Tarvitsee
Kiinteistölakimies
Pyydä oikeusapua
Lakimiehemme ovat Alankomaiden lain asiantuntijoita
Keskiarvo
0
Suosittele meitä
0
%
Vasteaika
0
+
Vuoden kokemuksella
0
+
Helposti saavutettavissa
Law & More on saatavilla maanantaista perjantaihin klo 08-00 ja viikonloppuisin klo 22-00
Nopea viestintä
Yhtiömme asianajajat kuuntele tapaustasi ja laadi sopiva toimintasuunnitelma
Henkilökohtainen lähestymistapa
Toimintatapamme varmistaa, että 100 % asiakkaistamme suosittelee meitä ja että saamme keskimäärin arvosanan 9.4
Kiinteistöalan asiantuntemus
Kiinteistölakimies
Kiinteistölaki säätelee kaikkia kiinteään omaisuuteen liittyviä oikeudellisia näkökohtia – asuntojen ja liikekiinteistöjen ostosta ja myynnistä monimutkaisiin kehityshankkeisiin, vuokrasopimuksiin sekä vuokranantajien ja vuokralaisten välisiin riitoihin. Alankomaissa kiinteistökauppoihin sovelletaan tiukkoja oikeudellisia puitteita Alankomaiden siviililain (BW), kaavoitusmääräysten ja notaarivaatimusten nojalla. Yksikin laiminlyönti voi aiheuttaa vakavia taloudellisia ja oikeudellisia seurauksia.
Law & Moren kiinteistölakimiehet neuvovat ja edustavat sekä yksityishenkilöitä että yrityksiä kiinteistökaupan tai -riidan jokaisessa vaiheessa. Olitpa sitten ostamassa ensimmäistä kotiasi, neuvottelemassa liiketilavuokrasopimuksesta, käsittelemässä urakoitsijariitaa tai jäsentämässä kiinteistösijoitusta, asiantuntijamme tarjoavat sinulle selkeää, käytännöllistä ja ratkaisevaa oikeudellista tukea. Kiinteistölakimieheni neuvovat myös vuokraoikeusjärjestelyissä (erfpacht), käyttöoikeuksissa ja rajakiistoissa, antaen sinulle varmuuden oikeuksistasi kiinteään omaisuuteen.
Kiinteistöjuridiikkaan liittyviä palveluitamme ovat:
- Asuin- ja liikekiinteistöjen osto ja myynti
- Ostosopimusten laatiminen ja tarkistaminen (koopakten)
- Rakennuslaki ja urakoitsijariidat
- Asuin- ja liiketilojen vuokrasopimuslaki
- VvE:n (asunto-osakeyhtiön) riidat ja hallinto
- Kiinteistökehitys ja projektien strukturointi
- Due diligence ja piilovirheet (verborgen gebreken)
- Aluelaki ja luvat (bestemmingsplan & omgevingsvergunning)
- Loma-asuntojen ja Airbnb:n vaatimustenmukaisuus
- Asuntolaina- ja rahoitusrakenteet
- Pakkolunastus ja valtion korvaukset
Rakennuslaki
Rakennushankkeisiin osallistuu useita osapuolia – rakennuttajia, arkkitehtejä, urakoitsijoita, aliurakoitsijoita ja päämiehiä – joilla jokaisella on omat velvollisuutensa, oikeutensa ja vastuunsa. Näiden suhteiden monimutkaisuus johtaa usein oikeudellisiin kiistoihin laadusta, toimitusajoista, virhevastuusta ja maksuista.
Law & More Neuvoo asiakkaita koko rakennusprosessin ajan: urakoitsijoiden ja arkkitehtien kanssa tehtyjen sopimusten (mukaan lukien miehittämättömien ilma-alusten, miehittämättömien ilma-alusten maakaasun ja DNR:n ehdot) tarkistamisesta oikeuksien valvomiseen rakennusvirheiden ilmetessä tai projektin budjetin ylittyessä.
