Olet saanut tuomion. Tuomioistuin on myöntänyt vaatimuksesi ja vastapuoli on määrätty maksamaan. Mutta velallinen ei maksa. Jos hän omistaa omaisuutta, omaisuuden pakkomyynti voi olla keino periä saatavasi. Tätä kutsutaan pakkolunastukseksi (executoriale verkkoop). Tie onnistuneeseen täytäntöönpanoon on kuitenkin pitkä, kallis ja epävarma. Tässä artikkelissa selitämme, miten prosessi toimii ja mitä riskejä sinä velkojana kohtaat matkan varrella.
Täytäntöönpanoasiakirja: lähtökohta
Täytäntöönpano omaisuuteen kohdistuu aina täytäntöönpanokelpoisella asiakirjalla (executoriale titel). Tämä on asiakirja, jonka perusteella laki sallii täytäntöönpanon. Yleisin täytäntöönpanokelpoinen asiakirja on tuomioistuimen tuomio, mutta myös notaarin vahvistama asiakirja tai tuomioistuimen määräys voi toimia täytäntöönpanokelpoisena asiakirjana. Tuomion on oltava väliaikaisesti täytäntöönpanokelpoinen tai valitusajan on oltava päättynyt. Ilman voimassa olevaa täytäntöönpanokelpoista asiakirjaa täytäntöönpanoa ei voida aloittaa.
Tiedoksianto ja maksumääräys
Ennen kuin ulosmittaus voidaan määrätä, ulosottomiehen on virallisesti annettava tuomio tiedoksi velalliselle. Tämän jälkeen ulosottomies antaa maksumääräyksen. Alankomaiden siviiliprosessilain (Rv) 439 §:n mukaan velalliselle annetaan vähintään kaksi päivää aikaa maksaa vapaaehtoisesti. Varsinainen täytäntöönpano voidaan aloittaa vasta, kun tämä aika päättyy ilman maksua.
Tämä vaihe ei ole pelkkä muodollisuus. Jos tiedoksiannossa on puutteita tai määräystä ei ole annettu oikein, velallinen voi riitauttaa täytäntöönpanon. Siksi on tärkeää, että ulosottomies suorittaa työnsä huolellisesti.
Kiinteistön täytäntöönpanokelpoinen ulosmittaus
Maksuajan umpeuduttua ulosottomies määrää omaisuuteen täytäntöönpanokelpoisen ulosmittauksen. Ulosmittaus rekisteröidään kiinteistörekisterin (Kadaster) julkisiin rekistereihin (505 Rv artikla). Tästä hetkestä lähtien ulosmittaus on kolmansien osapuolten nähtävissä ja omaisuus on laillisesti rasitettu. Periaatteessa velallinen ei voi enää myydä omaisuutta tai rasittaa sitä uusilla oikeuksilla. Jos he tekevät niin joka tapauksessa, ostaja tai uusi rajoitetun oikeuden haltija ei voi vedota kyseiseen oikeustoimeen ulosmittausvelkojaan nähden.
Ulosottomies ilmoittaa ulosotosta velalliselle ja mahdollisille kiinnityksenhaltijoille. Kiinnityksenhaltijoilla on oikeus ottaa täytäntöönpano omiin käsiinsä – tästä lisää myöhemmin.
Julkinen huutokauppa
Pääsääntönä on, että pakkohuutokauppa tapahtuu julkisella huutokaupalla (514 Rv § ja sitä seuraavat pykälät). Huutokaupan järjestää notaari, joka laatii myös huutokaupan ehdot. Omaisuus ilmoitetaan etukäteen julkisten rekisterien ja yleensä erikoistuneiden huutokauppa-alustojen kautta. Notaari hoitaa julkistamisen, kokoaa tiedotteet ja suorittaa huutokaupan itse.
Huutokauppapäivänä kiinnostuneet voivat tehdä tarjouksia. Kiinteistö luovutetaan korkeimman tarjouksen tehneelle, minkä jälkeen notaari laatii kauppakirjan. Kauppahinta on yleensä maksettava muutaman viikon kuluessa. Maksun jälkeen siirto tapahtuu notaarin vahvistamalla myyntikirjalla, joka myös rekisteröidään kiinteistörekisteriin.
