Hollantilainen notaari ja kiinteistön oikeudellinen siirto: Opas kansainvälisille ostajille

Jos ostat talon Alankomaista , et voi välttää notaarimenettelyä . Alankomaiden laki ei salli omistusoikeuden vaihtamista yksityisesti: siirto on tehtävä hollantilaisen notaarin toimesta ja rekisteröitävä julkisiin rekistereihin. Yleisen oikeuden maista tuleville ostajille tämä on prosessin vähiten tuttu osa, ja siitä syntyy eniten väärinkäsityksiä.

Mikä on hollantilainen siviilioikeudellinen notaari

Alankomaiden notaari ei ole vanhempi lakimies, jolla on leima. Virka on julkinen: notaari nimitetään kuninkaallisella asetuksella, jossa myös vahvistetaan toimipaikka (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), ja hänellä on valta laatia virallisia asiakirjoja, jos laki sitä vaatii tai jos joku osapuoli sitä pyytää (art. 2 Wna). Tällaisella asiakirjalla on erityinen todisteellinen asema, ja se voidaan usein panna täytäntöön ilman tuomioistuimen päätöstä.

Kaksi seurausta on merkityksellisiä:

• Notaarilla on velvollisuus toimia. Notaarin on suoritettava laissa määrätyt tai osapuolen pyytämät tehtävät, lukuun ottamatta rajoitettuja poikkeuksia (Wna:n 21 §).
• Notaari ei ole kenenkään puolella. Notaari hoitaa virkaansa itsenäisesti ja palvelee sen etuja. kaikki oikeustoimen osapuolet puolueettomasti ja mahdollisimman huolellisesti (Wna artikla 17).

Miten notaari eroaa asianajajasta tai asianajajasta

Englannissa, Irlannissa, Yhdysvalloissa ja useimmissa muissa yleisen oikeuden lainkäyttöalueissa kumpikin osapuoli käyttää omaa puolueellista asianajajaansa. Alankomaalainen notaari on päinvastainen: yksi puolueeton virkamies, joka hoitaa kauppaa yhden osapuolen sijaan. Yleisen oikeuden "notaaria", joka usein vain todistaa allekirjoitukset, pidetään paljon suppeampana virkana eikä hyödyllisenä vertailukohtana.

Notaari tutkii omistusoikeuden, laatii ja selittää kiinteistökirjat, pitää rahaa hallussaan ja rekisteröi siirron – mutta hän ei neuvottele hinnasta, anna lausuntoja kaupan asianmukaisuudesta tai toimi puolestasi riita-asioissa.

Tiedottamisvelvollisuus ja sen rajat

Puolueettomuus Wna:n 17 artiklan nojalla liittyy tiedonantovelvollisuuteen: notaarin on varmistettava, että jokainen osapuoli ymmärtää asiakirjan sisällön ja siihen liittyvät riskit ennen allekirjoittamista – saksalais-hollantilaisessa perinteessä tämä velvollisuus tunnetaan nimellä Belehrungspflicht . Jos osapuoli on heikompi, vähemmän kokenut tai ei puhu kieltä, velvollisuudesta tulee vaativampi, ja notaari, joka allekirjoittaa tietäen, ettei ostaja ole ymmärtänyt olennaista seikkaa, voi joutua kurinpidollisen vastuun kohteeksi.

Mutta molempien osapuolten tiedottaminen ei ole edunvalvontaa. Kun ostaja ja myyjä ovat aidosti ristiriidassa – esimerkiksi ennen kaupantekoa havaituista virheistä, päivämäärän siirtämiseen liittyvästä paineesta tai ehdon merkityksestä – notaari pysyy välikäsinä. Juuri silloin ostaja tarvitsee jonkun, jonka ainoa velvollisuus on ostajaa kohtaan.

Milloin kannattaa myös ottaa yhteyttä omaan asianajajaan

• Sopimus on epätyypillinen tai myyjä on rakennuttaja tai sijoittaja, joka käyttää omia ehtojaan.
• Ostat huutokaupasta, kuolinpesältä tai yritykseltä tai taloudellisissa vaikeuksissa olevalta myyjältä.
• Kiinteistöön liittyy maanvuokrasopimus (erfpacht), muistomerkkiluettelointi tai epätavallinen servituudioikeus.
• On kiistaa virheistä, ennakkomaksuista, sakkomaksuista tai päivämääristä tai niiden mahdollisuudesta.
• Osto koskee oleskeluoikeuttasi, avioeroa, aviovarallisuusjärjestelmääsi tai rajat ylittävää perintöä.

Nämä kaksi täydentävät toisiaan: notaari vahvistaa siirron, asianajajasi varmistaa, että sopimus on sellainen kuin sinun pitäisi tehdä.

