadunvarmistuslain voimaantulon jälkeen. Se on kirjoitettu hollantilaisten asuin- ja liikekiinteistöjen ostajille ja myyjille sekä kaikille heitä neuvoville.

Mikä lasketaan piileväksi virheeksi Alankomaiden lain mukaan

Alankomaiden kiinteistölaissa ei käytetä piilevän virheen käsitettä lakisääteisenä käsitteenä. Perustavana oleva sääntö on sopimuksenmukaisuus: BW:n artiklan 7:17 mukaan toimitetulla omaisuudella on oltava ne ominaisuudet, joita ostajalla oli oikeus odottaa sopimuksen perusteella. Useimmissa Alankomaiden asuntokaupoissa käytetyssä mallikauppakirjassa myyjä takaa lisäksi, että omaisuudella on tavanomaiseen asuntokäyttöön tarvittavat ominaisuudet, ja lähes kaikki riidat pyörivät juuri tämän normaalin käytön takuun ympärillä.

Vika on piilevä vika, joka oli olemassa ennen siirtoa, ei ollut näkyvissä kohtuullisessa tarkastuksessa ja on niin vakava, että se estää normaalin käytön. Klassinen esimerkki on uuden rappauksen takana piilevä vakava perustusten vajoama. Rakenteiden lahoaminen, turvaton sähköasennus, vakava maaperän saastuminen, ilman vaadittua lupaa rakennettu laajennus tai tuholaistorjunta, joka tekee osan talosta käyttökelvottoman, voivat kaikki olla virheellisiä. Nariseva lattialauta, tippuva hana tai vanhentunut sisustus eivät kuitenkaan estä asumista kiinteistössä, koska mikään niistä ei estä asumista.

Neljän ehdon on täytyttävä yhdessä, jotta vaatimus hyväksytään. Virheen on täytynyt olla läsnä omistusoikeuden siirtymishetkellä. Ostajan ei ole täytynyt kohtuudella havaita sitä asianmukaisen ostoa edeltävän tutkimuksen aikana. Sen on todella estettävä normaali käyttö tai muutoin poikettava sopimuksessa luvatusta. Ostaja ei ole saanut ottaa siitä aiheutuvaa riskiä, ​​olipa se sitten nimenomaisesti sellaisenaan- tai ikälausekkeen kautta tai epäsuorasti ostamalla tietoisena ongelmasta.

Normaalin käytön kynnys on korkeampi kuin ostajat odottavat. Vika, jonka korjaaminen on kallista, ei automaattisesti estä normaalia käyttöä, ja hollantilaiset tuomioistuimet hylkäävät säännöllisesti huomattavia korjauskuluja koskevat vaatimukset pelkästään tällä perusteella. Testi mittaa seurauksen vakavuutta, ei laskun suuruutta.

Kaksi määräaikaa, jotka ratkaisevat piilevien virheiden korvausvaatimuksen

Löytöhetki käynnistää molemmat kellot. Tämän tapahtumasarjan oikea hallinta on yleisin syy vahvojen väitteiden onnistumiseen tai epäonnistumiseen.

Valitusvelvollisuus (klachtplicht)

BW:n 7:23(1) artiklan mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai siitä hetkestä, kun ostajan olisi kohtuudella pitänyt havaita se. Talon ostamiselle ei ole kiinteää lakisääteistä määräaikaa. BW:n 7:23(1) artiklassa mainittu kahden kuukauden turvasatama soveltuu myös kuluttajakauppaan (consumentenkoop), ja BW:n 7:5(1) artiklan mukaan kuluttajakauppa koskee irtainta omaisuutta, joten sitä ei sovelleta suoraan olemassa olevan omaisuuden myyntiin.

Kohtuullisen ajan katsotaan siis riippuvan olosuhteista: virheen luonteesta ja vakavuudesta, ostajan kohtuudella tarvitsemasta tutkimuksesta vian selvittämiseksi, osapuolten asiantuntemuksesta ja ennen kaikkea siitä, onko viivästys vahingoittanut myyjää esimerkiksi vaikeuttamalla vahingon syyn selvittämistä tai estämällä myyjää rajoittamasta sitä. Käytännössä ostajaa, joka ilmoittaa vahingosta noin kahden kuukauden kuluessa selkeästä havainnosta, arvostellaan harvoin, kun taas ostajaa, joka odottaa kuusi kuukautta selittämättä, arvostellaan yleensä, ja ostajan, joka odottaa asiantuntijalausuntoa, tulisi ilmoittaa siitä kirjallisesti heti sen sijaan, että odottaisi itse raporttia.

