Kiinteistön perusteellinen due diligence -tarkastus kattaa seuraavat asiat: kiinteistörekisterin selvitys (omistajuus, kiinnitykset, ulosmittaukset), kaavatarkastuksen, rakenteellisen kunnon ja lupahistorian, maaperän saastumistodistukset, VvE-asiakirjat (asunnot), vuokrasopimukset ja palvelumaksut sekä ympäristö- ja asbestiselvitykset. Liikekiinteistöjen osalta myös vuokratulot, vajaakäyttöriskit ja markkina-arvo ovat olennaisia. Law & More koordinoi koko due diligence -prosessia.

Kun kuluttaja ostaa asunnon, laki myöntää kolmen päivän harkinta-ajan allekirjoitetun kauppakirjan vastaanottamisesta. Tänä aikana ostaja voi peruuttaa kaupan antamatta syytä ja ilman seuraamuksia. Harkinta-ajan on sisällettävä vähintään kaksi arkipäivää. Harkinta-ajan päätyttyä sopimuksesta tulee sitova, edellyttäen, että sovitut ennakkoehdot täyttyvät.

Asuintilojen vuokralaisilla on laaja suoja irtisanomista vastaan. Vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen vain lakisääteisistä syistä, kuten kiireellisestä henkilökohtaisesta käytöstä, ja hänen on noudatettava asianmukaista irtisanomisaikaa. Jos vuokralainen ei suostu irtisanomiseen, vuokrasuhde jatkuu, kunnes tuomioistuin antaa siitä päätöksen. Tilanne vaihtelee liiketilojen osalta tyypin mukaan.

Rakennus jaetaan asunto-oikeuksiin notaarin vahvistamalla jakokirjalla, joka rekisteröidään kiinteistörekisteriin. Kirjassa kuvataan yksityiset ja yhteiset osat sekä jakosäännöt. Jakamisen yhteydessä syntyy lain nojalla asunto-osakeyhtiö (VvE), jonka jäsen jokainen asunnonomistaja on.

Jos toimitetulla omaisuudella ei ole niitä ominaisuuksia, joita ostajalla oli oikeus odottaa, kyseessä on virhe. Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Olosuhteista riippuen ostaja voi vaatia korjausta, hinnanalennusta, korvausta tai sopimuksen purkamista. Myyjän vastuu riippuu osittain sovituista ehdoista ja ostajan selvitysvelvollisuudesta.

Kauppakirjaan kirjataan ostajan ja myyjän väliset järjestelyt, ja se on sitova, kun molemmat osapuolet ovat sen allekirjoittaneet (harkinta-ajan ja mahdollisten ennakkoehtojen mukaisesti). Omistusoikeus siirtyy kuitenkin vasta notaarin vahvistaman siirtokirjan kautta, jonka notaari laatii ja joka sitten rekisteröidään kiinteistörekisterin julkisiin rekistereihin. Kaupan ja siirron välillä on yleensä useita viikkoja tai kuukausia.

Tämä on kauppakirjan lauseke, jonka mukaan ostaja voi peruuttaa kaupan kuluitta, jos hän ei pysty järjestämään asuntolainaa sovitussa ajassa. Ostajan on vedottava ehtoon ajoissa ja kirjallisesti, yleensä toimittamalla yksi tai useampi lainanantajan hylkäävä vastaus. Jos määräaika umpeutuu, suoja raukeaa ja saatat joutua maksamaan tyypillisesti 10 prosentin sakon.

Kauppahinnan lisäksi ostaja maksaa yleensä varainsiirtoveron (tai arvonlisäveron uudiskohteissa), notaarin palkkiot siirtokirjasta ja kiinnityskirjasta sekä kiinteistörekisteriin rekisteröinnin kustannukset. Kiinteistönvälittäjän palkkion maksaa yleensä välittäjän palkkaava osapuoli. Tarkka kohdentuminen on määritelty kauppasopimuksessa.

Asuintilojen vuokralaisilla on laaja-alainen lakisääteinen suoja, mukaan lukien suoja irtisanomisilta ja vuokrankorotuksilta. Liiketilojen osalta laki erottaa toisistaan ​​"vähittäismyyntitilat" (kuten kaupat ja majoitustilat, joilla on omat sopimuskauden ja irtisanomisen säännöt) ja "muut liiketilat" (kuten toimistot, joilla on huomattavasti vähemmän suojaa). Sovellettava järjestelmä määrittää vahvasti kummankin osapuolen aseman.

Ei. Säännellyillä asuinalueilla vuosittaiseen vuokrankorotukseen sovelletaan lakisääteisiä enimmäismääriä, jotka hallitus asettaa. Yksityisellä sektorilla osapuolilla on enemmän vapautta, mutta sopimuksiin perustuvat indeksilausekkeet ja viime vuosina myös lakisääteiset ylärajat ovat usein voimassa. Tietyissä olosuhteissa vuokralainen voi pyytää vuokralautakuntaa tai tuomioistuinta tarkastelemaan ehdottamaansa korotusta.