Kaksi vaihetta: velvoite ja siirto

Tämä on Alankomaiden omaisuusoikeuden tärkein rakenteellinen kohta : se erottaa siirtovelvollisuuden itse siirrosta . Pätevä siirto edellyttää pätevää omistustodistusta, omaisuuteen määräämisoikeutta omaisuutta koskevaa henkilöä ja pätevää luovutustoimenpidettä (BW artikla 3:84). Kiinteän omaisuuden osalta luovutus on hollantilaisen notaarin laatima asiakirja, jonka jälkeen asiakirja rekisteröidään julkisiin rekistereihin (BW artikla 3:89).

Omistusoikeussopimus , jota usein kutsutaan "väliaikaiseksi" kauppasopimukseksi, luo siis sitovan velvollisuuden ostaa ja myydä. Se ei tee sinusta omistajaa. "Väliaikainen" on harhaanjohtava: harkinta-ajan umpeuduttua se sitoo sinua kokonaan. Omistusoikeus siirtyy vasta, kun siirtokirja rekisteröidään.

Tarjouksesta rekisteröintiin

Kirjallinen vaatimus ja harkinta-aika

Jos ostaja on luonnollinen henkilö, joka ei toimi ammatin tai liiketoiminnan harjoittajana, ja kiinteistö on tarkoitettu asuinkäyttöön, kauppa on tehtävä kirjallisesti (art. 7:2 BW). Kättely, sähköposti tai WhatsApp-keskustelu ei sido kuluttajaostajaa.

Sama säännös antaa asunnon ostajalle kolmen päivän harkinta-ajan. Se alkaa allekirjoitetun sopimuksen vastaanottamista seuraavana päivänä, eikä syytä tarvitse antaa, eikä korvausta makseta. Harkinta-ajan on sisällettävä vähintään kaksi päivää, jotka eivät ole lauantai, sunnuntai tai yleinen pyhäpäivä; muussa tapauksessa harkinta-aikaa pidennetään. Oikeus kuuluu vain ostajalle, ja kello alkaa sopimuksen vastaanottamisesta – säilytä siis todiste siitä, milloin sopimus on saapunut sinulle.

Talletus tai pankkitakuu

Vakiomallikauppasopimuksessa ostajan on annettava vakuus: joko käteistalletus ( waarborgsom ), joka maksetaan notaarin kolmannen osapuolen tilille, tai pankkitakaus ( bankgarantie ) Alankomaissa sijaitsevalta pankilta. NVM:n, VBO:n, VastgoedPRO:n ja Vereniging Eigen Huisin mallikauppasopimuksessa vakuus on kiinteä 10 % kauppahinnasta, ja se erääntyy muutamaa viikkoa ennen kaupan valmistumista. Mallisopimuksessa on myös sopimussakko: ostaja, joka ei saa kauppaa valmiiksi, on yleensä velkaa vakuuden suuruinen summa. Sovita rahoitusehto asuntolainasi aikatauluun.

Omistusoikeustutkimus ja Kadaster-haut

Kadaster ylläpitää julkisia rekistereitä, joihin tallennetaan rekisteröidyn omaisuuden oikeudelliseen asemaan liittyviä tietoja (BW artikla 3:16), ja tähän asemaan vaikuttavat toimet ovat rekisteröitävissä (BW artikla 3:17). Tämä tekee hollantilaisesta kiinteistönvälityksestä turvallisen: rekisteröitäväksi kelpaavaa tosiseikkaa, jota ei ole rekisteröity hankintasi rekisteröinnin yhteydessä, ei yleensä voida käyttää sinua vastaan, ellet tiennyt siitä (BW artikla 3:24)

Notaari tarkistaa yleensä seuraavat asiat:

• myyjän titteli ja aiempien asiakirjojen ketju;
• olemassa olevat kiinnitykset, jotka on lunastettava ja vapautettava kaupan valmistuttua;
• takavarikoinnit ja takavarikoinnit (beslagen) myyjää tai omaisuutta vastaan;
• rasitteet, muut esineoikeudet ja laadulliset tai ketjuvelvoitteet;
• maanvuokrasopimus (erfpacht): maanvuokra, tarkistuspäivät ja sopimuskauden päättymispäivä;
• julkisoikeudelliset rajoitukset, kuten muistomerkkistatus tai kunnan täytäntöönpanopäätökset;
• asunto-osakkeen ja omistusoikeuden jakamisasiakirjan, jos kyseessä on asunto;
• molempien osapuolten henkilöllisyys, oikeuskelpoisuus ja avioliittoasema.