Autamme sinua seuraavissa asioissa:
- Rakennussopimusten, mukaan lukien miehittämättömien ilma-alusten ja miehittämättömien ilma-alusten ja maakaasun yhdistelmäsopimusten, tarkistus ja laatiminen
- Rakennusketjun kaikkien osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien määrittäminen
- Neuvontaa projektisi täyttämistä lakisääteisistä standardeista ja rakennusmääräyksistä (Bouwbesluit)
- Vastuuvaatimukset rakenteellisista virheistä, viivästyksistä tai vaatimustenvastaisuuksista
- Riidat arkkitehtien, urakoitsijoiden tai aliurakoitsijoiden kanssa
- Takuuvaatimukset ja virheiden korjaaminen valmistumisen jälkeen
- Edustus välimiesmenettelyssä (RvA) tai oikeudenkäynnissä
Palvelut Law & More
Asianajaja
Väliaikainen asianajaja
Jos asia tulee niin, voimme myös haastaa kanteen puolestasi. Ota yhteyttä ehdoista.
Maahanmuuttolakimies
Istumme kanssasi suunnittelemaan strategiaa.
Liikelakimies
Jokaisen yrittäjän on käsiteltävä yhtiölaki. Valmistaudu hyvin tähän.
"Law & More asianajajat ovat mukana ja osaavat samaistua asiakkaan ongelmaan”
Asiakastarinat
Mitä asiakkaamme sanovat
Kiinteistöalan lakimiehemme ovat valmiita auttamaan sinua:
- Suora yhteys asianajajaan
- Lyhyet linjat ja selkeät sopimukset
- Saatavilla kaikkiin kysymyksiisi
- Virkistävän erilainen. Keskity asiakkaaseen
- Nopeaa, tehokasta ja tuloshakuista
Vuokralaki
Alankomaiden vuokralainsäädäntö tarjoaa vahvan suojan – erityisesti asuinvuokralaisille – mutta sekä vuokranantajien että vuokralaisten on selvitettävä monimutkainen verkosto pakollisia sääntöjä, sovittuja sopimusehtoja ja poikkeuksia. Oikeuksiesi väärinymmärtäminen voi tulla kalliiksi, olitpa sitten vuokranantaja, joka yrittää irtisanoa vuokrasopimuksen, tai vuokralainen, jota uhkaa epäoikeudenmukainen häätö.
Law & More Avustaa sekä vuokranantajia että vuokralaisia kaikissa Alankomaiden asuinvuokralainsäädäntöön liittyvissä asioissa, mukaan lukien vuokransääntelysäännöt, ylläpitovelvoitteet, oikeus yksityisyyteen ja alivuokraus.
Autamme sinua seuraavissa asioissa:
- Asunnon vuokrasopimusten laatiminen ja tarkistaminen (huurovereenkomsten)
- Vuokralaisen oikeudet virheisiin, korjauksiin ja huoltovelvoitteisiin liittyen (BW 7:204 artikla)
- Vuokrahinnan tarkistus ja Huurcommissie (vuokratuomioistuin) -menettely
- Häätö ja vuokrasopimuksen irtisanominen – sekä vuokranantajille että vuokralaisille
- Palvelumaksuja ja yleishyödyllisiä palveluita koskevat riidat
- Alivuokrauksen, Airbnb:n ja loma-asuntojen vaatimustenmukaisuus
- Menettely vuokran maksamatta jättämisestä (huurachterstand) mukaan lukien kort geding
- Oikeudellinen puolustus perusteetonta häätöä tai laittomia vuokrankorotuksia vastaan
Kiinteistön omistusoikeutta, siirtoja ja esineoikeuksia säännellään Alankomaiden siviililain viidennessä osassa, kun taas vuokrasuhteet kuuluvat seitsemänteen osaan. Kiinteistömääräysten virallinen englanninkielinen käännös on saatavilla Alankomaiden siviililain [siviililain] viidennessä osassa. Alankomaiden siviililaki, osa 5 (omistusoikeudet)Kiinteistölakimies soveltaa näitä sääntöjä suojellakseen sekä ostajia, myyjiä, vuokranantajia että vuokralaisia.
