Kiinteistöasianajaja Alankomaissa: mitä vastgoedadvocaat tekee

Alankomaissa kiinteistöasianajaja , vastgoedadvocaat, on lakimies , joka toimii kiinteistöasiassa yhden osapuolen edustajana: tarkistaa ja neuvottelee kauppakirjan, suorittaa kiinteistöön liittyvän oikeudellisen selvityksen ja hoitaa riita-asian käsittelyn. Tämä tehtävä eroaa notaarin (notaris) tehtävästä, joka allekirjoittaa siirtokirjan ja jonka on pysyttävä puolueettomana ostajan ja myyjän välillä, sekä kiinteistönvälittäjän (makelaar) tehtävästä, joka etsii ja neuvottelee, mutta ei anna oikeudellista neuvontaa. Vain lakimiehellä on yksinomainen velvollisuus sinua kohtaan.

Mitä kiinteistölakimies tekee, mitä notaari ja välittäjä eivät tee

Alankomaalaisissa kiinteistökaupoissa on mukana kolme ammattilaista, joilla on aidosti erilaiset valtuudet, ja heidän sekoittamisensa on yleisin syy siihen, miksi ostaja huomaa ongelman liian myöhään. Notaari on kuninkaallisella asetuksella nimitetty virkamies. Notaari laatii ja allekirjoittaa siirtokirjan (akte van levering) ja kiinnityskirjan (hypotheekakte), rekisteröi ne kiinteistörekisteriin (Kadaster), tarkistaa omistusoikeuden ja mahdolliset rekisteröidyt rasitteet sekä hallinnoi kauppahintaa kolmannen osapuolen tilin kautta. Notaarin on ilmoitettava molemmille osapuolille, eikä hän voi ottaa kantaa, mikä tarkoittaa, että notaari kertoo sinulle, mitä sopimuslauseke sanoo, mutta ei kerro, pitäisikö sinun hyväksyä se.

Kiinteistönvälittäjä työskentelee sen puolesta, joka hänet palkkasi. Myyntivälittäjällä on velvollisuuksia myyjää kohtaan, ei sinua kohtaan, ja ostovälittäjä neuvoo hinnasta, kunnosta ja neuvotteluista pikemminkin kuin oikeudellisesta riskistä. Kummallakaan ei ole valtuuksia suorittaa menettelyjä.

Lakimies toimii heidän välisenä vuorona. Alankomaiden kiinteistöoikeudessa tämä tarkoittaa omistusoikeuden ja siihen rekisteröityjen rasitteiden tutkimista, kaavoitus- ja lupamenettelyn tarkistamista, kiinteistön vaatimustenmukaisuuden arviointia luvattuun nähden, purkuehtojen laatimista tai muuttamista, neuvomista siitä, mistä voidaan luopua ja millä riskillä, ja tarvittaessa laiminlyöntiilmoituksen antamista, väliaikaisen oikeussuojan hakemista tai kanteen nostamista. Lakimies on myös ainoa kolmesta, jota sitoo asianajosalaisuus ja joka voi ajaa puolestasi oikeutta.

Kolme roolia vertailussa

Käytännössä notaarin osallistuminen ei korvaa neuvontaa. Siihen mennessä, kun asiakirjat saapuvat notaarille, kauppakirja on yleensä allekirjoitettu ja kaupan ratkaisevat ehdot ovat rauenneet, joten hetki, jolloin asianajaja lisää eniten arvoa, on ennen sopimuksen allekirjoittamista, ei sen jälkeen. Oppaamme hollantilaisen notaarin roolista taloa ostettaessa kertoo, mitä notaari tarkistaa ja mitä ei.

Kun tarvitset kiinteistölakimiestä

Kaikki asunnon ostot eivät vaadi asianajajaa. Tavallinen asunnon kauppa mallisopimuksella, tavanomaisin ehdoin ja ilman epätavallista omistusoikeusasemaa, hoidetaan yleensä riittävän hyvin välittäjän ja notaarin toimesta. Alla olevat tilanteet ovat erilaisia, koska jokaisessa niistä riski on oikeudellinen eikä kaupallinen, ja väärin tekemisen kustannukset mitataan kymmenissä tuhansissa euroissa tai kiinteistön käyttövuosissa.