Yhtä tärkeää on se, mitä notaari ei tarkista : ei rakennuksen kuntoa, lattiapinta-alaa, kosteutta, asbestia tai perustuksia, ei sitä, onko laajennus sallittu, ellei sitä ole rekistereissä, eikä sen arvoa. Kunto ja kaavan noudattaminen ovat sinun vastuullasi, ja ne on selvitettävä ennen sopimuksen allekirjoittamista tai ehtojen asettamista.

Kolmannen osapuolen tili ja miten rahat liikkuvat

Notaarin on pidettävä yllä yhtä tai useampaa erityistä tiliä omassa nimissään ja mainittava tämä ominaisuudessaan, ja tämä tili on tarkoitettu yksinomaan muiden lukuun säilytettäville varoille (Wna artikla 25). Tätä kutsutaan nimellä derdengeldenrekening . Varat on suojattu: ne eivät kuulu notaarille eivätkä notaarin velkojien ulottuville. Siksi hollantilainen täytäntöönpano on turvallinen ilman escrow-agentteja tai vastakkaisten asianajajien välisiä sitoumuksia.

• Notaari antaa tiliotteen (huomautus) joka kattaa hinnan, varainsiirtoveron, maksut, rekisteröintikulut, palvelumaksujen ja paikallisten verojen jakauman sekä vakuuden.
• Siirrät saldon selvitysvaroina omalla nimelläsi olevalta tililtä, ​​yleensä viimeistään kaupantekopäivää edeltävänä arkipäivänä; lainanantajasi maksaa lainan samalle tilille. Ilman selvitysvaroja kauppakirjaa ei allekirjoiteta.
• Allekirjoituksen, rekisteröinnin ja lopullisen tarkastuksen jälkeen notaari lunastaa myyjän kiinnityksen, maksaa myyjälle ja tilittää varainsiirtoveron.

Myyjälle ei makseta allekirjoituksen yhteydessä, vaan vasta notaarin vahvistaessa siirron rekisteröinnin eikä ulosmittausta tai uutta kiinnitystä ole tapahtunut. Tämä aukko suojaa sinua.

Asiakirjat, allekirjoittaminen ja kieli

Asiakirjan valmistuttua allekirjoitat yleensä kaksi notaarin vahvistamaa asiakirjaa: siirtokirjan ( akte van levering tai transportakte ), joka on BW:n 3:89 §:n edellyttämä luovutuskirja, ja jos otat lainaa, kiinnityskirjan ( hypotheekakte ), joka luo lainanantajan vakuusoikeutesi ja joka myös vahvistetaan notaarin vahvistamalla asiakirjalla (3:260 BW) ja tulee voimaan, kun se rekisteröidään julkisiin rekistereihin (3:89 BW). Tapaaminen kestää enintään tunnin. Ennen allekirjoittamista notaari käy läpi asiakirjat, selittää niiden sisällön ja seuraukset sekä vastaa kysymyksiin. Tuo mukanasi alkuperäiset henkilöllisyystodistukset; kopioita ei hyväksytä.

Alankomaiden notaariasiakirja laaditaan hollanniksi: Wna:n 42 ja 43 §:n mukaan asiakirja on laadittava kyseisellä kielellä. Jos läsnä olevalla osapuolella ei ole riittävästi hollannin kielen taitoa, valantehneiden tulkkien ja kääntäjien rekisteristä (Rbtv) valitun valantehneen tulkin apu ja asiakirjan käännös ovat pakollisia, ja asiakirjaan kirjataan, että tämä on tehty. Käytännössä kansainvälisten ostajien kanssa kokeneet toimistot toimittavat luonnoksista englanninkielisen käännöksen etukäteen ja järjestävät tulkin. Pyydä luonnoksia useita päiviä etukäteen. Hollanninkielinen teksti on sitova.

Allekirjoitus valtakirjalla

Sinun ei tarvitse olla Alankomaissa. On tavallista antaa valtakirja ( volmacht ), jolla valtuutat notaaritoimiston työntekijän allekirjoittamaan puolestasi. Itse valtakirja on yleensä allekirjoitettava notaarin edessä – Alankomaissa tai ulkomailla laillistamalla tai apostille-todistuksella, usein virallisella käännöksellä. Järjestä se viikkoja etukäteen; rahanpesusääntöjen mukainen tunnistaminen on edelleen voimassa.

Rekisteröinti ja omistusoikeuden siirtymishetki

Allekirjoituksen jälkeen notaari toimittaa asiakirjan Kadasterin ylläpitämiin julkisiin rekistereihin, yleensä sähköisesti samana päivänä; sen jälkeen se käsitellään Basisregistratie Kadasteriin, mikä kestää keskimäärin kolmesta kuuteen arkipäivää. Rekisteröinti maksaa 88 euroa jokaisesta digitaalisesti toimitetusta siirto- tai kiinnitysasiakirjasta.

