Alankomaissa alustava kauppasopimus ei ole lainkaan alustava. Sen hollantilainen nimitys, voorlopige koopovereenkomst, on historiallinen harhaanjohtava: kun ostaja ja myyjä ovat molemmat allekirjoittaneet sopimuksen, sitova sopimus on syntynyt, eikä kumpikaan osapuoli voi noin vain luovuttaa. Asuntoa ostavalla kuluttajalla on kolme päivää aikaa purkaa kauppa antamatta syytä; tämän jälkeen ainoat ulospääsymahdollisuudet ovat sovittu ehto, kuten rahoitusehto, toisen osapuolen suostumus tai oikeudellinen peruste kaupan purkamiselle.
Mikä voorlopige koopovereenkomst todella on
Sopimusta kutsutaan väliaikaiseksi, koska se edeltää notaarin vahvistamaa siirtoasiakirjaa. Se on ainoa merkitys, jossa se on väliaikainen. Alankomaiden lain mukaan kiinteän omaisuuden omistusoikeus siirtyy vain notaarin (notaris) laatiman ja Kadasteriin rekisteröidyn asiakirjan kautta, joten allekirjoittamisen ja sopimuksen tekemisen välillä on yleensä yhdestä kolmeen kuukautta kestävä ajanjakso, jonka aikana osapuolet ovat sidottuja toisiinsa, mutta omaisuus ei ole vielä vaihtanut omistajaa. Tätä ajanjaksoa säännellään kauppasopimuksella.
Molemmat siinä mainitut velvoitteet ovat todellisia. Myyjän on luovutettava omaisuus sovitussa kunnossa ja vapaana niistä rasitteista, joita ei ole ilmoitettu; ostajan on maksettava hinta ja ilmestyttävä notaarin luo sovittuna päivänä. Tämän laiminlyönti on sopimusrikkomus, ja Alankomaiden markkinoilla käytössä olevissa mallisopimuksissa siihen liittyy sakko. Jokainen, joka allekirjoittaa asiakirjan uskoen, että se vain tallentaa aikomuksen, on ymmärtänyt väärin, mitä on tehnyt.
Mitä sopimuksen on sisällettävä
Kauppasopimus syntyy, kun osapuolet ovat sopineet kohteesta ja hinnasta. Kaikki muu voidaan periaatteessa täyttää lailla, mutta toimiva hollantilainen kauppasopimus sisältää huomattavasti enemmän: osapuolten täydelliset nimet ja osoitteet, tarkan kuvauksen omaisuudesta kiinteistörekisterimerkintöineen, hinnan, siirtopäivämäärän, mitä irtaimistoa sopimukseen sisältyy ja missä kunnossa omaisuus luovutetaan.
Tämän lisäksi tulevat lausekkeet, jotka määrittävät, kuka kantaa minkäkin riskin. Mitkä ehdot on täytettävä ja milloin. Maksaako ostaja käsirahan vai antaako pankkitakauksen. Mitä myyjä on ilmoittanut kiinteistöstä ja mitä ostaja hyväksyy tunnettuna virheenä. Onko myyjä ilmoittanut asioita, kuten maaperän saastumista, maanalaista polttoainesäiliötä, asbestia, muistomerkin asemaa tai aktiivista kiistaa naapurin kanssa. Useimmat kaupantekoa seuraavat kiistat osoittautuvat kiistoiksi tuomiosta, jota ei koskaan kirjoitettu muistiin.
Kirjallinen muoto ja kolmen päivän harkinta-aika
Alankomaiden siviililain (Burgerlijk Wetboek) 7:2 artiklaa sovelletaan, kun asunnon ostaa luonnollinen henkilö, joka ei toimi ammatin tai liiketoiminnan harjoittamisen yhteydessä. Siitä seuraa kaksi sääntöä. Kauppa on tehtävä kirjallisesti, joten suullinen sopimus hinnasta ei vielä sido asunnon yksityistä ostajaa. Ostajalla on kolmen päivän harkinta-aika (bedenktijd), joka alkaa siitä päivästä, kun ostaja on vastaanottanut allekirjoitetun sopimuksen kopion, ja jonka aikana kauppa voidaan purkaa ilman syytä ja ilman velkaa.
Kolme yksityiskohtaa ratkaisee tapaukset. Määräajan on sisällettävä vähintään kaksi päivää, jotka eivät ole lauantai, sunnuntai tai yleinen vapaapäivä, jotta perjantain toimitus ei maksa ostajalle viikonloppua. Määräaika alkaa kulua allekirjoitetun asiakirjan vastaanottamisesta, minkä vuoksi luovutushetki on kirjattava. Ja oikeus kuuluu yksinomaan ostajalle: myyjällä, joka katuu kauppaa, ei ole harkinta-aikaa, eikä myöskään ostajalla, joka on yritys tai joka ostaa liiketoiminnan yhteydessä. Suojaa ei voida poistaa ostajan haitaksi.
Harkinta-aika on lyhyt ja ehdoton. Käytä sitä sopimuksen tarkistamiseen, älä neuvotteluun. Jos samat osapuolet tekevät uuden ostosopimuksen samasta kiinteistöstä kuuden kuukauden kuluessa, ostaja ei saa uutta kolmen päivän harkinta-aikaa.