Liikematkailun vuokraus
Alankomaissa liiketilojen vuokrausta säätelee BW-lain 7:290 artiklan (vähittäiskauppa ja majoitustilat) ja BW-lain 7:230a artiklan (toimistotilat ja muut liiketilat) välinen ero. Molemmissa järjestelmissä on erilaiset säännöt vuokrasopimuksen kestosta, irtisanomisesta ja vuokralaisen oikeussuojan laajuudesta.
Jos vuokraat tai annat vuokralle liiketilaa, on erittäin tärkeää ymmärtää sovellettava oikeudellinen järjestelmä – ja mitä se tarkoittaa oikeuksiesi kannalta – ennen minkään sopimuksen allekirjoittamista.
Neuvomme seuraavissa asioissa:
- Liikekiinteistöösi sovellettavan oikeudellisen järjestelmän tunnistaminen (290 vs. 230a BW)
- Liiketilojen vuokrasopimusten laatiminen ja neuvotteleminen
- Vuokran tarkistus- ja indeksointilausekkeet
- Vuokralaisen suoja ja häätömenettely liiketiloissa
- Lupasuoja (ontruimingsbescherming) BW:n 7:230a artiklan nojalla
- Kaavoitusmääräysten noudattaminen – voidaanko aiottu käyttötarkoitus toteuttaa laillisesti rakennuksessa?
- Ennenaikaisen irtisanomisen lausekkeet ja purkuvaihtoehdot
- Riidat rapistumisesta, ylläpitovelvoitteista ja restauroinnista
Liikemajoituksen ostaminen
Liikekiinteistön ostaminen on merkittävä taloudellinen sitoumus, johon liittyy huomattavia oikeudellisia riskejä, jos sitä ei hallita asianmukaisesti. Toisin kuin asuntokaupat, liikekiinteistöjen ostot ovat pitkälti sääntelemättömiä – mikä tarkoittaa, että osapuolilla on laaja sopimusvapaus, mutta he kantavat myös täyden vastuun sopimistaan ehdoista.
Law & More opastaa liikekiinteistön ostajia ja myyjiä alustavasta due diligence -tarkastuksesta aina notaarin myöntämään kiinteistön siirtoon asti.
Autamme:
- Kiinteistön oikeudellinen due diligence (omistusoikeus, rasitteet, ympäristöriskit, asbesti, maaperän saastuminen)
- Kauppasopimuksen (koopakte) neuvotteleminen ja laatiminen
- Takuu- ja vastuulausekkeiden tarkistaminen ja neuvonta
- Vuokralaisten aseman parantaminen ja vuokrasopimusvelvoitteiden siirtäminen
- Luvat, kaavoitustilanne ja ympäristövaatimustenmukaisuus
- Asuntolainarakenteet ja rahoitusjärjestelyt
- Piilevät virheet ja myyjän tiedonantovelvollisuus
- Siirron jälkeiset riidat, mukaan lukien vaatimustenmukaisuuden puutteesta (non-conformiteit) johtuvat vaatimukset
VvE (omistajayhdistys)
Jos omistat asunnon tai toimipisteen suuremmassa rakennuksessa, olet automaattisesti VvE:n (Owners' Association) jäsen. VvE hallinnoi rakennuksen yhteisiä osia, kerää palvelumaksuja ja tekee yhteisiä päätöksiä huollosta, remonteista ja vakuutuksista. Riidat VvE:n sisällä – tai omistajien ja VvE:n hallituksen välillä – ovat yllättävän yleisiä ja voivat kärjistyä nopeasti.
Law & More neuvoo sekä yksittäisiä kiinteistönomistajia että VvE-hallituksia heidän oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan.