Omistusoikeus siirtyy rekisteröinnillä, ei allekirjoituksella (art. 3:89 BW). Rekisteröinti tulee voimaan siitä hetkestä lähtien, kun asiakirja esitetään kiinteistörekisteriin (art. 3:19 BW), minkä vuoksi allekirjoittamisen ja rekisteröinnin välinen aika pidetään lyhyenä. Notaari suorittaa sitten viimeisen tarkastuksen ennen rahojen vapauttamista.

Maksut ja kuka valitsee notaarin

Olemassa olevat kodit myydään lähes aina ilmaiseksi – ostajan kustannukset: ostaja maksaa varainsiirtoveron ja luovutuskirjan kustannukset. Koska ostaja maksaa, ostaja yleensä valitsee notaarin. Älä hyväksy pelkästään myyntiedustajan ehdotusta.

Notaarin palkkioita ei ole säädetty laissa, ja ne vaihtelevat toimistoittain, joten pyydä kirjallisia tarjouksia ja vertaile niitä keskenään. Tarjouksessa tulee erikseen eritellä luovutuskirjan ja kiinnityskirjan maksut, Kadaster-rekisteröintimaksut, tiedonhakukulut sekä mahdolliset käännös-, tulkki- tai valtakirjamaksut. Varainsiirtovero on erillinen ja maksetaan veroviranomaisille: 2 % ostajalle, joka asuu kiinteistössä pääasiallisena asuntona, kertaluonteinen vapautus 18–34-vuotiaille ostajille, jotka asuvat kiinteistössä vuosittain indeksoidun kiinteistön arvorajan rajoissa, 8 % asunnosta, jossa ostaja ei itse asu, ja 10.4 % muusta kuin asuinkiinteistöstä.

Kun myyjä on taloudellisissa vaikeuksissa

Jos myyjä on ylivelkaantunut tai ajautuu konkurssiin, sopimuksen ja siirron välinen aika muuttuu vaaralliseksi: velkoja voi rekisteröidä ulosoton tai myyjä voidaan asettaa konkurssiin ennen kiinteistökauppa-asiakirjan rekisteröintiä, jolloin sinulle jää vaatimus maksukyvytöntä myyjää vastaan ​​talon sijaan.

Alankomaiden laki tarjoaa erityisen suojan: itse kauppa voidaan rekisteröidä julkisiin rekistereihin (art. 7:3 BW), mikä on yleisesti nimeltään Vormerkung . Rekisteröinnin jälkeen tiettyihin myöhempiin tapahtumiin – mukaan lukien ulosmittaukset ja myyjän konkurssi – ei voida vedota sinua vastaan ​​rajoitetun lakisääteisen ajan, edellyttäen että siirto tapahtuu sen jälkeen. Se ei ole automaattinen: notaarin on järjestettävä se tietyin ehdoin ja aikarajoissa. Jos tutkimuksissa paljastuu ulosmittaus tai kiinnitys, joka ylittää hinnan, ota välittömästi yhteyttä notaarin kanssa.

Rahanpesusäännöt, tunnistaminen ja ilmoittaminen

Tämä yllättää eniten ulkomaiset ostajat. Notaarit kuuluvat Alankomaiden rahanpesun vastaisen lainsäädännön, Wwft:n (artikla 1a Wwft), piiriin, ja heidän on suoritettava asiakkaan tuntemisvelvollisuus (artikla 3 Wwft): heidän on selvitettävä ja varmennettava henkilöllisyytesi, tunnistettava yrityksen tosiasiallinen edunsaaja, selvitettävä suhteen tarkoitus ja luonne sekä seurattava liiketoimia jatkuvasti.

Käytännössä notaari vaatii alkuperäisiä henkilöllisyystodistuksia ja esittää kysymyksiä, jotka voivat tuntua tungettelevilta: mistä rahat tulevat, miten olet kerännyt ne, miksi varat tulevat tietystä maasta tai tililtä ja kuka hallitsee ostavaa yritystä. Odota toimitettavan tiliotteita, todisteita toisesta kiinteistökaupasta, lahjakirja tai työhistoria. Kolmannelta osapuolelta, EU:n ulkopuolelta tai selittämättömällä tavalla tulevat varat herättävät tarkastelua ja viivästyttävät prosessin loppuun saattamista.

Notaarilla on myös lakisääteinen velvollisuus ilmoittaa epätavallisista liiketoimista Alankomaiden rahanpesun tiedustelukeskukselle (FIU-Nederland) (artikla 16 Wwft). Notaari ei välttämättä kerro sinulle, että ilmoitus on tehty. Mikään tästä ei ole henkilökohtaista tai neuvoteltavissa: anna notaarille alustavasti dokumentoitu selvitys varoistasi, niin prosessi sujuu ongelmitta.