Vaihtoehtona yksityinen myynti
Julkisen huutokaupan lisäksi Alankomaiden siviililain (BW) 3:268(2) § tarjoaa mahdollisuuden yksityiseen myyntiin. Tämä edellyttää ennakkoratkaisua antavan tuomarin lupaa, jota pyytää velallinen tai kiinnityksen haltija – ei itse ulosmittausvelkoja. Tuomari myöntää luvan, jos on uskottavaa, että yksityinen myynti tuottaa suuremman tuoton kuin huutokauppa.
Käytännössä tätä tietä valitaan yhä useammin, erityisesti silloin, kun kaikki asianomaiset velkojat suostuvat siihen. Yksityinen myynti sujuu yleensä kitkattomasti, tuottaa korkeamman hinnan ja säästää huutokauppakuluissa. Velkojan kannalta on monissa tapauksissa järkevää harkita aktiivisesti tätä vaihtoehtoa.
Entä jos velallinen ei olekaan ainoa omistaja?
Käytännössä velallinen ei usein ole kiinteistön ainoa omistaja. Yleinen tilanne on kaksi yhteisomistajaa, joilla kummallakin on yhtä suuri, jakamaton puolikas osuus – esimerkiksi kumppanit, jotka ovat ostaneet talon yhdessä. Tällä on merkittäviä seurauksia täytäntöönpanon kannalta.
Yhden yhteisomistajan omaisuuden ulosmittausvelkoja voi periaatteessa kohdistaa ulosmittauksen ja myydä vain kyseisen velallisen jakamattoman osuuden omaisuudesta, ei koko omaisuutta (Alankomaiden siviililain 3:175 §). Toisen yhteisomistajan osuus ei kuulu täytäntöönpanon piiriin, koska kyseinen henkilö ei ole vastuussa velasta. Velkoja ei siksi voi noin vain huutokauppata koko taloa.
Vaikeutena on, että jakamatonta puolikasta osakeosuutta on erittäin vaikea myydä. Tuskin kukaan ostaja on halukas hankkimaan osuuden ja ryhtymään osaomistajaksi vieraan rinnalla kaikkine käytännön komplikaatioineen. Julkisessa huutokaupassa tällainen osake, jos se ylipäätään myydään, saa vain murto-osan suhteellisesta arvostaan.
Tästä syystä velkoja yleensä haluaa yhteisomistuksen jakamisen. BW-lain 3:180 §:n mukaan velkoja, joka on ulosmitannut yhteisomistajan osuuden, voi vaatia yhteisomistuksen jakamista (verdeling) jopa toisen yhteisomistajan tahtoa vastaan. Osituksella koko omaisuus voidaan myydä ja nettotuotto jakaa yhteisomistajien kesken heidän osuuksiensa mukaisesti. Velkoja voi sitten periä velalliselta osuuden tuotosta, kun taas toisen yhteisomistajan osuus maksetaan kyseiselle henkilölle eikä se ole velkojan ulottuvilla.
Erilainen tilanne syntyy, jos yhteisomistajat ovat avioliitossa yhteisomistuksessa (gemeenschap van goederen) ja velka on yhteinen velka. Tässä tapauksessa koko yhteisomaisuus – mukaan lukien koko omaisuus – voi periaatteessa toimia takautumisvaatimuksena, koska molemmat puolisot ovat vastuussa. Sama koskee muita velkoja, joista molemmat omistajat ovat yhteisvastuussa, kuten yhteistä lainaa. Jos kuitenkin vain toinen omistajista on yksityisen velan velallinen, sovelletaan kyseisen henkilön osuuden rajoitusta.
Velkojan on siksi tärkeää tarkistaa ennen ulosmittauksen määräämistä, ketkä ovat kiinteistön rekisteröidyt omistajat ja millä perusteella he omistavat sen. Kiinteistörekisteri (Kadaster) osoittaa omistussuhteen. Se, voidaanko koko kiinteistöä vai vain jakamatonta osaa vastaan täytäntöönpanoa kohdistaa, määrää pitkälti perintämahdollisuudet – samoin kuin kustannukset ja siihen kuluvan ajan.
Tuottojen jakaminen: etuoikeusjärjestys
Kun omaisuus on myyty ja kauppahinta vastaanotettu, tuotot on jaettava. Jos velkojia on useita – kuten yleensä on omaisuuden ulosotossa – sovelletaan etuoikeusjärjestystä (rangregeling) (551 Rv § ja sitä seuraavat pykälät). Notaari tai valvontatuomioistuin määrittää, mille velkojille maksetaan ja missä järjestyksessä.