Edellytykset: miten voorbehoud todellisuudessa toimii
Ehto eli voorbehoud on ostajan tärkein pakotie harkinta-ajan umpeuduttua. Tunnetuin on rahoitusehto (financieringsvoorbehoud), joka oikeuttaa ostajan purkamaan kaupan, jos asuntolainatarjousta ei saada. Se ei ole automaattinen. Se on olemassa vain, jos se on kirjattu sopimukseen, se on voimassa vain sopimuksessa mainittuun päivämäärään asti, ja siihen voidaan yleensä vedota vain ajoissa annetulla kirjallisella ilmoituksella, johon on liitetty dokumentaatio kieltäytymisistä.
Tuo viimeinen vaatimus yllättää ihmiset. Ostaja, joka antaa määräajan umpeutua tai lähettää tukemattoman sähköpostin, menettää ehdon ja pysyy sidottuna ostokseen, jota hän ei voi rahoittaa, ja juuri tähän tilanteeseen sopimussakko on tarkoitettu. Jos asuntolainaneuvoja tarvitsee lisää aikaa, pyydä myyjältä kirjallisesti pidennystä ja hanki pidennys myös kirjallisesti. Myös muita ehtoja on yleisiä: tyydyttävä rakennetutkimus, ostajan oman kodin myynti, luvan myöntäminen tai kunnan myönteinen päätös aiotusta käytöstä.
Vakuusmaksu, pankkitakuu ja sopimussakko
Alankomaiden kiinteistönvälittäjäliittojen käyttämissä mallisopimuksissa ostajan on maksettava notaarin asiakastilille ennakkomaksu tai asetettava pankkitakaus samalle summalle, yleensä kymmenelle prosentille kauppahinnasta, tietyn viikkomäärän kuluessa harkinta-ajan päättymisestä. Samoissa malleissa sopimusrikkomuksen seuraamus on kymmenen prosenttia kauppahinnasta, ja se maksetaan suoritusvelvollisuuden lisäksi tai korvauksena myyjän purkautuessa.
Sakkoa ei makseta automaattisesti. Pääsääntöisesti sopimusrikkomuksen tehneelle osapuolelle on ensin annettava kirjallinen kehotus suorittaa sopimus tietyn ajan kuluessa, ja vasta tämän ajan kuluttua eikä sopimusta suoriteta, osapuoli katsotaan sopimusrikkomuksen tehneeksi. Loukkaantunut osapuoli valitsee sitten: vaatiiko hän suoritusta vai purkaako sopimuksen ja vaatiiko sakkoa. Tuomioistuin voi alentaa sopimussakkoa, mutta vain silloin, kun kohtuullisuus sitä selvästi vaatii, mikä on vaativa testi; on huono suunnitelma olettaa, että tuomari yksinkertaisesti pienentää summaa.
Käyttöehdot: ostoksen rekisteröinti asemasi suojaamiseksi
Allekirjoituksen ja siirron välillä ostaja on suojaton. Myyjä voi myydä saman talon jollekin toiselle, myöntää siihen kiinnityksen tai joutua konkurssiin, ja pelkkä kauppakirja antaa ostajalle vain henkilökohtaisen vaatimuksen. Siviililain 7:3 § sallii kiinteän omaisuuden oston rekisteröinnin julkisiin rekistereihin. Tämä rekisteröinti, joka tunnetaan saksankielisellä nimellään Vormerkung, tekee ostajasta immuunin myöhemmälle myynnille, myöhemmälle kiinnitykselle, ulosmittaukselle tai myyjän maksukyvyttömyydelle.
Rekisteröinnin suorittaa notaari, ja se on edullinen. Sen vaikutus raukeaa takautuvasti, jos omaisuutta ei ole siirretty kuuden kuukauden kuluessa, ja uusi rekisteröinti samojen osapuolten välillä estetään tällöin toiset kuudeksi kuukaudeksi, joten se toimii suojana normaalille kaupantekoajalle eikä avoimelle varaumalle. Kolmen päivän harkinta-ajan aikana rekisteröinti edellyttää notaarin vahvistamaa asiakirjaa. Rekisteröinnin tulisi olla oletusarvoinen käytäntö kaikissa kaupoissa, joissa on pitkä aika ennen kaupantekoa tai joissa myyjän talous on epävarma.
Neuvottelujen keskeyttäminen ennen kuin mitään on allekirjoitettu
Sopimusta edeltää vaihe, jossa mitään ei ole allekirjoitettu, eikä Alankomaiden laki jätä tälle täysin vapaata tilaa. Lähtökohtana on, että kumpikin osapuoli voi keskeyttää neuvottelut. Tämä vapaus päättyy, kun toinen osapuoli voi perustellusti luottaa sopimuksen syntymiseen tai kun keskeyttäminen olisi muista syistä mahdotonta hyväksyä; näissä olosuhteissa sopimuksen keskeyttänyt osapuoli voi olla vastuussa kustannuksista ja poikkeuksellisesti kaupan menetyksestä. Korkein oikeus esitti tämän testin 12. elokuuta 2005 antamassaan tuomiossa asiassa CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), ja se soveltaa sitä tiukasti: vastuu neuvottelujen keskeytymisestä on poikkeus, ei sääntö.