Ilmoituksen on oltava kirjallinen ja yksilöity. Pelkkä ostajan tyytymättömyyden toteaminen ei riitä: kirjeessä tulee kuvata virhe, kertoa, milloin ja miten se havaittiin, vedota myyjän virheeseen ja asettaa myyjä vastuuseen. Lähetä se kirjattuna kirjeenä tai muulla tavalla, joka antaa kuitin vastaanotosta, koska ostajan on näytettävä toteen, että myyjälle on ilmoitettu ajoissa.

Vanhentumisaika (verjaringstermijn)

BW:n 7:23(2) artiklan mukaan vaatimustenvastaisuuteen perustuvat vaatimukset ja vastineet vanhenevat kahden vuoden kuluttua ensimmäisen momentin mukaisesta ilmoituksesta. Määräaika alkaa kulua ilmoituksesta, ei tiedon saamisesta eikä luovutuksesta, mikä tarkoittaa, että myös viipymättä tehty valitus käynnistää oikeudenkäynnin määräajan laskemisen.

Kaksi vuotta on lyhyt aika, ja se umpeutuu useammin kuin mikään muu neuvottelujen ollessa vielä käynnissä. Sitä ei kuitenkaan tarvitse käyttää oikeudessa. BW:n 3:317(1) artiklan mukaan vanhentumisaika keskeytyy kirjallisella tiedonannolla, jossa ostaja yksiselitteisesti pidättää oikeuden suoritukseen, ja uusi kahden vuoden määräaika alkaa seuraavana päivänä. Ostajan, joka neuvottelee myyjän kanssa tai odottaa vakuutuksenantajaa, tulee siksi lähettää lyhyt keskeytyskirje (stuitingsbrief) hyvissä ajoin ennen kutakin vanhentumispäivää ja säilyttää siitä todiste. Myyjän ongelman tunnustamiseen tai keskustelujen käynnissäoloon luottamiseen ei riitä.

Kaksi ajanjaksoa yhdellä silmäyksellä

Ajanjakso	Mitä se vaatii	Pituus	Alkaa juosta
Klachtplicht (artikla 7:23(1) BW)	Kirjallinen ilmoitus myyjälle, jossa kuvataan virhe ja pidetään myyjää vastuullisena.	Kohtuullinen aika, olosuhteiden mukaan arvioituna.	Kun vika havaitaan tai kun se olisi pitänyt havaita.
Verjaringstermijn (artikla 7:23(2) BW)	Aloita menettely tai keskeytä määräaika kirjallisesti BW:n 3:317 §:n mukaisesti.	Kaksi vuotta, uusittavissa jokaisen voimassa olevan keskeytyksen yhteydessä.	BW:n 7:23(1) artiklan mukaisen ilmoituksen päivämääränä.

Oppaamme Alankomaiden lain mukaisista vaatimusten vanhentumisajoista kuvaavat yleisemmin, miten vanhentuminen ja keskeytyminen toimivat.

Ostajan selvitysvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus

Vastuu siirron jälkeen havaitusta virheestä ratkaistaan ​​vertaamalla kahta velvollisuutta: ostajan selvitysvelvollisuutta (onderzoeksplicht) ja myyjän tiedonantovelvollisuutta (mededelingsplicht). Kumpikaan ei ole ehdoton, ja lopputulos on pikemminkin astekohtainen kuin mekaanisesti sovellettava sääntö.

Ostajan odotetaan suorittavan tutkimuksen, jonka kohtuullisen ostajan tekisi. Asuinkiinteistöjen osalta tämä tarkoittaa yleensä teknisen tutkimuksen (bouwtechnische keuring) tilaamista ennen harkinta-ajan päättymistä tai ennen kuin mikään ratkaiseva ehto raukeaa. Tutkimuksella on kaksi tehtävää. Se tunnistaa näkyvät viat, jotka sitten lakkaavat olemasta piilossa. Ja se merkitsee merkkejä syvemmästä ongelmasta, mikä laajentaa velvollisuutta tutkia kyseistä kohtaa: kun raportissa suositellaan katon tai perustusten lisätutkimuksia, ostajan, joka ei tee mitään, on hyvin vaikea sanoa jälkikäteen, että aiheutunut vika oli havaitsematon.