Asuntolainavelkoja on etusijalla. Seuraavaksi tulevat etuoikeutetut velkojat, kuten veroviranomaiset. Tämän jälkeen maksetaan itse täytäntöönpanon kustannukset. Jäljelle jäävä osa jaetaan ulosmittausvelkojien kesken ulosmittauspäivän etuoikeusaseman mukaisesti: aiemmin ulosmittauksen suorittaneella on korkeampi etuoikeusasema. Täyden jaon jälkeen jäljelle jäävä osa menee velalliselle.
Riski 1: kiinnityksenhaltijalla on etuoikeus
Velkojan kannalta olennaisin riski on etuoikeusjärjestys. Pankilla tai muulla kiinnityksenhaltijalla on kiinnitysoikeus kiinteistöön, ja siksi se on rakenteellisesti etuoikeusasemassa velkojaa, joka on takavarikoiva. Tämä tarkoittaa, että kiinnitysvelka – mukaan lukien korko- ja sivukulurästit – maksetaan ensin myyntituloista. Vain jäljelle jäävä osa on velkojan käytettävissä.
Kiinteistössä, jonka asuntovelka on markkina-arvoonsa nähden korkea, velkojalle ei välttämättä jää käytännössä mitään jäljelle asuntolainan takaisinmaksun jälkeen – vaikka kiinteistö myytäisiin kohtuulliseen hintaan.
Riski 2: täytäntöönpanosta saadut tuotot ovat odotettua pienemmät
Julkisessa huutokaupassa myydyt kiinteistöt saavat rakenteellisesti vähemmän hintaa kuin avoimilla markkinoilla yksityisesti tarjotut kiinteistöt. Tarjoajat tietävät ostavansa pakkohuutokaupattavan kiinteistön: heillä on rajalliset mahdollisuudet tarkastaa kiinteistö, kiinteistön kunto ei ole aina täysin tiedossa, ja on mahdollista, että entinen asukas ei muuta pois vapaaehtoisesti. Kaikki tämä näkyy alhaisempana tarjoushintana.
Käytännössä ulosottotulot ovat säännöllisesti 15–30 prosenttia käypää markkina-arvoa alhaisemmat, joskus jopa enemmän. Velkoja, joka on perustanut laskelmansa viralliseen verotusarvoon tai arviointiraporttiin, voi kohdata epämiellyttävän yllätyksen huutokaupan jälkeen.
Riski 3: kilpailevat velkojat, jotka ottavat vastaan takavarikointia
Velkoja on harvoin ainoa, joka valvoo velallisen omaisuutta. Myös muut velkojat ovat saattaneet määrätä ulosmittauksen, ja heidän etusijansa määräytyy sen mukaan, minä päivänä ulosmittaus rekisteröitiin kiinteistörekisteriin. Etusijalla on se, joka rekisteröitiin aiemmin.
Myöhässä kuvaan astuva velkoja ottaa riskin päätyä etuoikeusjärjestyksen viimeiselle sijalle, jolloin käytettävissä olevat varat ovat loppuneet. Siksi on suositeltavaa aloittaa ulosmittaus mahdollisimman pian täytäntöönpanokelpoisen asiakirjan saamisen jälkeen.
Riski 4: kustannukset vähentävät tuottoja
Kiinteistöön kohdistuva täytäntöönpano aiheuttaa huomattavia kustannuksia: ulosottomiehen palkkiot tiedoksiannosta ja ulosmittauksesta, notaarin palkkiot huutokaupasta tai yksityisestä myynnistä, kiinteistörekisterin kustannukset rekisteröinnistä ja mahdollisesti häätökulut, jos velallinen ei poistu kiinteistöstä vapaaehtoisesti. Kaikki nämä kustannukset vähennetään myyntituloista ennen velkojien maksua.
Vaikka täytäntöönpanokulut ovat tavallisia vaateita suurempia, ne vähentävät velkojan käytettävissä olevaa nettotuloa. Suhteellisen vähäarvoisten tai suuren asuntovelan omaavien kiinteistöjen kohdalla kustannukset voivat niellä merkittävän osan käytettävissä olevasta ylijäämästä.