Autamme seuraavissa asioissa:
- Jakokirjan (splitsingsakte) ja talosäännön (huishoudelijk reglement) tulkitseminen
- Palvelukustannuksia, tilinpäätöstä ja vararahaston maksuja koskevat riidat
- VvE-päätösten haastaminen tai täytäntöönpano
- Kunnossapitovastuu – kuka on vastuussa mistäkin?
- VvE-ylläpitäjien nimittäminen tai erottaminen
- Oikeustoimet sääntöjenvastaisia omistajia tai itse VvE:tä vastaan
- Neuvontaa suurissa remonttihankkeissa ja kollektiivisessa päätöksenteossa
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehityshankkeisiin liittyy useita oikeudellisia monimutkaisuuksia – maan hankinnasta ja lupamenettelyistä hankkeen rahoitukseen, urakoitsijoiden hallintaan ja myyntiin. Olitpa sitten kehittämässä yksittäistä asuinhanketta tai suurta sekakäyttöistä kompleksia, vankka oikeudellinen perusta on välttämätön sijoituksesi suojaamiseksi ja kalliiden riitojen välttämiseksi.
Tuemme kehittäjiä seuraavilla tavoilla:
- Projektivälineen jäsentäminen (yritysyhtiö, erityisosakeyhtiö, yhteisyritys tai CV/yritysyhtiörakenne)
- Maan osto, optiosopimukset ja maanvuokraus (erfpacht)
- Ympäristöluvat ja kaavamuutokset (bestemmingsplanwijziging)
- Rakennussopimukset arkkitehtien, urakoitsijoiden ja insinöörien kanssa
- Myyntiä edeltävät sopimukset ja ostajille tarkoitetut mallisopimukset
- Rahoitus- ja asuntolainarakenteet
- Riskien jakaminen ja riitojenratkaisumekanismit
- Valmistus- ja luovutusmenettelyt
Piilevät viat
Piilevien virheiden havaitseminen kiinteistökaupan jälkeen on yksi yleisimmistä kiinteistöriitojen lähteistä Alankomaissa. Alankomaiden laki suojaa ostajia, jotka havaitsevat virheitä, jotka eivät olleet näkyvissä ostohetkellä ja jotka heikentävät merkittävästi kiinteistön käytettävyyttä.
Neuvomme ostajia ja myyjiä seuraavissa asioissa:
- Mitä pidetään piilevänä virheenä BW:n artiklan 7:17 nojalla (virhe)
- Myyjän velvollisuus ilmoittaa tunnetuista virheistä
- Vaatimuksen nostamisen määräajat (BW 7:23 artikla)
- Vahinkojen laskeminen tai korjauskustannusten vaatiminen
- Sovittelu- ja oikeudenkäyntistrategia
- Asbestiin, maaperän saastumiseen, vajoamiseen tai rakenteellisiin ongelmiin liittyvät viat
- NVM:n ostosopimuslausekkeet ja niiden vaikutus takuuvaatimuksiin
Non-nonsensen mentaliteetti
At Law & MoreYhdistämme syvällisen oikeudellisen asiantuntemuksen pragmaattiseen ja selkeään lähestymistapaan. Katsomme oikeudellisten teknisten yksityiskohtien yli ymmärtääksemme, mitä todella tarvitset – olipa kyseessä sitten nopea ratkaisu, vahva neuvotteluasema tai tinkimätön puolustus oikeudessa.
Kiinteistölakimiehemme ovat suoria, helposti tavoitettavia ja tuloshakuisia. Tarjoamme rehellistä neuvontaa, läpinäkyvää hinnoittelua ja henkilökohtaisen yhteyshenkilön koko asian käsittelyn ajan. Siksi 100 % asiakkaistamme suosittelee meitä ja siksi saavutamme jatkuvasti keskimäärin 9.4 arvosanan.