Liikekiinteistö on selkein tapaus. Toimiston, myymälän, varaston tai sekakäyttöisen rakennuksen ostaminen tuo mukanaan vuokralain, kaavoituslain, maaperä- ja ympäristövastuun, arvonlisäveron ja varainsiirtoveron vuorovaikutuksen ja usein myös olemassa olevan vuokralaisen, jonka oikeudet sitovat sinua uutena omistajana. Asuinmallisopimusta ei yksinkertaisesti ole tehty sitä varten.

Kehitys- ja peruskorjaushankkeet ovat toinen tapaus. Jos ostoksen arvo riippuu luvasta rakentaa, laajentaa tai muuttaa kiinteistön käyttötarkoitusta, kaava on tarkistettava ennen kuin sopimus sitoo sinua, ja sopimukseen on liitettävä lupaan ehto. Ympäristö- ja kaavoituslain mukaista ympäristölupaa koskevassa oppaassamme selitetään, mitä on haettava ja kuinka kauan se kestää.

Loput tapaukset noudattavat samaa logiikkaa. Kuolinpesän kautta hankittu omaisuus, jossa useiden perillisten on tehtävä yhteistyötä ja kuolinpesän asiat voivat olla edelleen selvittämättä. Pitkäaikaisella vuokrasopimuksella (erfpacht) omistettu omaisuus, jossa maanvuokra, tarkastuspäivät ja kunnan yleiset olosuhteet määräävät kiinteistön todellisen arvon. Asunto-osakeyhtiöiksi jaetut rakennukset, joissa jakokirjaan ja omistajayhdistykseen liittyvät velvoitteet siirtyvät sinulle. Ulkomailla asuvan ostajan tekemät ostot, joissa tunnistaminen, rahoitus ja Alankomaiden ja ulkomaisen lain vuorovaikutus vievät aikaa. Ja kaikki kaupat, joissa myyjä ei ole koskaan asunut kiinteistössä ja myy siksi virhevastuun poissulkevalla lausekkeella.

Jos ostat asunnon yksityishenkilönä ja haluat tietää, millainen suoja sinulla on, oppaamme asunnon ostamisesta Alankomaista ulkomaalaiselle ja asunnon ostamisesta yhdessä käsittelevät yleisimpiä tilanteita.

Kauppasopimus: kirjallinen muoto, harkinta-aika ja ehdot

Kauppasopimuksessa (koopovereenkomst) määrätään hinta, siirtopäivä, mitä sopimukseen sisältyy, kuka vastaa mistäkin kuluista ja mitä tapahtuu, jos jompikumpi osapuoli laiminlyö sopimuksen. Kaksi Alankomaiden lain sääntöä säätelee sitä, miten asunto myydään yksityiselle ostajalle, ja molemmat ymmärretään usein väärin.

Ensimmäinen on kirjallisen muodon vaatimus. Asunnon myynti ostajalle, joka on luonnollinen henkilö eikä toimi ammatin tai liiketoiminnan harjoittajana, on kirjattava kirjallisesti. Ennen kuin molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet kirjallisen sopimuksen, ei ole täytäntöönpanokelpoista sopimusta, olipa suullinen sopimus tai sähköpostien vaihto kuinka sitova tahansa. Tämä pätee molempiin suuntiin: myyjä voi silti hyväksyä korkeamman tarjouksen kättelyn jälkeen, ja ostaja voi silti peruuttaa kaupan. Sääntö ei koske liikekiinteistöjä tai ostajia, jotka ostavat asunnon liiketoiminnan harjoittamisen yhteydessä, jolloin suullinen sopimus voi olla sitova.

Toinen on lakisääteinen harkinta-aika. Yksityisellä asunnon ostajalla on kolmen päivän harkinta-aika, joka alkaa siitä päivästä, kun allekirjoitettu sopimuksen kopio on luovutettu. Tänä aikana ostaja voi purkaa kaupan antamatta syytä ja ilman velkaa. Vähintään kaksi näistä päivistä ei saa olla lauantai, sunnuntai tai yleisesti tunnustettu pyhäpäivä, mikä käytännössä tekee ajasta usein yli kolme kalenteripäivää pidemmän. Oikeus kuuluu vain ostajalle; myyjällä ei ole vastinetta. Peruuttamisesta on ilmoitettava määräajan kuluessa, ja sillä, miten se tehdään, on merkitystä. Oppaassamme hollantilaisesta kiinteistökaupasta peruuttamisesta esitetään harkinta-ajan umpeutumisen jälkeen jäljelle jäävät tavat.