Riski 5: täytäntöönpanokieltomenettely
Velallisella on oikeus riitauttaa täytäntöönpano täytäntöönpanokieltomenettelyssä (executiekortgeding) ennakkoratkaisua käsittelevässä tuomarissa (438 Rv §). Velallinen voi vaatia täytäntöönpanon keskeyttämistä esimerkiksi siksi, että hän väittää, että saatava on jo (osittain) maksettu, että täytäntöönpanovaltaa on käytetty väärin tai että on ilmennyt uusia olosuhteita, jotka estävät täytäntöönpanon.
Pelkkä maksukyvyttömyys ei periaatteessa riitä perusteeksi täytäntöönpanon keskeyttämiselle. Mutta kieltomenettelyt vievät aikaa ja rahaa, vaikka velkoja lopulta osoittautuisikin oikeaksi. Prosessi voi näin ollen viivästyä viikkoja ja kustannukset kasvavat.
Riski 6: kiinnityksenhaltijan suorittama yhteenvetorakentaaminen
BW:n 3:268 §:ssä kiinnityksenhaltijalle myönnetään oikeus summittaiseen ulosottomenettelyyn (parate executie): hän voi myydä omaisuuden ilman tuomioistuimen asiakirjaa ja ilman ulosottovelkojan lupaa. Jos velallinenkaan ei täytä kiinnitysvelvoitteitaan, pankki päättää yleensä itse aloittaa ulosoton.
Tässä tapauksessa velkoja menettää määräysvallan kokonaan. Pankki päättää ajankohdasta, myyntitavasta ja notaarin. Velkoja voi vain odottaa, jääkö hänelle mitään jäljelle asuntolainan ja lisäkulujen maksamisen jälkeen.
Riski 7: velallisen konkurssi
Jos velallinen julistetaan konkurssiin täytäntöönpanomenettelyn aikana, konkurssipesän hoitaja astuu velallisen oikeuksiin. Omaisuuteen kohdistuvasta ulosmittauksesta tulee tällöin osa konkurssipesää ja yksittäistapausten täytäntöönpano periaatteessa keskeytetään. Asia ratkaistaan tästä lähtien konkurssimenettelyssä.
Pesänhoitaja päättää omaisuuden myynnistä ja tuotot jaetaan konkurssilain mukaisesti. Vakuudettomalle velkojalle – jolla ei ole kiinnitystä tai panttia – tämä tarkoittaa useimmissa tapauksissa sitä, että heille maksetaan vain rajoitettu prosenttiosuus saatavastaan, jos ollenkaan.
Riski 8: jäännösvelka ei ratkaise mitään
Onnistunutkaan täytäntöönpano ei välttämättä tarkoita, että vaatimus on täysin suoritettu. Jos myyntitulot kiinnitysvelan, kulujen ja muiden vaatimusten vähentämisen jälkeen eivät riitä kattamaan koko vaatimusta, jäljelle jää jäännösvelkaa. Velallinen on siitä henkilökohtaisesti vastuussa.
Mutta velallisella, joka on menettänyt kotinsa ja mahdollisesti taloudellisissa vaikeuksissa, on yleensä vain vähän perittävissä olevia varoja jäljellä. Velkojalla on tällöin muodollisesti jäljellä oleva saatava, mutta käytännössä sen perimismahdollisuudet ovat rajalliset.
Riski 9: ensimmäisen oikeusasteen tuomion täytäntöönpano, vaikka häviät muutoksenhaun
Ensimmäisessä oikeusasteessa annettu tuomio julistetaan usein väliaikaisesti täytäntöönpanokelpoiseksi. Tämä tarkoittaa, että voit jatkaa täytäntöönpanoa, vaikka valitus on vielä vireillä eikä tuomio ole näin ollen vielä tullut lainvoimaiseksi. Tämä saattaa vaikuttaa houkuttelevalta, koska sinun ei tarvitse odottaa, mutta siihen liittyy huomattava riski: jos valitus hylätään ja tuomio kumotaan, oikeusperusta, jonka nojalla pani täytäntöön omaisuuden, raukeaa takautuvasti.