Aiesopimukset yrityskaupoissa
Liiketoiminnan tai osakkeiden myynnissä kauppaa edeltävä asiakirja on aiesopimus (intentieverklaring). Tässä nimikkeellä on vähemmän merkitystä kuin sanamuodolla. Useimmat aiesopimukset jättävät kaupalliset ehdot sitomattomiksi, mutta tekevät muutamista lausekkeista täysin sitovia: luottamuksellisuus, yksinoikeus tietyn ajan, kuka maksaa due diligence -kustannukset, sovellettava laki ja oikeuspaikka. Jos tarkoituksena on, ettei sopimusta synny ennen kuin osakekauppasopimus on allekirjoitettu, se on ilmaistava yhdellä yksiselitteisellä lauseella, koska kirje, joka kuulostaa loppuun saatetulta kaupalta, käsitellään sellaisena.
Tietojen julkistaminen, tutkinta ja riskiä siirtävät lausekkeet
Alankomaiden laki jakaa virhevastuun myyjän tiedonantovelvollisuuteen ja ostajan selvitysvelvollisuuteen. Myyjän on kerrottava ostajalle, mitä hän tietää virheistä, jotka estävät normaalia käyttöä, vaikka ostaja ei kysyisikään; myyjä, joka vaikenee vuotavasta katosta tai rakenteellisesta ongelmasta, ei voi myöhemmin piiloutua ostajan selvittämättä jättämisen taakse. Ostajan on puolestaan tehtävä tiedustelut kohtuullisen huolellisen ostajan tavoin, mikä vanhemman kiinteistön kohdalla tarkoittaa yleensä rakennekartoitusta.
Kun nämä kaksi velvollisuutta kohtaavat, myyjän velvollisuus on yleensä vallitseva: vaitiolo tunnetusta virheestä ei korjaa ostajan tutkimatta jättäminen. Siksi vakiosopimuksissa on joukko lausekkeita, joiden tarkoituksena on siirtää rajaa. Ikärajaa koskeva lauseke (ouderdomsclausule) kirjaa, että kiinteistö on vanha ja että ostaja hyväksyy alhaisemman rakennustason. Asumiskieltolauseketta (niet-zelfbewoningsclausule) käyttävät perilliset ja sijoittajat, jotka eivät ole koskaan asuneet kiinteistössä eivätkä siksi voi sanoa siitä paljonkaan. Lauseke, jossa ostaja hyväksyy nimetyn virheen, poistaa kyseisen virheen kokonaan keskustelusta.
Mikään näistä lausekkeista ei ole harmiton vakiolauseke. Jokainen niistä rajaa ostajan myöhemmin tekemiä vaatimuksia, ja jokainen niistä on neuvoteltavissa. Jos myyjä lisää lausekkeen prosessin loppuvaiheessa, pidä sitä merkkinä kysyä, mitä hän tietää, ja kirjaa vastaus sopimukseen sähköpostin sijaan.
Mitä tarkistaa ennen allekirjoittamista
Lue ostamasi kohteen kuvaus kiinteistörekisteriotteesta ja piirustuksista, älä myyntiesitteestä. Tarkista, että jokainen ehto, johon vetoat, on asiakirjassa päivämäärän ja vetoamismenettelyn kera. Tarkista kaupantekopäivämäärä asuntolainatarjouksesi päättymispäivämäärästä ja, jos olet myös myymässä, oman myyntisi kaupantekopäivämäärästä. Tarkista, mitä myyjä on ilmoittanut ja mitä olet itse hyväksynyt, sillä lauseke, jossa hyväksyt omaisuuden sellaisenaan, kaventaa oikeussuojakeinojasi jälkikäteen huomattavasti.
Kaksi asiaa ansaitsee erillisen huomion. Valitukset virheistä on tehtävä kohtuullisen ajan kuluessa niiden havaitsemisesta; irtaimen omaisuuden kuluttajaostoihin sovellettava kahden kuukauden kiinteä määräaika ei koske talon ostoa, mutta viivästys maksaa ostajalle silti heidän vaatimuksensa. Ja varainsiirtovero, asuntolainan korkovähennys ja valitsemasi rakenteen veroseuraamukset ovat veroneuvojan, eivät asianajajasi tai kiinteistönvälittäjäsi, asioita.
Law and More tarkista ja laatii ostajien ja myyjien hollantilaisia kauppasopimuksia, neuvottelee ehdoista ja valmistumispäivistä sekä toimii, kun kauppa epäonnistuu ja vaaditaan sakkoa. sopimusjuristit työskentele hollanniksi ja englanniksi ja anna selkeä vastaus siitä, mikä on kantasi. Katso myös artikkeleitamme aiheesta talon ostaminen Alankomaista ja notaarin roolitai yhteystieto Law & More B.V. tarkistamaan sopimuksesi ennen harkinta-ajan päättymistä.