Usein Kysytyt Kysymykset
Kiinteistöoikeuden asianajaja neuvoo ja hoitaa riitoja kaikissa kiinteistöihin liittyvissä oikeudellisissa asioissa: kiinteistöjen osto ja myynti, vuokrariidat (asuin- ja liikekiinteistöt), maanvuokraus ja vuokraoikeus, rakennusoikeus ja -sopimukset, riidat asunto-osakeyhtiöiden kanssa, kiinteistöjen rahoitus, kaavoitus ja ympäristöoikeus sekä liikekiinteistökaupat. Edustamme yksityishenkilöitä, vuokranantajia, vuokralaisia, rakennuttajia, sijoittajia ja yrityksiä monimutkaisissa kiinteistöasioissa.
Käytämme läpinäkyvää 295 euron tuntihintaa ilman alv:tä. Kustannukset vaihtelevat tapauskohtaisesti: vuokrasopimuksen tarkistus ja neuvottelu 1 000–2 500 €, vuokrasopimuksen irtisanominen 3 000–6 000 €, kauppaneuvonta 2 500–7 500 €, ja monimutkaiset kehityshankkeet tai kiinteistöriidat voivat maksaa yli 10 000–50 000 €. Annamme realistisen arvion etukäteen juuri sinun tilanteeseesi perustuen.
Ei noin vain. Vuokrarästien osalta sinun on ensin lähetettävä kirjallinen vaatimus. Vasta maksamatta jäämisen jälkeen voit vaatia vuokrasopimuksen irtisanomista kantonilaisessa tuomioistuimessa. Tuomari arvioi, onko irtisanominen perusteltua, ja voi määrätä maksujärjestelyjä. Jos päätös hyväksytään, vuokralaiselle määrätään häätöaika (yleensä 4 viikkoa - 3 kuukautta). Pääsyoikeuden epääminen itse ilman tuomioistuimen päätöstä on laitonta. Ohjaamme oikeusprosessia vaatimuksesta häätöön.
Vuokranantaja on velvollinen korjaamaan vuokrankäyttöä haittaavat viat (vuodot, lämmitys, home). Voit: ilmoittaa vioista kirjatulla kirjeellä, vaatia vuokranalennusta, korjauttaa viat itse ja saada korvausta kustannuksista tai vaatia vuokrasopimuksen irtisanomista vakavien vikojen vuoksi. Jos vuokranantaja on laiminlyönyt asian, voit ottaa yhteyttä vuokralautakuntaan (säännellyn vuokran osalta) tai viedä asian oikeuteen. Neuvomme sinua oikeudellisessa asemassasi ja käytettävissä olevissa toimenpiteissä.
Dokumentoi kaikki syrjintätapaukset ja ilmoita niistä henkilöstöosastollesi. Alankomaiden lain mukaan voit tehdä valituksen Alankomaiden ihmisoikeusinstituutille ja pyytää oikeusapua oikeuksiesi suojaamiseksi.
Pääasialliset riskit: piilevät viat (asbesti, maaperän saastuminen, rakenteelliset virheet), suojattujen vuokraoikeuksien omaavat vuokralaiset, perimäsi kiinnitykset tai ulosmitaukset, kaava ei salli aiottua käyttöä, ympäristö- tai muistomerkkivelvoitteet sekä epäselvät kiinteistöjen rajat tai käyttöoikeudet. Suoritamme perusteellisen due diligence -tarkastuksen, neuvottelemme takuista kauppasopimuksessa ja suojaamme etujasi oikeudellisesti.
Vain jos sopimus sen sallii (esim. väliaikaisen irtisanomislausekkeen kautta) tai ylivoimaisen esteen tai vuokranantajan vakavan sopimusrikkomuksen sattuessa. Muussa tapauksessa sopimus sitoo sinua koko voimassaoloajan. Ennenaikainen lähtö ilman laillista perustetta voi johtaa vuokranantajan vahingonkorvausvaatimuksiin (jäljellä oleva vuokra sopimuksen loppuun asti). Liiketoiminnan taloudellisissa ongelmissa voimme neuvotella sovinnollisen irtisanomisen tai vuokranmuutoksen. Kysy aina neuvoa ennen lähtöäsi.
