Alankomaissa asunnon vuokralainen nauttii lain nojalla vuokrasuojaa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vuokranantaja ei voi noin vain irtisanoa vuokrasopimusta: irtisanomisaika on pätevä vain yhdellä laissa tyhjentävästi luetelluista perusteista, ja silloinkin vuokrasuhde jatkuu, kunnes vuokralainen suostuu irtisanomiseen tai tuomioistuin päättää sen. Yhteisvuokralaiset ja laillisesti hyväksytyt alivuokralaiset ovat osa tätä suojaa.

Elintila

Vuokrasuojaa koskevien säännösten soveltamiseksi on ensinnäkin oltava kysymys asumistilasta. Alankomaiden siviililain 7: 233 §: n mukaan asuintilalla tarkoitetaan rakennettua kiinteistöä siltä osin kuin se vuokrataan itsenäisenä tai itsenäisenä talona, asuntovaununa tai pysyväksi asuinpaikaksi tarkoitetulla osastolla. Siten itsenäisen tai itsenäisen majoituksen vuokralaisten välillä ei tehdä enää eroa vuokrasuojan vuoksi.

Asuintilan käsitteeseen kuuluvat myös kiinteät irtaimistot eli tilat, jotka luonteensa vuoksi ovat erottamattomasti sidoksissa asuntoon , asuntovaunuun tai leirintäalueeseen tai jotka ovat osa sitä vuokrasopimuksen nojalla. Asuntokompleksissa näitä voivat olla esimerkiksi porraskäytävät, galleriat ja käytävät sekä keskeiset tilat, jos ne on sopimuksella nimetty tiloiksi, joilla ei ole julkista luonnetta.

Alankomaiden siviililain 7: 233 §: ssä tarkoitettua elintilaa ei kuitenkaan ole, jos se koskee:

asuintilan lyhytaikainen käyttö; onko näin, määritetään käytön luonteen perusteella, esimerkiksi loma- tai vaihto-talona. Tässä mielessä lyhyt kesto tarkoittaa siis käyttöä eikä sovittua aikaa;
riippuvainen asuintila; näin on, jos talo vuokrataan yhdessä liiketilan kanssa; siinä tapauksessa koti on osa vuokrattua liiketilaa, joten asumiseen ei sovelleta asumisolosuhteita, vaan liiketilaa koskevia säännöksiä;
asuntovene; tämä on ilmiö, joka ei sovi Alankomaiden siviililain 7: 233 artiklan oikeudelliseen määritelmään. Tällaista taloa ei yleensä voida pitää kiinteänä omaisuutena, koska maaperään tai pankkiin ei liity pysyvää yhteyttä.

Vuokrahintojen suojaus

Jos yllä kuvattu asumistilan ehto on täytetty, vuokralainen saa ensinnäkin vuokrahinnan suojan. Siinä tapauksessa sovelletaan seuraavia lähtökohtia:

laadun, mukaan lukien vuokratun majoituksen sijainti, ja siitä maksettavan vuokran välisen suhteen on oltava kohtuullinen;
vuokralaisella on aina mahdollisuus saada vuokrakomitea arvioimaan alkuperäinen vuokrahinta; tämä on mahdollista vain 6 kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen alkamisesta; vuokravaliokunnan päätös on sitova, mutta se voidaan silti toimittaa maakuntatuomioistuimeen tarkistettavaksi;
vuokranantaja ei voi jatkaa korottamatonta vuokraa; Vuokrankorotukseen sovelletaan erityisiä lakisääteisiä rajoituksia, kuten ministerin määrittelemä enimmäisvuokrankorotus.
vuokrasuojaa koskevat lakisääteiset määräykset ovat pakollisia lakits. vuokranantaja ei voi vuokrasopimuksessa poiketa niistä vuokralaisen vahingoksi.

Mainitut periaatteet koskevat muuten vain sosiaalisen asunnon vuokralaista. Tämä on säänneltyyn vuokra-alaan kuuluva asuintila, joka on siksi erotettava vapautettuun eli vapaaseen vuokra-alaan kuuluvasta asunnosta. Vapautetun tai vapaan asumisen tapauksessa vuokra on niin korkea, että vuokralainen ei ole enää oikeutettu vuokratukeen ja jää siten lain suojan ulkopuolelle.

Raja vapautuneen ja sosiaalisen asunnon välillä on noin 752 euron kuukaudessa vuokrahinnalla. Jos sovittu vuokrahinta ylittää tämän määrän, vuokralainen ei voi enää vedota edellä kuvattuihin periaatteisiin, koska kyseessä on silloin vapautetun asunnon vuokra.