Tämän seuraukset voivat olla kauaskantoisia. Olet tällöin pannut täytäntöön ilman pätevää omistustodistusta ja olet periaatteessa vastuussa velallisen kärsimästä tappiosta. Koska omaisuus on sillä välin myyty ja siirretty kolmannelle osapuolelle, et yleensä voi enää perua kyseistä myyntiä: ostaja, joka on hankkinut omaisuuden hyvässä uskossa täytäntöönpanohuutokaupassa, on suojattu. Sinun on tällöin maksettava takaisin saamasi tuotot ja lisäksi korvattava lisätappiot, kuten täytäntöönpanoarvon ja omaisuuden todellisen arvon välinen erotus, muuttokulut ja mahdolliset välilliset vahingot.
Tämä vastuu on lisäksi ankara, riskiperusteinen: kuka tahansa, joka panee täytäntöön myöhemmin kumotun tuomion, toimii omalla vastuullaan, vaikka olisi toiminut täysin vilpittömässä mielessä. Valituksen häviäminen voi siis lopulta maksaa sinulle enemmän kuin alkuperäinen vaatimus. Tästä syystä punnitse aina, kuinka vahvat vaatimuksesi ovat, tarjoaako vastapuoli takautumisoikeutta korvauksen saamiseksi ja onko viisasta odottaa valituksen lopputulosta sen sijaan, että täytäntöönpano tapahtuisi välittömästi.
Mikä on paras toimintatapa velkojana?
Ennen kuin omaisuuteen kohdistuu ulosottoa, on tehtävä huolellinen arviointi. Kysy itseltäsi seuraavat kysymykset: mikä on kiinteistön nykyinen markkina-arvo ja kuinka suuri on asuntolainavelka? Onko muita ulosottovelvollisia ja mikä on heidän etuoikeusasemansa? Onko velallisella omaisuutta tai tuloja, joita vastaan ulosotto on yksinkertaisempi ja halvempi? Ja onko sovintoratkaisu – ulosoton uhan alla tai ilman – realistinen vaihtoehto?
Käytännössä ulosoton uhka on joskus tehokkaampi kuin itse ulosotto. Velalliset, jotka tietävät kotinsa olevan vaakalaudalla, ovat usein valmiita hyväksymään maksujärjestelyn tai sovinnon, josta he aiemmin kieltäytyivät. Hyvin ajoitettu ulosottovaatimus tai -ilmoitus voi tuottaa halutun tuloksen ilman, että pitkää ja kallista ulosottoprosessia tarvitsee saattaa kokonaan päätökseen.
Yhteenveto
Kiinteistön pakkomyynti on velkojan kannalta tehokas väline, mutta se ei ole tae koko saatavan perinnästä. Prosessiin liittyy useita oikeudellisia, taloudellisia ja prosessuaalisia riskejä, jotka vaativat hyvää valmistautumista ja strategisia valintoja. Asuntolainansaajan etuoikeusasema, pienemmät täytäntöönpanotulot, oikeudenkäyntikulut, kieltomääräysten mahdollisuus ja konkurssiriski tekevät tästä vaihtoehdosta, jota ei pitäisi harkita kevyesti.
Haluatko velkojana selvittää perintävaihtoehtosi vai tarvitsetko neuvoja siitä, onko ulosotto oikea ratkaisu tilanteessasi? Asianajajat osoitteessa Law & More auttavat sinua mielellään.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Mitä tarvitsen voidakseni määrätä kiinteistöön täytäntöönpanokelpoisen ulosmittauksen?
Tarvitset täytäntöönpanokelpoisen asiakirjan: yleensä tuomioistuimen tuomion, joka on julistettu väliaikaisesti täytäntöönpanokelpoiseksi tai jonka valitusaika on päättynyt. Tämän perusteella ulosottomies voi antaa tuomion tiedoksi, antaa maksumääräyksen ja sitten kohdistaa täytäntöönpanokelpoisen ulosmittauksen velallisen omaisuuteen.
Kuinka kauan prosessi kestää kiinnityksestä varsinaiseen myyntiin?
Tämä vaihtelee, mutta sinun tulisi varautua vähintään kolmesta kuuteen kuukauteen. Lakisääteiset täytäntöönpanohuutokaupan kuulutusajat, velallisen mahdollinen kieltomääräysmenettely ja mahdolliset erimielisyydet maksunsaajan järjestelystä voivat pidentää prosessia entisestään. Yksityinen myynti alustavan oikeusistuimen kautta voi joissakin tapauksissa edetä nopeammin.
Voiko velallinen keskeyttää ulosoton?