Ratkaisuehdot ovat ostajan todellinen suoja

Harkinta-ajan umpeuduttua ainoa tapa irtautua sopimuksesta ilman kustannuksia on asianmukaisesti sovittu ja asianmukaisesti vedottu purkava ehto (ontbindende voorwaarde). Nämä ehdot eivät ole laissa epäsuoria: jos niitä ei ole sopimuksessa, niitä ei ole olemassa. Tavallisimpia ehtoja ovat rahoitusehto, joka antaa ostajalle määritellyn ajan, yleensä neljästä kuuteen viikkoa, asuntolainatarjouksen saamiseksi; ehto, joka on sidottu kansalliseen asuntolainatakuuseen, johon ostaja luottaa; rakennetarkastukseen liittyvä ehto, joka antaa ostajalle mahdollisuuden vetäytyä sopimuksesta, jos rakennustarkastuksessa havaitaan sovitun kynnysarvon ylittäviä korjauskustannuksia; ja muiden kuin suoraviivaisten asuntojen osalta ehto, joka on sidottu lupaan, käyttötarkoituksen muutokseen tai oikeudellisen tutkinnan tyydyttävään tulokseen.

Ehdon vetoaminen on useimmiten se kohta, jossa ostajat menettävät suojansa. Mallisopimuksissa ostajan on ilmoitettava myyjälle sovitussa ajassa ja rahoitusehdon tapauksessa perusteltava kieltäytyminen kirjallisilla todisteilla, yleensä useamman kuin yhden lainanantajan hylkäyksillä. Myöhästynyt ilmoitus tai ilmoitus ilman asiakirjoja jättää sopimuksen voimaan. Lue lauseke, merkitse päivämäärä muistiin ja aloita todisteiden kerääminen samaan aikaan kuin asuntolainahakemus, ei sen hylkäämisen jälkeen.

Vakuusmaksu, pankkitakuu ja laiminlyöntimaksu

Alankomaissa käytössä olevissa vakiomuotoisissa kauppasopimuksissa ostajan on maksettava sopimuksessa määrätyssä ajassa ennakkomaksu notaarin kolmannen osapuolen tilille tai asetettava pankkitakaus, jonka määrä on yleensä kymmenen prosenttia kauppahinnasta. Tämän laiminlyönti ajoissa on itsessään sopimusrikkomus.

Samoissa mallisopimuksissa määrätään, että osapuoli, joka ei täytä sopimustaan ​​saatuaan laiminlyöntiilmoituksen, on velkaa toiselle osapuolelle välittömästi maksettavaa sakkoa, joka on kymmenen prosenttia kauppahinnasta, tämän kuitenkaan rajoittamatta oikeutta vaatia sopimussakkoa tai suurempaa vahingonkorvausta. Tämä määrä on sopimukseen perustuva eikä lakiin perustuva, millä on kaksi seurausta. Siitä voidaan neuvotella ennen allekirjoittamista, ja tuomioistuimella on siviililain nojalla valta alentaa sopimussakkoa, jos sen täysimääräinen soveltaminen johtaisi ilmeisen kohtuuttomaan tulokseen, vaikkakin se käyttää tätä valtaa säästeliäästi. Kumpikaan kohta ei auta ostajaa, joka on allekirjoittanut sopimuksen lukematta lauseketta.

Oikeudellinen due diligence: mitä tutkinta oikeastaan ​​kattaa

Rakennuskartoitus tarkastelee rakennetta. Oikeudellinen due diligence tarkastelee kaikkea, millä rakenne seisoo, ja kaikkea siihen rekisteröityä, ja se on prosessin osa, joka useimmiten ohitetaan nopeilla markkinoilla. Lähtökohtana on kiinteistörekisteri, josta näkyvät omistusoikeus, rajat, kiinnitykset ja ulosmittaukset sekä kiinteistöön rekisteröidyt rasitteet.