Vuokrasuoja vuokrasopimuksen irtisanomista vastaan

Vuokrasuojan toisen näkökohdan soveltamiseksi ei kuitenkaan tehdä eroa sosiaalisen ja vapautetun asunnon vuokralaisten välillä. Toisin sanoen tämä tarkoittaa, että jokainen asuintilan vuokralainen on pitkälti ja automaattisesti suojattu vuokrasopimuksen irtisanomiselta, siinä mielessä, että vuokranantaja ei voi yksinkertaisesti purkaa vuokrasopimusta. Tässä yhteydessä vuokralainen on erityisesti suojattu, koska:

vuokranantajan irtisanominen ei lopeta vuokrasopimusta Alankomaiden siviililain 7: 272 §: n mukaisesti; periaatteessa vuokranantajan tehtävä on ensin yrittää saada vuokrasopimus irti yhteisellä sopimuksella. Jos se ei toimi ja vuokralainen ei hyväksy irtisanomista, vuokranantajan irtisanominen ei todellakaan lopeta vuokrasopimusta. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokrasopimus jatkuu tavalliseen tapaan ja vuokranantajan on esitettävä oikeudellinen vaatimus vuokrasopimuksen irtisanomisesta maakunnan tuomioistuimessa. Tällöin vuokrasopimus päättyy vasta, kun tuomioistuin on tehnyt peruuttamattoman päätöksen vuokranantajan irtisanomisvaatimuksesta.
Alankomaiden siviililain 7: 271 §: n mukaan vuokranantajan on ilmoitettava syy irtisanomiseen; jos vuokranantaja aikoo irtisanoa vuokrasopimuksen, hänen on noudatettava edellä mainitun siviililain pykälän muodollisuuksia. Irtisanomisajan lisäksi irtisanomisen peruste on tässä yhteydessä tärkeä muodollisuus. Vuokranantajan on siten ilmoitettava irtisanomisilmoituksessaan yksi irtisanomisen perusteista, kuten Alankomaiden siviililain 7: 274 §: n 1 momentissa todetaan:

vuokralainen ei ole käyttäytynyt kuin hyvä vuokralainen
se koskee kiinteän ajan vuokraa
vuokranantaja tarvitsee vuokrattua kiireellisesti omaan käyttöönsä
vuokralainen ei suostu kohtuulliseen tarjoukseen uuden vuokrasopimuksen tekemisestä
vuokranantaja haluaa toteuttaa vuokratulla tontilla maankäytön voimassa olevan ympäristösuunnitelman mukaisesti (omgevingsplan)
vuokranantajan edut vuokrasopimuksen irtisanomisessa ovat suuremmat kuin vuokralaisen edut vuokrasopimuksen jatkuessa (vuokranantajan vuokrasopimuksen yhteydessä)

Vuokrasopimuksen voi irtisanoa vain tuomari Alankomaiden siviililain 7: 274 §: n 1 momentissa mainituilla perusteilla; Edellä mainitut perusteet ovat tyhjentävät: ts. Jos oikeudenkäynnit käydään tuomioistuimissa, vuokrasopimuksen irtisanominen muista syistä ei ole mahdollista. Jos jokin edellä mainituista syistä ilmenee, tuomioistuimen on myös hyväksyttävä vuokralaisen irtisanomiskanne. Siinä tapauksessa etujen (jatkoa) punnitsemiselle ei ole siis tilaa. Tähän kohtaan sovelletaan kuitenkin poikkeusta kiireelliseen henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun irtisanomisen perusteesta. Kun vaatimus hyväksytään, tuomioistuin määrää myös häätöajan. Jos vuokranantajan irtisanomiskanne hylätään, hän ei kuitenkaan voi irtisanoa kyseistä vuokrasopimusta kolmeen vuoteen.

Vuokramarkkinoiden liikkuvuuslaki

Aikaisemmin vuokrasuojaa kritisoitiin käytännössä paljon: vuokrasuoja olisi mennyt liian pitkälle ja on enemmän asunnon omistajia, jotka haluaisivat vuokrata talon, ellei vuokrasuoja olisi niin tiukka. Lainsäätäjä on osoittautunut herkäksi kritiikille. Tästä syystä lainsäätäjä on päättänyt ottaa tämän lain käyttöön 1. heinäkuuta 2016, vuokramarkkinoiden siirtolakista. Tämän uuden lain myötä vuokralaisen suojelu heikentyi. Tämän lain yhteydessä nämä ovat tärkeimmät muutokset:

kahden vuoden tai sitä lyhyemmän itsenäisen asumistilan vuokrasopimusten ja viiden vuoden tai lyhyemmän itsenäisen asumistilan vuokrasopimusten osalta vuokranantaja on voinut vuokrata ilman vuokrasuojaa. Tämä tarkoittaa, että vuokrasopimus päättyy lain nojalla sovitun määräajan jälkeen eikä vuokranantajan tarvitse irtisanoa sitä aikaisemmin.
Kohderyhmäsopimusten käyttöönoton myötä vuokranantajalle on myös helpompi irtisanoa tietylle kohderyhmälle, kuten opiskelijoille, tarkoitettujen asuntojen vuokrasopimus. Jos vuokralainen ei enää kuulu tiettyyn kohderyhmään eikä häntä esimerkiksi voida enää pitää opiskelijana, vuokranantaja voi jatkaa irtisanomista kiireellisen henkilökohtaisen käytön vuoksi helpommin ja nopeammin.

Oletko vuokralainen ja haluatko tietää, mihin vuokrasuojaan olet oikeutettu? Oletko vuokranantaja, joka haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen? Vai onko sinulla muita kysymyksiä tästä blogista? Ota sitten yhteyttä Law & More. Lakimiehemme ovat vuokralain asiantuntijoita ja antavat mielellään neuvoja. He voivat myös auttaa sinua laillisesti, jos vuokrakiistasi johtaa oikeudenkäyntiin.