Hollantilainen notaari ja omaisuuden laillinen siirto: opas kansainvälisille ostajille

Jos olet ostamassa taloa Alankomaista , et voi välttää notaarimenettelyä . Alankomaiden laki ei salli omistusoikeuden vaihtamista yksityisesti: siirto on tehtävä hollantilaisen notaarin toimesta ja rekisteröitävä julkisiin rekistereihin. Ostajille, jotka ovat tottuneet järjestelmään, jossa kumpikin osapuoli käyttää omaa asianajajaansa, tämä on prosessin vähiten tuttu osa ja siinä syntyy kalleimmat väärinkäsitykset.

Mikä on hollantilainen siviilioikeudellinen notaari

Alankomaiden notaari ei ole vanhempi lakimies, jolla on leima. Virka on julkinen: notaari nimitetään kuninkaallisella asetuksella, jossa myös vahvistetaan toimipaikka (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), ja hänellä on valta laatia virallisia asiakirjoja, jos laki sitä vaatii tai jos joku osapuoli sitä pyytää (art. 2 Wna). Tällaisella asiakirjalla on erityinen todisteellinen asema, ja se voidaan usein panna täytäntöön ilman tuomioistuimen päätöstä.

Kaksi seurausta on merkityksellisiä:

• Notaarilla on velvollisuus toimia. Notaarin on suoritettava laissa määrätyt tai osapuolen pyytämät tehtävät, lukuun ottamatta rajoitettuja poikkeuksia (Wna:n 21 §).
• Notaari ei ole kenenkään puolella. Notaari hoitaa virkaansa itsenäisesti ja palvelee sen etuja. kaikki oikeustoimen osapuolet puolueettomasti ja mahdollisimman huolellisesti (Wna artikla 17).

Miten notaari eroaa lakimiehestä omassa maassasi?

Englannissa, Irlannissa, Yhdysvalloissa ja monissa muissa maissa kumpikin osapuoli käyttää omaa puolueellista asianajajaansa. Hollantilainen notaari on päinvastainen: yksi puolueeton virkamies, joka hoitaa kauppaa yhden osapuolen sijaan. Ulkomaisella "notaarin", joka monissa maissa vain todistaa allekirjoitukset, virka on paljon suppeampi eikä siksi hyödyllinen vertailukohta.

Notaari tutkii omistusoikeuden, laatii ja selittää kiinteistökirjat, pitää rahaa hallussaan ja rekisteröi siirron – mutta hän ei neuvottele hinnasta, anna neuvoja kaupan asianmukaisuudesta tai toimi puolestasi riita-asioissa.

Tiedottamisvelvollisuus ja sen rajat

Puolueettomuus 17 artiklan Wna:n nojalla tuo mukanaan tiedonantovelvollisuuden: notaarin on varmistettava, että molemmat osapuolet ymmärtävät asiakirjan sisällön ja siihen liittyvät riskit ennen allekirjoittamista. Jos osapuoli on heikompi, kokemattomampi tai ei puhu kieltä, tästä velvollisuudesta tulee vaativampi, ja notaari, joka allekirjoittaa tietäen, ettei ostaja ole ymmärtänyt olennaista seikkaa, voi joutua kurinpidollisen vastuun uhriksi.

Mutta molempien osapuolten tiedottaminen ei ole edunvalvontaa. Kun ostaja ja myyjä ovat aidosti eri mieltä – esimerkiksi ennen kaupantekoa havaituista virheistä, päivämäärän siirtämiseen liittyvästä paineesta tai ehdon merkityksestä – notaari pysyy välikätenä. Juuri silloin tarvitset jonkun, jonka ainoa velvollisuus on sinua kohtaan.

Milloin sinun pitäisi myös palkata oma asianajajasi?

• Sopimus on epätyypillinen tai myyjä on rakennuttaja tai sijoittaja, joka käyttää omia ehtojaan.
• Ostat huutokaupasta, kuolinpesältä tai yritykseltä tai taloudellisissa vaikeuksissa olevalta myyjältä.
• Kiinteistöön liittyy maanvuokrasopimus (erfpacht), muistomerkkiluettelointi tai epätavallinen servituudioikeus.
• On olemassa riita tai mahdollisuus sellaiseen, joka koskee virheitä, ennakkomaksuja, sakkoja tai päivämääriä.
• Osto koskee oleskeluoikeuttasi, avioeroa, aviovarallisuusjärjestelmääsi tai rajat ylittävää perintöä.