Rasitteet ovat monenlaisia ​​ja ne sitovat peräkkäisiä omistajia. Rasiteoikeus (erfdienstbaarheid) antaa naapurikiinteistölle oikeuden sinun kiinteistöösi, kuten käyttöoikeuden, viemäröintioikeuden tai rakennusrajoituksen. Laadullinen velvoite (kwalitatieve verplichting) velvoittaa jokaisen seuraavan omistajan sietämään tai pidättäytymään jostakin. Ikuinen lauseke (kettingbeding) velvoittaa omistajan asettamaan saman velvoitteen seuraavalle ostajalle, ja sitä valvotaan sakolla. Rakennuksen käyttöoikeus (opstalrecht) antaa jollekulle toiselle omistusoikeuden maallasi oleviin rakennuksiin tai kaapeleihin, mikä on yleistä, kun kyseessä on yleishyödyllinen vesilaitos tai aurinkosähköasennus. Pitkäaikainen vuokrasopimus (erfpacht) tarkoittaa, että ostat vuokraoikeuden omistusoikeuden sijaan, ja maksat maanvuokraa ja sinulla on säännöllisiä tarkastusehtoja, jotka voivat muuttaa kiinteistön taloudellisia olosuhteita kokonaan. Oppaamme Alankomaiden erfpacht- ja pitkäaikaisista vuokrasopimuksista selittää, miten tarkistus toimii.

Suunnittelu, luvat ja käyttö

Ympäristö- ja suunnittelulaki (Omgevingswet) tuli voimaan 1. tammikuuta 2024, minkä jälkeen kuntien kaavoitussuunnitelmat on yhdistetty yhdeksi ympäristösuunnitelmaksi (omgevingsplan) kullekin kunnalle, ja useimmat luvat haetaan yhden ympäristöluvan kautta. Käytännön kysymykset eivät ole muuttuneet: onko nykyinen käyttö sallittu, tehtiinkö jokainen laajennus, kattoikkuna, muutostyö tai käyttötarkoituksen muutos vaaditulla luvalla ja sopiiko kiinteistölle aiottu toimenpide suunnitelmaan. Luvaton laajennus ei ole vain paperiongelma; kunta voi vaatia sen poistamista, ja täytäntöönpanovelvollisuudet tarkoittavat usein, että sillä on vain vähän harkintavaltaa sen poistamiseen.

Tarkista suunnitelman ohella, onko rakennus suojeltu muistomerkki, sijaitseeko se suojellussa kaupunkikuvassa, onko kunnan etuosto-oikeus rekisteröity kuntien etuosto-oikeudesta ja onko maaperän saastumista tai asbestihistoriaa. Liikekiinteistön osalta ympäristöluvat, toimistorakennusten energiamerkintävelvoitteet ja liiketoimintaan liittyvät mahdolliset luvat on kaikki tarkistettava erikseen.

Piilevät virheet: vaatimustenmukaisuus, tiedonantovelvollisuus ja lausekkeet, jotka siirtävät riskin

Alankomaiden siviililain mukaan toimitetun omaisuuden on vastattava sopimusta, ja ostaja voi odottaa omaisuuden omaavan normaaliin käyttöön ja nimenomaisesti sovittuun erityiskäyttöön tarvittavat ominaisuudet. Tämä on vaatimustenmukaisuusstandardi, ja se on lähes jokaisen kaupan valmistumisen jälkeen syntyvän riidan perusta.

Sen molemmilla puolilla on kaksi velvollisuutta. Myyjällä on velvollisuus paljastaa tiedossaan olevat virheet, jotka ovat merkityksellisiä ostajan päätöksen kannalta. Ostajalla on velvollisuus tutkia asioita, joita kohtuullisen huolellinen ostaja tutkisi. Jos molempia ehtoja rikotaan, myyjän laiminlyönti puhua asiasta painaa yleensä enemmän kuin ostajan laiminlyönti katsoa asiaa, mutta ostaja, joka jätti huomiotta ilmeisen varoitusmerkin, ei ole täysin suojattu.