Tätä vastaan ​​on myyjän velvollisuus paljastaa se, mitä myyjä todellisuudessa tietää. Kun nämä kaksi velvollisuutta törmäävät, paljastamisvelvollisuus on yleensä etusijalla: myyjä, joka tietää kellarin tulvivan joka talvi, ei voi puolustautua väittämällä, että ostajan olisi pitänyt huomata vesijäljet. Tämä etusija on olemassa estääkseen myyjää hyötymästä vaikenemisesta, ja sitä sovelletaan erityisesti silloin, kun myyjä on vastannut vakiotietoluettelon (vragenlijst) kysymykseen epätarkasti.

Käytännön vaikeus on todistaminen. Ostajan on osoitettava, mitä myyjä tiesi, ja tietoa dokumentoidaan harvoin. Kirjeenvaihto, aiemmat korjaustarjoukset, naapureiden tai edellisten vuokralaisten lausunnot, vakuutuskorvaukset ja myyjän omat vastaukset tietolistalla ovat se aineisto, joka ratkaisee nämä tapaukset. Siksi myös riippumattoman asiantuntijalausunnon merkitys on suuri: asiantuntija, joka pystyy ajoittamaan vahingon alkuperän ajanjaksolle, joka on jo kauan ennen myyntiä, tekee päätelmien tekemisen myyjän tietämyksestä paljon helpommaksi.

Miten sopimuslausekkeet siirtävät riskiä

Ostosopimus voi muuttaa tasapainoa huomattavasti kumpaankin suuntaan, ja tätä tekevät lausekkeet ovat pikemminkin vakiomuotoisia kuin eksoottisia.

Erityinen takuu toimii ostajan eduksi. Kun myyjä kirjallisesti takaa, että katto on vaihdettu tiettynä vuonna ja että se on vuotamaton, ostajan velvollisuus tutkia kyseistä osaa poistuu lähes kokonaan, ja myöhemmin ilmenevä vuoto on suora takuurikkomus eikä kiistanalainen normaalin käytön kysymys.

Ikärajalauseke toimii päinvastoin. Vanhempien kiinteistöjen ja arkistojen myynnissä on yleistä, että ostaja hyväksyy sen, että rakennuksen iän vuoksi rakennuslaatu, asennukset ja materiaalit eivät välttämättä täytä nykyisiä standardeja. Se lisää ostajan velvollisuutta tehdä perusteellisia tutkimuksia ja tekee ikään liittyvästä heikkenemisestä, kuten vanhentuneista sähköjohdoista tai vaurioituneista putkista, korvausvaatimusten esittämisen erittäin vaikeaksi. Se ei kuitenkaan kata vikoja, jotka ylittävät tavanomaisen ikääntymisen, eikä se koskaan kata sitä, mitä myyjä tiesi ja salasi.

Sellaisenaan oleva lauseke (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) siirtää riskin samalla tavalla, mutta se ei ole suoja kaikkea vastaan. Myyjä, joka on tarkoituksella salannut tunnetun ja vakavan virheen, ei voi vedota siihen, koska tiedonantovelvollisuus syrjäyttää sen, eikä lauseketta, jonka tarkoituksena on sulkea pois vastuu myyjän omasta tarkoituksellisesta salaamisesta, voida hyväksyä. Kun ostaja on kuluttaja ja myyjä elinkeinonharjoittaja, tällaiset poissulkemiset ovat myös riitautettavissa kohtuuttoman raskaina yleisinä ehtoina.

Kaikkien kolmen taustalla oleva periaate on yksinkertainen: ostajan ei tarvitse tutkia yhtä perusteellisesti sitä, mitä myyjä on paljastanut, ja jokainen lauseke, joka rajoittaa myyjän vastuuta, lisää sitä, mitä ostajan odotetaan tarkistaneen. Jos vika osoittautuu liittyvän viimeaikaiseen rakennustyöhön eikä kauppaan, artikkelissamme rakennusvirheiden vastuusta esitetään, ketä voidaan pitää vastuullisena.