Nämä kaksi roolia täydentävät toisiaan: notaari vahvistaa siirron, asianajajasi varmistaa, että itse sopimus on sellainen kuin sinun pitäisi tehdä.

Kaksi vaihetta: velvoite ja siirto

Tämä on Alankomaiden omaisuusoikeuden tärkein rakenteellinen kohta : se erottaa siirtovelvollisuuden itse siirrosta . Pätevä siirto edellyttää pätevää omistusoikeutta, omaisuuteen määräämisoikeutta omaisuutta koskevaa henkilöä ja pätevää luovutustoimenpidettä (BW artikla 3:84). Kiinteän omaisuuden osalta luovutus on hollantilaisen notaarin laatima asiakirja, jonka jälkeen asiakirja rekisteröidään julkisiin rekistereihin (BW artikla 3:89).

Omistusoikeussopimus , jota usein kutsutaan "väliaikaiseksi" kauppasopimukseksi, luo siis sitovan velvollisuuden ostaa ja myydä. Se ei tee sinusta omistajaa. "Väliaikainen" on harhaanjohtava: harkinta-ajan umpeuduttua se sitoo sinua kokonaan. Omistusoikeus siirtyy vasta, kun siirtokirja rekisteröidään.

Tarjouksesta rekisteröintiin

Kirjallinen vaatimus ja harkinta-aika

Jos ostaja on luonnollinen henkilö, joka ei toimi ammatin tai liiketoiminnan harjoittamisen yhteydessä, ja kiinteistö on tarkoitettu asuinkäyttöön, kauppa on tehtävä kirjallisesti (art. 7:2 BW). Kättely, sähköposti tai WhatsApp-keskustelu ei sido kuluttajaostajaa.

Sama säännös antaa asunnon ostajalle kolmen päivän harkinta-ajan. Se alkaa allekirjoitetun sopimuksen vastaanottamista seuraavana päivänä, eikä syytä tarvitse ilmoittaa, eikä korvausta makseta. Harkinta-aikaan on sisällyttävä vähintään kaksi päivää, jotka eivät ole lauantai, sunnuntai tai yleinen pyhäpäivä; muussa tapauksessa sitä pidennetään. Oikeus kuuluu vain ostajalle, ja kello alkaa sopimuksen vastaanottamisesta, joten säilytä todiste siitä, milloin sopimus on saapunut sinulle.

Talletus tai pankkitakuu

Vakiomallikauppasopimuksessa ostajan on annettava vakuus: joko käteistalletus ( waarborgsom ), joka maksetaan notaarin kolmannen osapuolen tilille, tai pankkitakaus ( bankgarantie ) Alankomaissa sijaitsevalta pankilta. NVM:n, VBO:n, VastgoedPRO:n ja Vereniging Eigen Huisin mallikauppasopimuksessa vakuuden määrä on yleensä 10 % kauppahinnasta, ja se erääntyy muutamaa viikkoa ennen kaupan valmistumista. Mallisopimuksessa on myös sopimussakko: ostaja, joka ei saa kauppaa valmiiksi, on yleensä velkaa vakuuden suuruinen summa. Sovita rahoitusehto asuntolainasi aikatauluun.

Omistusoikeustutkimus ja Kadaster-haut

Kadaster ylläpitää julkisia rekistereitä, joihin tallennetaan rekisteröidyn omaisuuden oikeudelliseen asemaan liittyviä tietoja (BW artikla 3:16), ja tähän asemaan vaikuttavat toimet ovat rekisteröitävissä (BW artikla 3:17). Tämä tekee hollantilaisesta kiinteistönvälityksestä turvallisen: rekisteröitäväksi kelpaavaa tosiseikkaa, jota ei ole rekisteröity hankintasi rekisteröinnin yhteydessä, ei yleensä voida käyttää sinua vastaan, ellet tiennyt siitä (BW artikla 3:24)