Mallisopimusten avulla tätä riskiä jaetaan rutiininomaisesti uudelleen. Ikärajaa koskeva lauseke (ouderdomsclausule) kirjaa ostajan hyväksyvän, että vanhempi rakennus ei täytä nykyisiä rakennusstandardeja. Käyttökieltolauseketta (niet-zelfbewoningsclausule) käytetään, jos myyjä ei ole koskaan asunut kiinteistössä, esimerkiksi kuolinpesän tai sijoittajan tapauksessa, ja se rajoittaa vastuuta virheistä, joista myyjä ei voinut tietää. Kumpikaan lauseke ei suojaa myyjää, joka tosiasiallisesti tiesi virheestä ja pysyi hiljaa. Molemmat ovat neuvoteltavissa, ja niiden tarkka sanamuoto ratkaisee, kuka maksaa katon.

Ajoitus on ratkaisevan tärkeää kaupan valmistuttua. Ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi kohtuudella pitänyt havaita, ja liian myöhään tehty vaatimus hylätään pelkästään tällä perusteella riippumatta sen perusteluista. Käytännössä tämä tarkoittaa, että myyjälle on kirjoitettava heti, kun virhe ilmenee, ennen kuin tutkinta on päättynyt, ja todisteet on säilytettävä. Uudisrakennusten osalta tilanne on jälleen erilainen, ja niillä on omat toimitus- ja takuujärjestelmänsä; katso oppaamme uudisrakennusten virheistä.

Liikekiinteistöt, vuokralaiset ja vuokrasopimuslaki

Jos ostamasi kiinteistö on vuokrattu, myynti ei vaikuta vuokrasopimukseen: Alankomaiden lain mukaan osto ei riko vuokrasopimusta, joten ostaja astuu vuokranantajan asemaan ja ottaa vuokralaisen mukaansa rakennuksen. Tämä tekee vuokrasopimuksesta osan omaisuutta ja sen tarkastelusta osan due diligence -tarkastusta.

Alankomaiden vuokrasopimuslaki jakaa liiketilat kahteen järjestelmään, joilla on jyrkästi erilaiset seuraukset. Vähittäismyynti- ja majoitustilat – laajasti ottaen kaupat, ravintolat, kahvilat, noutopaikat, hotellit ja käsityöläisyritykset, joiden tiski on avoinna yleisölle – kuuluvat suojatun järjestelmän piiriin: vuokrasopimukset ovat voimassa viisi vuotta plus viisi vuotta, irtisanomisperusteet ovat rajalliset ja pääosin lakisääteiset, ja vuokralaisella on vahva jatkuvuussuoja. Toimistot, varastot, vastaanotot ja muut liiketilat kuuluvat kevyemmän järjestelmän piiriin, jossa osapuolet ovat paljon vapaampia, mutta vuokralaisella on silti häätösuoja, jonka avulla hän voi pyytää tuomioistuinta pidentämään irtisanomisaikaa.

Sovellettava järjestely määräytyy sovitun todellisen käytön mukaan, ei osapuolten sopimukselle antaman nimikkeen mukaan, ja väärin päätyminen muuttaa rakennuksen arvoa. Markkinoilla olevat vakioasiakirjat ovat ROZ-mallivuokrasopimukset, jotka ovat vuokranantajaystävällisiä ja joita muutetaan merkittävästi neuvottelujen aikana. Oppaamme ROZ-mallivuokrasopimuksesta käsittelee keskustelun arvoisia lausekkeita, ja Alankomaiden kiinteistölainsäädännön ja liikevuokralainsäädännön vertailumme selittää, miten nämä kaksi vuorovaikuttavat. Asuinvuokralaisten osalta 1. heinäkuuta 2024 voimaan tulleet uudistukset, jotka rajoittavat määräaikaisia ​​asuntovuokrasopimuksia ja sääntelevät keskihintaisia ​​vuokria, ovat muuttaneet vuokranantajan mahdollisuuksia, ja Alankomaiden vuokralaisten oikeudet määrittelevät nykytilanteen.

Asunto-osakeyhtiön oikeudet ja asukasyhdistys

Asunnon ostaminen Alankomaissa tarkoittaa asunto-oikeuden ostamista: osuuden rakennuksesta sekä yksinoikeuden käyttää yhtä yksikköä. Se, mitä yksikköön saa tehdä, mikä on yhteistä ja mikä yksityistä sekä miten kustannukset jaetaan, määräytyy kaikki osituskirjan (splitsingsakte) ja siihen liittyvien sääntöjen mukaan, ei kiinteistönvälittäjän tietojen mukaan. Asunto-osakeyhtiön (Vereniging van Eigenaars, VvE) jäsenyys seuraa automaattisesti, eikä siitä voi irtisanoa.