Uudisrakennus: laadunvarmistuslaki ja BW:n 7:758 artikla

Uudisrakentamisen ostaja ei ole edellä kuvatussa tilanteessa, koska vastapuoli on urakoitsija eikä yksityinen myyjä ja sovellettavat säännöt ovat urakkasopimusta koskevat säännöt. Laadunvarmistuslaki (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) muutti näitä sääntöjä 1. tammikuuta 2024 alkaen ostajan eduksi.

Ennen kyseistä päivämäärää urakoitsija oli periaatteessa vapautettu toimituksen yhteydessä vastuusta virheistä, jotka asiakkaan olisi kohtuudella pitänyt havaita tuolloin, ja asiakkaan oli näytettävä toteen, että myöhemmin havaittu virhe oli piilevä ja urakoitsijan aiheuttama. Wkb lisäsi BW:n 7:758 §:ään uuden kappaleen, jonka mukaan urakoitsija on edelleen vastuussa virheistä, joita ei havaittu toimituksen yhteydessä, paitsi jos näitä virheitä ei voida katsoa sen aiheuttamiksi. Todistustaakka on siis urakoitsijalla, mikä on olennainen käänteinen käytäntö.

Kaksi rajoitusta on tärkeä. Uusi sääntö koskee 1. tammikuuta 2024 tai sen jälkeen tehtyjä rakennusurakoita, joten vanhempiin sopimuksiin sovelletaan edelleen aiempaa järjestelmää. Säännöstä voidaan poiketa ammatinharjoittajien välisellä sopimuksella, mutta ei sellaisen asiakkaan vahingoksi, joka on luonnollinen henkilö eikä toimi liiketoiminnan tai ammatin harjoittamisen yhteydessä. Uudisrakennusasuntoa ostavaa kuluttajaa ei voida pätevästi pyytää irtautumaan sopimuksesta.

Vakiorakentamisehdot on saatettu yhdenmukaisiksi. Yhtenäisiä hallinnollisia ehtoja rakennustöiden toteuttamiseksi (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) muutettiin Staatscourantissa 3. maaliskuuta 2025 julkaistussa versiossa: 12. pykälän säännökset, jotka olivat ristiriidassa uuden lakisääteisen säännöksen kanssa, poistettiin, joten BW:n 7:758 §:ää sovelletaan nyt oletusarvoisesti, elleivät osapuolet nimenomaisesti toisin sovi edellä kuvatuissa rajoissa. Urakoitsijoiden tulisi tulkita tämä dokumentointivelvollisuutena: ainoa luotettava puolustus toimituksen jälkeistä vaatimusta vastaan ​​on täydellinen selvitys suunnitteluratkaisuista, käytetyistä materiaaleista ja suoritetuista tarkastuksista.

Vakiorakennusehtojen päättymislausekkeet: kiistanalainen kysymys

Lakisääteisen vanhentumisajan lisäksi vakiorakennusehtoihin on pitkään sisältynyt sopimukseen perustuvia vanhenemisaikoja (vervaltermijnen), jotka ovat esimerkiksi viisi vuotta toimituksesta, minkä jälkeen asiakkaan oikeudet raukeavat riippumatta siitä, milloin vika ilmenee. Näitä lausekkeita riitautetaan sen sijaan, että niistä sovittaisiin, ja jokainen, jolle on ilmoitettu, että asia on nyt ratkaistu, on saanut liian itsevarman neuvon.

17. joulukuuta 2024 Amsterdam Hovioikeus (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) katsoi, että AVA 2013 -yleisten ehtojen mukainen vanhentumisaika on kohtuuttoman raskas kuluttaja-asiakkaalle. Tuomioistuimen perustelu oli, että lauseke on lyhyempi kuin lakisääteinen vanhentumisaika, sitä ei voida keskeyttää samalla tavalla kuin vanhentumisaikaa ja se alkaa kulua ennen kuin virhe on havaittu, eikä kuluttajalle tarjota mitään vastineeksi. Tällä perusteella lauseke voitaisiin mitätöidä ja kumota.

Bouwgeschillenin välimiesoikeus (Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen), joka ratkaisee suurimman osan hollantilaisista rakennusriidoista välimiesmenettelylausekkeiden nojalla samoissa olosuhteissa, on sittemmin omaksunut päinvastaisen kannan ja todennut, että tällaiset vanhenemisajat ovat edelleen kohtuullisen pitkiä eivätkä kohtuuttomia. Hoge Raadissa on vireillä kassaatiomenettely hovioikeuden tuomiota vastaan, ja ennen tuomion antamista kanta riippuu osittain siitä, mille oikeusasteelle riita lopulta päätyy.