Notaari tarkistaa yleensä seuraavat asiat:

• myyjän titteli ja aiempien asiakirjojen ketju;
• olemassa olevat kiinnitykset, jotka on lunastettava ja vapautettava kaupan valmistuttua;
• takavarikoinnit ja takavarikoinnit (beslagen) myyjää tai omaisuutta vastaan;
• rasitteet, muut esineoikeudet ja laadulliset tai ketjuvelvoitteet;
• maanvuokrasopimus (erfpacht): maanvuokra, tarkistuspäivät ja sopimuskauden päättymispäivä;
• julkisoikeudelliset rajoitukset, kuten muistomerkkistatus tai kunnan täytäntöönpanopäätökset;
• asunto-osakkeen ja omistusoikeuden jakamisasiakirjan, jos kyseessä on asunto;
• molempien osapuolten henkilöllisyys, oikeuskelpoisuus ja avioliittoasema.

Yhtä tärkeää on se, mitä notaari ei tarkista : ei rakennuksen kuntoa, lattiapinta-alaa, kosteutta, asbestia tai perustuksia, ei sitä, onko laajennus sallittu, ellei sitä ole rekistereissä, eikä sen arvoa. Kunto ja kaavan noudattaminen ovat sinun vastuullasi, ja ne on selvitettävä ennen sopimuksen allekirjoittamista tai ehtojen asettamista.

Kolmannen osapuolen tili ja miten rahat liikkuvat

Notaarin on pidettävä yllä yhtä tai useampaa erityistä tiliä omassa nimissään, merkittynä sellaisiksi ja tarkoitettu yksinomaan muiden lukuun säilytettäville varoille (artikla 25 Wna). Tätä kutsutaan nimellä derdengeldenrekening . Rahat on suojattu: ne eivät kuulu notaarille eivätkä notaarin velkojien ulottuville. Siksi hollantilainen täytäntöönpano on turvallinen ilman escrow-agentteja tai vastakkaisten asianajajien välisiä sitoumuksia.

• Notaari antaa tiliotteen (huomautus) joka kattaa hinnan, varainsiirtoveron, maksut, rekisteröintikulut, palvelumaksujen ja paikallisten verojen jakauman sekä vakuuden.
• Siirrät saldon selvitysvaroina omalla nimelläsi olevalta tililtä, ​​yleensä viimeistään kaupantekopäivää edeltävänä arkipäivänä; lainanantajasi maksaa lainan samalle tilille. Ilman selvitysvaroja kauppakirjaa ei allekirjoiteta.
• Allekirjoituksen, rekisteröinnin ja lopullisen tarkastuksen jälkeen notaari lunastaa myyjän kiinnityksen, maksaa myyjälle ja tilittää varainsiirtoveron.

Myyjälle ei makseta allekirjoituksen yhteydessä, vaan vasta notaarin vahvistaessa siirron rekisteröinnin eikä ulosmittausta tai uutta kiinnitystä ole tapahtunut. Tämä aukko suojaa sinua.

Asiakirjat, allekirjoittaminen ja kieli

Kaupanteon päätyttyä allekirjoitat yleensä kaksi notaarin vahvistamaa asiakirjaa: siirtokirjan ( akte van levering tai transportakte ), joka on BW:n 3:89 §:n edellyttämä luovutuskirja, ja jos otat lainaa, kiinnityskirjan ( hypotheekakte ), joka luo lainanantajan vakuusoikeutesi ja joka myös vahvistetaan notaarin vahvistamalla asiakirjalla (3:260 BW) ja tulee voimaan, kun se rekisteröidään julkisiin rekistereihin (3:89 BW). Tapaaminen kestää enintään tunnin. Ennen allekirjoittamista notaari käy läpi asiakirjat, selittää niiden sisällön ja seuraukset sekä vastaa kysymyksiin. Tuo mukanasi alkuperäiset henkilöllisyystodistukset; kopioita ei hyväksytä.