Ennen ostamista kolme asiakirjaa ratkaisevat suurimman osan riskistä: jakautumisasiakirja, viime vuosien yhtiökokousten pöytäkirjat sekä yhdistyksen talousasiat, erityisesti vararahasto ja pitkän aikavälin ylläpitosuunnitelma. Yhdistys, jolla on alirahoitettu vararahasto ja julkisivu, perii vajeen jäseniltään, ja uusi omistaja maksaa. Alankomaiden laki edellyttää, että omistajayhdistys ylläpitää vararahastoa suuria kunnossapitotöitä varten ja joko perustaa maksut pitkän aikavälin ylläpitosuunnitelmaan tai varata laissa säädetyn vähimmäisprosenttiosuuden palautusarvosta; jos yhdistys ei tee kumpaakaan, se on varoitusmerkki.

Oston jälkeen on yleisiä riitoja huollosta, asunnon muutoksista, palvelumaksuista tai kokousten pitämisestä. Jäsen, joka katsoo yhtiökokouksen päätöksen olevan ristiriidassa kiinteistökaupan, sääntöjen tai kohtuullisuuden ja tasapuolisuuden vaatimusten kanssa, voi pyytää alioikeutta kumoamaan sen, mutta pyyntö on tehtävä kuukauden kuluessa siitä päivästä, jona jäsen sai tietää tai olisi voinut saada tietää päätöksestä, mikä on hyvin lyhyt aika. Oppaassamme VvE:stä ja Alankomaiden asunto-osakeyhtiöiden oikeuksista esitetään menettely.

Kustannukset, varainsiirtovero ja kauppahinnan toinen puoli

Kauppahinta ei ole transaktion kustannus. Sen lisäksi tulevat notaarin palkkiot siirtokirjasta ja, jos kyseessä on kiinnitys, kiinnityskirjasta, kiinteistörekisterin maksut, mahdollisten ostovälittäjien palkkiot, arvioinnin ja rakennustarkastuksen kustannukset sekä kiinteistön siirtovero (overdrachtsbelasting), jota kannetaan Alankomaissa sijaitsevan kiinteän omaisuuden hankinnasta.

Varainsiirtoveron verokannat vaihtelevat sen mukaan, aikooko ostaja käyttää kiinteistöä pääasiallisena asuntona vai hankkiiko hän sen sijoituskohteeksi tai kakkosasuntona. Nuoremmille ensiasunnon ostajille, jotka asuvat itse kiinteistössä, on myönnetty verovapaus ikärajan ja kiinteistön enimmäisarvon mukaisesti. Verokannat, enimmäisarvo ja ehdot on vahvistettu lainsäädännössä, ja niitä tarkistetaan vuosittaisen verosuunnitelman kautta, joten sovellettava luku on notaarin vahvistaman siirtopäivänä voimassa oleva luku, ei kauppasopimuksen tekopäivänä voimassa oleva luku. Tarkista voimassa olevat verokannat verohallinnolta tai veroneuvojaltasi ennen sitoutumista ja huomioi, että uudisrakennuskiinteistön hankinta on yleensä arvonlisäveron eikä varainsiirtoveron alaista, ja se on vapautettu varainsiirtoverosta kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi. Varainsiirtoveroa ja ostajan kustannuksia koskevassa yleiskatsauksessamme esitetään, mihin kukin kustannus kohdistuu.

Law & More ei tarjoa verorakenteen neuvontaa. Kun transaktio riippuu verotuksen lopputuloksesta, esimerkiksi kiinteistöyhtiön omaisuus- ja osakekaupan välillä tehtävästä valinnasta, uudisrakentamisen arvonlisäveron ja varainsiirtoveron yhteisvaikutuksesta tai ulkomaisen sijoittajan asemasta, työskentelemme veroneuvojasi rinnalla ja rajoitumme oikeudelliseen rakenteeseen ja sopimukseen.