Käytännön seuraus kuluttaja-asiakkaalle ei ole vedota argumenttiin, vaan toimia ikään kuin vanhentumisaika olisi pätevä: tehdä kirjallinen valitus heti, kun virhe ilmenee, ja nostaa kanne tai keskeyttää määräajan kuluminen hyvissä ajoin. Väite lausekkeen kohtuuttomuudesta on vararatkaisu, ei suunnitelma.

Mitä tehdä, kun huomaat piilevän vian

Vaiheiden järjestys on yhtä tärkeä kuin itse vaiheet, koska kaksi ensimmäistä suojaavat todisteita ja kolmas määräaikaa.

Kirjaa vika ylös ennen kaikkea muuta. Valokuvaa ja filmaa se useilta etäisyyksiltä, ​​merkitse tarkka päivämäärä ja kellonaika, jolloin se havaittiin, ja kuvaile asiallisesti, mitä näkyy, kuuluu tai haistaa, spekuloimatta syytä. Säilytä kartoitusraportti, kauppakirja, myyjän täyttämä tietoluettelo ja kiinteistönvälittäjän tiedot yhdessä, koska kaikkia neljää tulkitaan myöhemmin toisiaan vasten.

Älä aloita korjauksia. Korjaus tuhoaa todisteet vahingon syystä ja siitä, kuinka kauan se oli kehittynyt, ja myyjä, jolle esitetään korvausvaatimus, ilmoittaa siitä. Jos hätätoimenpidettä, kuten vesihuollon eristämistä tai rakenteen turvallistamista, ei voida välttää, ota ensin valokuvia ja kirjaa ylös, mitä tehtiin ja miksi. Säilytä kaikki poistettu materiaali.

Käytä riippumatonta asiantuntijaa. Raportti, jossa yksilöidään vika, määritetään sen todennäköinen syy ja ajanjakso, jonka aikana se ilmeni, sekä määritetään korjauskustannukset, muuttaa valituksen korvausvaatimukseksi. Vian ajankohta on ratkaiseva tekijä, koska se osoittaa, että ongelma oli olemassa ennen siirtoa ja tukee päätelmää, että myyjä tiesi siitä.

Ilmoita myyjälle kirjallisesti odottamatta raportin valmistumista. Tässä tapauksessa korvausvaatimukset menetetään. Lähetä kirjattuna kirjeenä tai muulla jäljitettävällä tavalla kirje, jossa kuvailet virheen, ilmoitat, milloin se havaittiin, vedotat virheeseen, pidät myyjää vastuussa ja annat kohtuullisen ajan vastineen antamiseen. Jos asiantuntija-apu on vielä käynnissä, mainitse se kirjeessä ja vahvista, että ilmoitus on tehty nyt tilanteen säilyttämiseksi. Jos myyjälle on annettava mahdollisuus korjata virhe, tarvitaan myös virallinen ilmoitus virheestä (ingebrekestelling) kohtuullisella määräajalla ennen kuin vahingonkorvausta voidaan vaatia.

Hae sitten oikeudellista neuvontaa ja merkitse vanhentumispäivämäärä muistiin. Kiinteistölakimies voi arvioida sopimuksen, kartoitusraportin ja asiantuntijalausuntojen perusteella esitetyn vaatimuksen vahvuuden, neuvoa, koskeeko vaatimus korjauskustannuksia, hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai sopimuksen purkamista, ja pitää kahden vuoden määräajan voimassa neuvottelujen jatkuessa. Jos vika liittyy äskettäiseen rakennustyöhön eikä itse kauppaan, tilanteeseen voidaan soveltaa urakkasopimussääntöjä, ja artikkelissamme oikeuksistasi urakoitsijan toimittaessa huonolaatuista työtä selitetään, mitä nämä säännöt edellyttävät.

Usein kysyttyjä kysymyksiä piilevistä vioista

Entä jos vika mainittiin kartoitusraportissa?