Alankomaalainen notaariasiakirja laaditaan hollanniksi: 42 ja 43 artikla edellyttävät, että asiakirja laaditaan kyseisellä kielellä. Jos osapuoli ei hallitse riittävästi hollannin kieltä, valantehneen tulkin apu ja asiakirjan käännös ovat pakollisia, ja asiakirjaan kirjataan, että tämä on tehty. Käytännössä kansainvälisten ostajien kanssa kokeneet toimistot toimittavat luonnoksista englanninkielisen käännöksen etukäteen ja järjestävät tulkin. Pyydä luonnoksia useita päiviä etukäteen. Hollanninkielinen teksti on määräävä.

Allekirjoitus valtakirjalla

Sinun ei tarvitse olla Alankomaissa. On tavallista antaa valtakirja ( volmacht ), jolla valtuutat notaaritoimiston työntekijän allekirjoittamaan puolestasi. Itse valtakirja on yleensä allekirjoitettava notaarin edessä – Alankomaissa tai ulkomailla laillistamalla tai apostille-todistuksella, usein virallisella käännöksellä. Järjestä se viikkoja etukäteen; rahanpesusääntöjen mukainen tunnistaminen on edelleen voimassa.

Milloin omistusoikeus oikeastaan ​​siirtyy?

Allekirjoituksen jälkeen notaari toimittaa asiakirjan Kadasterin ylläpitämiin julkisiin rekistereihin, yleensä sähköisesti samana päivänä; sen käsittely rekisteriin kestää yleensä muutaman arkipäivän. Kadaster veloittaa jokaisesta toimitetusta asiakirjasta kiinteän maksun, joka vahvistetaan vuosittain sen omassa hinnastossa, joten pyydä ajantasainen summa tarjouksestasi.

Omistusoikeus siirtyy rekisteröinnillä, ei allekirjoituksella (art. 3:89 BW). Rekisteröinti tulee voimaan juuri sillä hetkellä, kun asiakirja esitetään kiinteistörekisteriin (art. 3:19 BW). Siksi allekirjoittamisen ja rekisteröinnin välinen aika pidetään lyhyenä. Notaari suorittaa sitten viimeisen tarkastuksen ennen rahojen vapauttamista.

Maksut ja kuka valitsee notaarin

Olemassa olevat kodit myydään lähes aina ilmaiseksi – ostajan kustannukset: ostaja maksaa varainsiirtoveron ja luovutuskirjan kustannukset. Koska ostaja maksaa, ostaja yleensä valitsee notaarin. Älä hyväksy pelkästään myyntiedustajan ehdotusta.

Notaarin palkkioita ei ole vahvistettu lailla, ja ne vaihtelevat toimistoittain, joten pyydä kirjallisia tarjouksia ja vertaile niitä keskenään. Tarjouksessa tulee erikseen eritellä siirtokirjan ja kiinnityskirjan maksut, Kadaster-rekisteröintimaksut, tiedonhakukulut sekä mahdolliset käännös-, tulkki- tai valtakirjamaksut. Varainsiirtovero ( overdrachtsbelasting ) on ​​erillinen ja maksetaan veroviranomaisille Wet op belastingen van rechtsverkeer -lain nojalla. Veroprosentit tarkistetaan vuosittaisessa Belastingplanissa ja ne vaihtelevat pääasiallisen asunnon, nuoren ostajan, asunnon, jossa et asu, ja muun kuin asuinkiinteistön osalta. Belastingdienst julkaisee voimassa olevat veroprosentit ja arvorajat; tarkista ne siltä vuodelta, jona teet hakemuksen, ja lue artikkelimme varainsiirtoverosta ja ostajan kustannuksista.

Kun myyjä on taloudellisissa vaikeuksissa

Jos myyjä on ylivelkaantunut tai ajautuu konkurssiin, sopimuksen ja siirron välinen aika muuttuu vaaralliseksi: velkoja voi rekisteröidä ulosoton tai myyjä voidaan asettaa konkurssiin ennen kiinteistökauppa-asiakirjan rekisteröintiä, jolloin sinulle jää vaatimus maksukyvytöntä myyjää vastaan ​​talon sijaan.