Kun asiat menevät pieleen: sopimuksen täytäntöönpano

Useimmat omaisuusriidat noudattavat yhtä harvoista kaavoista, ja kuhunkin vastaukseen vastataan sekä menettely- että asiakysymysten perusteella. Jos toinen osapuoli myöhästyy, ensimmäinen askel on yleensä kirjallinen laiminlyöntiilmoitus, jossa myönnetään kohtuullinen aika suorituksen suorittamiseen, koska ilman sitä osapuoli ei ole laiminlyönyt sopimusta eikä vahingonkorvausta tai kaupan purkamista yleensä voida korvata. Jos myyjä kieltäytyy siirtämästä omaisuutta tai on myynyt omaisuuden jollekulle toiselle, väliaikaisia ​​oikeussuojakeinoja voidaan käyttää pakottamaan osapuoli yhteistyöhön siirron yhteydessä ja tarvittaessa rekisteröimään omaisuuteen alustava ulosmittaus, jotta sitä ei voida myydä eteenpäin. Jos virhe ilmenee kaupan valmistumisen jälkeen, menettelytavat ovat ilmoitus, tutkinta, kvantifiointi ja sitten vaatimus tässä järjestyksessä.

Määräajat aiheuttavat suurimman osan vahingosta. Harkinta-aika on päiviä, ratkaisuehdot ovat viikkoja, vaatimustenvastaisuuden valitusvelvollisuus on kohtuullinen aika asian havaitsemisesta ja asukasyhdistyksen päätöksen mitätöinti on yksi kuukausi. Lähes jokainen voittamaton tapaus on hävitty jonkin näistä kohdista, ei asiasisällön perusteella. Hyödyllisin yksittäinen asia, jonka ostaja tai myyjä voi tehdä ongelman löydettyään, on kirjoittaa toiselle osapuolelle välittömästi ehdoilla, jotka säilyttävät heidän oikeutensa, ja sitten ottaa yhteyttä neuvonantajaan.

Kiinteistölakimiehen valinta ja neuvonta

Kysy kolme asiaa ennen toimeksiantoa. Harjoitteleeko asianajaja kiinteistöoikeutta yleisen kaupallisen työn sijaan, koska ala on tekninen ja malliasiakirjoilla ja markkinakäytännöillä on merkitystä. Pystyykö hän toimimaan transaktiosi vaatimalla kielellä ja aikataulussa, koska ratkaiseva ehto ei odota. Ja miten palkkiot on jäsennelty (tuntiperusteiset vai kiinteät), mitä niihin sisältyy ja millainen on asianajajan kustannusarvio. Nämä tulisi esittää kirjallisesti ennen työn aloittamista.

Tuo ensimmäiseen tapaamiseen kaikki tarvittava: yksityiskohdat, kauppakirjan luonnos, kiinteistörekisteriote, osituskirja ja yhtiöasiakirjat, jos kyseessä on asunto, vuokrasopimus, jos kiinteistö on vuokrattu, sekä kaikki myyjän tai välittäjän kanssa käyty kirjeenvaihto. Ennen allekirjoittamista tehty tarkistus maksaa vain murto-osan jälkikäteen tehtävästä riitautuksesta, ja se on ainoa vaihe, jossa ehtoja voidaan vielä muuttaa.

Law & More Neuvoo ostajia, myyjiä, vuokranantajia, vuokralaisia, omistajayhdistyksiä, sijoittajia ja rakennuttajia hollantilaisissa kiinteistöasioissa: kauppasopimusten tarkistaminen ja neuvotteleminen, oikeudellinen due diligence, virhe- ja vaatimustenvastaisuusvaatimukset, pitkäaikaiset vuokrasopimukset ja asunto-oikeudet, liiketilojen vuokrasopimukset, suunnittelu ja luvat sekä oikeudenkäynnit siviilioikeudessa. Jos olet allekirjoittamassa sopimusta tai sinulla on ongelmia sopimuksen valmistumisen jälkeen, kiinteistölakimiehemme tarkistavat asiakirjat ja esittävät vaihtoehdot. Ota yhteyttä keskustellaksesi tilanteestasi tai lue... Alankomaiden kiinteistöoikeusoppaat ympäröiville aiheille.

Yleisiä kysymyksiä Alankomaiden kiinteistölaista