Silloin se ei ole piilossa. Rakennusteknisessä selvityksessä kirjattu vika on tunnettua tietoa, ja lain mukaan ostaja on ottanut sen huomioon sopiessaan hinnasta. Sama pätee raporttiin, jossa tunnistetaan riski tai suositellaan lisätutkimuksia: kyseinen suositus siirtää tutkimusvelvollisuuden ostajalle, ja sen huomiotta jättäminen yleensä hylkää vaatimuksen, vaikka lopullinen vahinko olisi paljon pahempi kuin raportissa ehdotettiin.

Suojaako "as is" -lauseke myyjää kaikelta?

Ei. Se siirtää riskin ostajalle virheistä, joista kumpikaan osapuoli ei tiennyt, mutta se ei suojaa myyjää, joka salasi tunnetun ja vakavan virheen. Ilmoittamisvelvollisuus syrjäyttää lausekkeen, eikä tuomioistuin salli vakiomuotoisen poissulkemisen käyttöä tahallisen salaamisen peittämiseksi. Jos ostaja on kuluttaja ja myyjä toimii ammattimaisesti, lauseketta voidaan myös riitauttaa kohtuuttoman raskaana yleisenä ehtona.

Mitä eroa on virheellä ja vaatimustenvastaisuudella?

Poikkeama on laajempi käsite: omaisuudella ei ole niitä ominaisuuksia, joita ostajalla oli oikeus odottaa BW:n artiklan 7:17 nojalla. Tämä kattaa fyysiset viat, mutta myös sellaiset asiat kuin puuttuva lupa, paljastamaton rasite tai olennaisesti esitettyä pienempi lattiapinta-ala. Piilevä vika on yksi poikkeaman muoto, nimittäin fyysinen vika, joka oli olemassa luovutuksen yhteydessä ja jota ei kohtuudella voitu havaita. BW:n artiklan 7:23 määräajat koskevat koko poikkeamaa, eivätkä pelkästään fyysisiä vikoja.

Voinko silti tehdä korvaushakemuksen, jos huomaan vian vuosia oston jälkeen?

Mahdollisesti. Klachtplicht-periaate syntyy havaitsemishetkestä, ei siirrosta, joten virheeseen, jota ei todellakaan olisi voitu havaita aiemmin, voidaan silti vedota vuosia myöhemmin. Käytännön esteet kasvavat ajan myötä: ostajan on osoitettava, että virhe oli olemassa luovutushetkellä, että sitä ei kohtuudella olisi voitu havaita aikaisemmin ja että myyjälle ei aiheutunut haittaa viivästyksestä, ja kaikkien kolmen todistaminen vaikeutuu vuosien kuluessa.

Mitä voin oikeasti vaatia myyjältä?

Jos havaitaan virhe, tavanomainen oikeussuojakeino on vahingonkorvaus, joka vastaa omaisuuden palauttamiskustannuksia siihen kuntoon, jossa sen olisi pitänyt olla, tai kauppahinnan alennus. Kaupan purkaminen on periaatteessa mahdollista, mutta se on varattu vain niille virheille, jotka ovat riittävän vakavia oikeuttamaan kaupan purkamisen, mikä on harvinaista. Myyjällä voi myös olla oikeus saada mahdollisuus suorittaa korjaus, mikä on toinen syy ilmoittaa kirjallisesti ennen työn tilaamista.

Neuvoja piilevistä virheistä ja sovellettavista aikarajoista

Law & More Neuvomme hollantilaisten kiinteistöjen ostajia ja myyjiä piilevistä virheistä johtuvissa korvausasioissa: arvioimme, täyttääkö vika normaalin käytön kynnysarvon, laadimme ilmoitus- ja keskeytyskirjeet, jotka pitävät korvausvaatimuksen voimassa, ohjaamme ja kyseenalaistamme asiantuntijalausunnot sekä käymme neuvotteluja ja menettelyjä myyjää, urakoitsijaa tai vakuutusyhtiötä vastaan. Neuvomme myös myyjiä, joilla on korvausvaatimus ja jotka haluavat tietää, onko ostaja tehnyt valituksen ajoissa.

Koska molemmat määräajat alkavat kulua virheen havaitsemisesta, neuvojen arvo laskee nopeasti, kun vika on tullut ilmi. Jos olet löytänyt virheen tai saanut kirjeen, jossa sitä väitetään, voit ottaa meihin yhteyttä keskustellaksesi tilanteestasi.