Alankomaiden laki tarjoaa erityisen suojan: itse kauppa voidaan rekisteröidä julkisiin rekistereihin (art. 7:3 BW), mikä on yleisesti nimeltään Vormerkung . Rekisteröinnin jälkeen tiettyihin myöhempiin tapahtumiin – mukaan lukien ulosmittaukset ja myyjän konkurssi – ei voida vedota sinua vastaan ​​rajoitetun lakisääteisen ajan, edellyttäen että siirto tapahtuu sen jälkeen. Se ei ole automaattinen: notaarin on järjestettävä se tietyin ehdoin ja aikarajoissa. Jos tutkimuksissa paljastuu ulosmittaus tai kiinnitys, joka ylittää hinnan, ota välittömästi yhteyttä notaarin kanssa.

Rahanpesusäännöt, tunnistaminen ja ilmoittaminen

Tämä yllättää eniten ulkomaiset ostajat. Notaarit kuuluvat Alankomaiden rahanpesun vastaisen lainsäädännön, Wwft:n (artikla 1a Wwft), piiriin, ja heidän on suoritettava asiakkaan tuntemisvelvollisuus (artikla 3 Wwft): heidän on selvitettävä ja varmennettava henkilöllisyytesi, tunnistettava yrityksen tosiasiallinen edunsaaja, selvitettävä suhteen tarkoitus ja luonne sekä seurattava liiketoimia jatkuvasti.

Käytännössä notaari vaatii alkuperäisiä henkilöllisyystodistuksia ja esittää kysymyksiä, jotka voivat tuntua tungettelevilta: mistä rahat tulevat, miten olet kerännyt ne, miksi varat tulevat tietystä maasta tai tililtä ja kuka hallitsee ostavaa yritystä. Odota toimitettavan tiliotteita, todisteita toisesta kiinteistökaupasta, lahjakirja tai työhistoria. Kolmannelta osapuolelta, EU:n ulkopuolelta tai selittämättömällä tavalla tulevat varat herättävät tarkastelua ja voivat viivästyttää prosessin loppuun saattamista.

Notaarilla on myös lakisääteinen velvollisuus ilmoittaa epätavallisista liiketoimista Alankomaiden rahanpesun tiedustelukeskukselle FIU-Nederland (artikla 16 Wwft), eikä hän välttämättä kerro sinulle, että ilmoitus on tehty. Mikään tästä ei ole henkilökohtaista tai neuvoteltavissa: anna notaarille alustavasti dokumentoitu selvitys varoistasi, niin prosessi sujuu ongelmitta.

Yhteenvetona

• Vain hollantilainen notaari voi siirtää hollantilaisen omaisuuden omistusoikeuden: asiakirjalla, jota seuraa rekisteröinti julkisiin rekistereihin.
• Notaari on puolueeton ja selittää kauppakirjat molemmille osapuolille, mutta ei toimi sinun puolestasi; jos sinun ja myyjän etusi ovat ristiriidassa, ota yhteyttä omaan asianajajaasi.
• Kauppasopimuksen allekirjoittaminen luo vain velvoitteen; kuluttaja-ostajana sinulla on kolmen päivän harkinta-aika, ja sinusta tulee omistaja vasta rekisteröitymisen yhteydessä.
• Koska maksat varainsiirtoveron ja notaarin palkkion, valitset yleensä notaarin – pyydä kirjalliset, eritellyt tarjoukset ennen sitoumusta.
• Varaudu yksityiskohtaisiin kysymyksiin rahojesi alkuperästä: notaarin on varmistettava tämä Wwft:n nojalla, eikä hän voi kertoa sinulle, onko FIU-Nederlandille tehty ilmoitus.

Law & More Tarkistamme kauppasopimuksen ennen allekirjoittamista tai ennen harkinta-ajan päättymistä, tarkistamme rahoitus- ja kartoitusehdot, ennakkomaksun ja sakkomaksun sekä neuvomme, jos maanvuokrasopimus, omistajayhdistys, muistomerkkiluettelo tai myyjän taloudellisissa vaikeuksissa olevat asiat mutkistuvat. Toimimme myös silloin, kun virheet, viivästykset tai epäonnistunut valmistuminen johtavat riitaan.

Etkö ole varma tilanteestasi? Kerro meille tilanteestasi. Kerromme sinulle vaihtoehdoistasi yhden arkipäivän kuluessa.