Rasitteen käyttöoikeus on yhden kiinteistön (käyttöoikeuden kohteena olevan maan) panostus toisen kiinteistön (käyttöoikeuden kohteena olevan maan) hyväksi, esimerkiksi käyttöoikeus. Rasitteen käyttöoikeus syntyy notaarin vahvistamalla asiakirjalla ja rekisteröinnillä kiinteistörekisteriin tai vanhentumalla. Sen sisältö ja soveltamisala seuraavat ensisijaisesti perustamisasiakirjasta.

Asunto-osakeyhtiön päätökset voidaan tietyissä olosuhteissa mitätöidä tai julistaa mitättömiksi, esimerkiksi jos ne ovat ristiriidassa jakokirjan, sääntöjen tai kohtuullisuuden ja tasapuolisuuden standardien kanssa. Omistaja voi pyytää alioikeutta kumoamaan päätöksen lyhyen lakisääteisen ajan kuluessa. Kanne voidaan nostaa myös lykätystä ylläpidosta tai vararahaston hoidosta.

Maanvuokrasopimus antaa oikeuden käyttää ja nauttia toisen osapuolen maasta vastineeksi maanvuokrasta (kaanon). Rakennusoikeus puolestaan ​​antaa oikeuden omistaa rakennuksia, töitä tai istutuksia toisen osapuolen maalla, sen päällä tai yläpuolella erillään itse maan omistuksesta. Molemmat ovat itsenäisiä kiinteistöoikeuksia, jotka on luotu notaarin vahvistamalla asiakirjalla ja jotka voidaan siirtää tai rasittaa.

Vuokranantaja ei voi häätää vuokralaista omasta aloitteestaan; siihen vaaditaan tuomioistuimen päätös. Menettely alkaa yleensä haasteella, jossa vaaditaan vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä esimerkiksi vuokrarästien vuoksi. Jos tuomioistuin hyväksyy vaatimuksen, häätö voidaan toteuttaa ulosottomiehen avulla. Kiireellisissä tapauksissa väliaikaismääräysmenettely on joskus mahdollinen.

Liikekiinteistöjen kohdalla panokset ovat korkeat ja oikeudelliset, verotukselliset ja rakenteelliset näkökohdat monimutkaisia. Perusteellinen selvitys kartoittaa riskit, kuten olemassa olevat vuokrasopimukset, käyttöoikeudet, julkisoikeudelliset rajoitukset, maaperän saastuminen ja kaavarajoitukset. Tunnistamalla nämä riskit ennen kaupan allekirjoittamista ostaja voi muuttaa hintaa, ehtoja tai takuita tai päättää vetäytyä kaupasta.

VvE:n on muun muassa kokoonnuttava vuosittain, ylläpidettävä vararahastoa suuria huoltotöitä varten ja vakuutettava rakennus. Vuodesta 2018 lähtien vararahastoon on maksettava lakisääteinen vähimmäismaksu. Jos ostat asunnon, kysy aina taloudellisesta tilanteestasi ja VvE:n pöytäkirjasta.

Jos myyjä peittää tiedossaan olevan virheen, joka estää omaisuuden normaalin käytön, hän voi olla vastuussa "ostettu sellaisenaan" -lausekkeesta huolimatta. Ostaja voi vaatia korjausta, korvausta tai vakavissa tapauksissa kaupan purkamista. Virheestä ilmoittaminen ajoissa on olennaista.

Alivuokraus on yleensä sallittua vain vuokranantajan suostumuksella, ja vuokrasopimus usein nimenomaisesti kieltää sen. Laiton alivuokraus voi johtaa vuokrasopimuksen irtisanomiseen ja velvollisuuteen luovuttaa mahdollinen voitto. Kunnat asettavat myös usein omia sääntöjään lyhytaikaiseen vuokraukseen.

Maanvuokrasopimuksella voit käyttää jonkun toisen maata vastineeksi säännöllisestä maksusta (kanon), kun taas rakennusoikeus tekee sinusta jonkun toisen maalla olevan rakennuksen tai rakennelman omistajan. Molemmat ovat notaarin edessä vahvistettuja ja kiinteistörekisteriin rekisteröityjä omistusoikeuksia.

Yksityishenkilöllä, joka ostaa asunnon, on lakisääteinen kolmen päivän harkinta-aika allekirjoitetun kauppakirjan vastaanottamisen jälkeen, ja hän voi sen jälkeen peruuttaa sopimuksen antamatta syytä. Lisäksi esimerkiksi rahoitusta koskeva ennakkoehto tarjoaa mahdollisuuden perua sopimuksen sovitun ajan kuluessa.