Liiketilavuokrasopimus (290 BW) tarjoaa vähemmän suojaa kuin asuinvuokrasopimus (7:230 BW): ei vuokrasopimuksen päättymissuojaa (vuokranantajan ei tarvitse tarjota jatkosopimusta), ei enimmäisvuokria, enemmän vapautta sopimusehdoissa ja erilaiset irtisanomissäännöt. Liiketilavuokralaisella on kuitenkin joskus oikeus hyvän tahdon korvaukseen pakkomuuton yhteydessä. Asuinvuokrasopimuksella on vahva suoja: vuokralainen voi pidentää sopimusta, vuokrasääntely on voimassa (säännellyn vuokran osalta) ja vuokranantaja voi irtisanoa sopimuksen vain tietyistä syistä (maksamatta jättäminen, häiriö). Neuvomme sovellettavasta järjestelmästä.
Kyllä, opastamme kiinteistökehittäjiä ja sijoittajia seuraavissa asioissa: hankkeiden strukturointi (yhteisyritykset, SPV:t), maan hankinta ja due diligence, tarjouskilpailumenettelyt, rakennus- ja urakoitsijasopimukset, luvat ja kaavamuutokset, rahoitussopimukset, kehitettyjen hankkeiden myynti ja vuokraus sekä riidat toteutuksen aikana tai sen jälkeen. Kokemuksemme Brainportin alueen logistiikasta, asumisesta ja yleishyödyllisistä palveluista tekee meistä arvokkaan kumppanin kehityshankkeisiin.
VvE-riidat voivat koskea: palvelukustannuksia, ylläpitopäätöksiä, jakokirjan tulkintaa tai asuntoasi koskevia päätöksiä. Toimenpiteet: ensin neuvottelut ja yhtiökokous, sitten sovittelu ja lopulta oikeusprosessi kantonilaisessa tuomioistuimessa. Voimme mitätöidä päätökset, jos ne ovat ristiriidassa lain, jakokirjan tai kohtuullisuuden kanssa. Neuvomme myös VvE:n hallituksia päätösten ja toimittajien kanssa tehtyjen sopimusten laillisuudesta.
Riippuu paikallisista määräyksistä. Monet kunnat (Amsterdam, Rotterdam, Haag) on tiukat säännöt: vaaditut luvat, enimmäismäärä päiviä (usein 30–60 päivää vuodessa), joskus täydellinen kielto tietyillä alueilla. VvE-määräykset voivat myös kieltää loma-asuntojen vuokraamisen. Rikkominen voi johtaa jopa 21 750 euron sakkoihin tai hallinnollisiin toimenpiteisiin. Neuvomme paikallisissa säännöissä ja VvE-määräyksissä ja autamme lupahakemusten tai sakkojen vastustamisessa.
Myyjän on ilmoitettava tunnetuista virheistä. Piilevien virheiden (jotka eivät näy katselun aikana, ilmenivät ennen toimitusta) osalta voit kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta: vaatia korjausta myyjän kustannuksella, vaatia vahingonkorvausta, vaatia hinnanalennusta tai vakavissa tapauksissa irtisanoa kauppasopimuksen. Huomaa: vanha rakennuslauseke ("sellaisenaan, missä se on") rajoittaa vastuuta, mutta ei koske tahallisuutta tai harkittua salaamista. Arvioimme tapauksesi ja ajamme tarvittaessa oikeutta myyjää vastaan.
Oletko valmis keskustelemaan kiinteistölakimiehen kanssa?
Kiinteistöoikeuden asiantuntijoillamme on syvällinen asiantuntemus ja he ovat valmiita auttamaan. Varaa konsultaatio jo tänään.