Velallinen voi nostaa täytäntöönpanokieltohakemuksen väliaikaisen oikeussuojan tuomarilta ja hakea täytäntöönpanon keskeyttämistä. Tämä ei onnistu helposti: pelkkä maksukyvyttömyys ei riitä. Tuomari puuttuu asiaan, jos kyseessä on vallan väärinkäyttö, täytäntöönpanon estävät uudet seikat tai tuomiossa on ilmeinen virhe. Kieltohakemukset kuitenkin aina viivästyttävät prosessia, vaikka velallinen lopulta häviäisi asian.
Mitä tapahtuu, jos myyntitulot ovat pienemmät kuin velka?
Jos ulosottotulot eivät riitä koko saatavan kattamiseen, jäljelle jää jäännösvelkaa. Velallinen on siitä henkilökohtaisesti vastuussa. Käytännössä jäännösvelan perintä on kuitenkin vaikeaa: kotinsa menettäneellä velallisella on yleensä vain vähän perittävissä olevaa omaisuutta. Voit kirjata jäännössaatavan ja myöhemmin käyttää uudelleen täytäntöönpanotoimia, jos velallinen hankkii uutta omaisuutta.
Onko pankilla velkojana etusija minuun nähden?
Kyllä. Asuntolainavelkojalla – yleensä pankki, joka myönsi asuntolainan – on etuoikeusasema ja hänelle maksetaan ensin myyntituotoista. Vain se, mitä jää jäljelle asuntolainavelan takaisinmaksun jälkeen, menee velkojille, jotka ovat ottaneet velan ulosmittauspäivän etuoikeusaseman mukaisesti.
Voinko velkojana myös saada aikaan yksityisen myynnin?
Ei suoraan. BW:n 3:268(2) artiklan mukaisen yksityisen myynnin pyynnön tekee velallinen tai kiinnityksen haltija, ei ulosmittausvelkoja. Voit kuitenkin aktiivisesti miettiä asiaa ja antaa suostumuksesi, mikä lisää mahdollisuuksia, että alustavasta oikeussuojasta vastaava tuomari hyväksyy pyynnön. Yksityisessä myynnissä saadaan yleensä suurempi tuotto kuin huutokaupassa, mikä on myös sinun etujesi mukaista.
Entä jos velallinen omistaa omaisuuden yhdessä jonkun toisen kanssa?
Tällöin voit periaatteessa panna täytäntöön vain velallisen omaa jakamatonta osuutta, etkä toisen omistajan osuutta, joka ei ole vastuussa velasta. Koska murto-osaa on tuskin mahdollista myydä, ulosmittausvelkoja voi vaatia yhteisen omaisuuden jakamista BW:n 3:180 §:n nojalla siten, että koko omaisuus myydään ja saat velallisen osuuden tuotosta. Tämä on eri asia silloin, kun molemmat omistajat ovat vastuussa, esimerkiksi puolisot, jotka ovat avioliitossa yhteisen omaisuuden järjestelmässä, jossa on yhteinen velka; tällöin koko omaisuus voi toimia takautumisvaatimuksena.
Mitä tapahtuu, jos velallinen menee konkurssiin ulosoton aikana?
Velallisen konkurssissa pesänhoitaja astuu hänen oikeuksiinsa ja yksityishenkilöiden täytäntöönpano periaatteessa keskeytetään. Omaisuudesta tulee osa konkurssipesää. Pesänhoitaja myy omaisuuden ja jakaa tuotot konkurssilain mukaisesti. Vakuudettomana velkojana – ilman vakuusoikeutta – olet jonon viimeisellä sijalla, ja mahdollisuudet täysimääräiseen perimiseen ovat pienet.
Onko kiinteistöön kohdistuva täytäntöönpano aina paras vaihtoehto?
Ei määritelmän mukaan. Omaisuuteen kohdistuva täytäntöönpano on raskas ja kallis toimenpide. Joissakin tapauksissa muut perintäkeinot – kuten pankkitilien tai palkan ulosmittaus – ovat nopeampia ja halvempia. Lisäksi täytäntöönpanon uhka voi riittää ohjaamaan velallista kohti sovinnollista järjestelyä. On viisasta neuvotella etukäteen asianajajan kanssa, joka voi arvioida perintävaihtoehtoja juuri sinun tilanteessasi.
