Vuokravakuus, palvelumaksut ja hyvän vuokranantajan laki Alankomaissa

Lähes jokainen Alankomaissa vuokraava ulkomaalainen maksaa vuokravakuuden, ja monet ovat vuokrasopimuksen päättyessä huolissaan siitä, näkevätkö he sitä enää. Wet goed verhuurderschap (hyvän vuokranantajan laki) tuli voimaan 1. heinäkuuta 2023, ja säännöt ovat selventyneet: vuokravakuudelle on yläraja, sen takaisinmaksulle on määräaika ja velvollisuus selittää kirjallisesti kaikki pidätetyt maksut. Tässä artikkelissa esitetään, mitä laki sanoo vuokravakuuksista, palvelumaksuista ja välityspalkkioista sekä mitä kumpikin osapuoli voi tehdä riitatilanteessa.

Vakuusmaksu: kuinka paljon vuokranantaja voi pyytää

Alankomaiden siviililain (Wet goed verhuurderschapin) 2 §:n yleisten käytännesääntöjen ja Alankomaiden siviililain ( Burgerlijk Wetboek ) 7. kirjan 261b §:ään lisätyn säännöksen mukaan vuokranantaja ei saa vaatia vakuusmaksua ( waarborgsom ), joka on yli kaksinkertainen perusvuokraan verrattuna . ”Puhtas vuokra” ( kale huur ) on itse majoituksen vuokra ilman palvelumaksuja, sähkölaskuja ja kalusteiden lisämaksuja.

Yläraja otettiin käyttöön lailla 1. heinäkuuta 2023, ja vanhempien sopimusten nojalla sovitut suuremmat vakuusmaksut täytetään käytännössä edelleen. Tällaisen sopimuksen tehneen vuokralaisen ei pitäisi olettaa, että summa on riitauttamaton. Kauan ennen ylärajan käyttöönottoa alioikeudet hylkäsivät liialliset vakuusmaksut kohtuuttomana etuutena Alankomaiden siviililain 7. kirjan 264 §:n nojalla: Rechtbank Noord-Holland mitätöi kuuden kuukauden vakuusmaksun 5. elokuuta 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) ja totesi, että yli kaksinkertainen kuukausivuokraan nähden vakuusmaksu ei ole kohtuullinen, ja Rechtbank Amsterdam leikkasi yli neljän kuukauden vuokran suuruisen vakuusmaksun kahteen 4. maaliskuuta 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Nämä ovat ensisijaisesti ensimmäisen oikeusasteen päätöksiä eivätkä sitovia viranomaisia, eikä missään tiedossa olevassa päätöksessä näytä vielä sovelletun hyvän vuokranantajan periaatetta ennen heinäkuuta 2023 sovittuun vakuusmaksuun. Tuo vanhempi lauseke on kuitenkin perustelu.

Jos vuokranantaja pyytää enemmän, vuokralaisen ei tarvitse maksaa ylimääräistä, vaan hän voi vaatia liikaa maksetun summan takaisinmaksua, ja kunta voi panna sen täytäntöön. Huomaa, että "kahden kuukauden vakuusmaksu ja yhden kuukauden vuokra etukäteen" ei ole kolmen kuukauden vakuusmaksu: etukäteen maksettu vuokra on vuokraa, ei vakuutta. Palauttamatonta "hallintomaksua" vakuuden rinnalla ei sallita lainkaan.

Vakuusmaksun takaisin saaminen: kaksi määräaikaa

Laki asettaa kaksi määräaikaa, ja niiden välinen ero on useimmiten väärinymmärretty asia.

• Kun vuokranantaja ei vähennä mitään, talletus on palautettava neljäntoista päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä.
• Kun vuokranantaja vähentää jotakin, ajanjakso on kolmekymmentä päivää vuokrasopimuksen päättymisestä. Pidempi ajanjakso on olemassa, jotta vuokranantaja voi tarkastaa, määrittää ja dokumentoida vähennyksen.

Vuokranantajan, joka tekee vähennyksiä, on annettava vuokralaiselle kirjallinen selvitys siitä, mitä pidätetään ja miksi, sekä täydellinen erittely pidätyksestä. Pelkkä väite, että "vahinko on löydetty", ei täytä velvollisuutta, ja sen puuttuminen on itsessään rikkomus. Kolmenkymmenen päivän määräaika ei ole oikeutus viivyttää: vuokranantajan, joka ei voi vielä määrittää korjauksen hintaa, tulee maksaa takaisin kiistaton saldo ja täsmentää, mikä on edelleen kiistanalaista.

Mitä voidaan ja mitä ei voida vähentää

Sallitut vähennykset ovat rajalliset: maksamaton vuokra, maksamattomat käyttömaksut, sovitun energiatehokkuustoimenpiteen maksu ja vuokralaisen aiheuttamat vahingot. Tavanomainen kuluminen ei kuulu luettelon piiriin, eikä "hallintokuluja" voida vähentää pelkästään sopimuksen perusteella.

Vahingon ja kulumisen rajalla on suurin osa kiistoista. Siviililain 7. kirjan 218 §:n mukaan vuokralainen on vastuussa vuokralaisen syyksi katsottavan vian aiheuttamasta vahingosta, ja vahingon oletetaan aiheutuneen näin, lukuun ottamatta tulipaloa ja rakennetun kiinteän omaisuuden osalta ulkovaurioita. Tämä olettamus on todellinen, mutta sitä sovelletaan rinnakkain 224 §:n kanssa – jolloin tarkastusraportista tulee ratkaiseva.

Tarkastusraportti ja mitä tapahtuu, kun sitä ei ole

Siviililain 7. kirjan 224 §:ssä määrätään, että jos osapuolet ovat laatineet kirjallisen kuvauksen omaisuudesta vuokrasopimuksen alussa, vuokralaisen on palautettava se siinä kunnossa kuin se on kirjattu, lukuun ottamatta laillisia muutoksia ja kaikkea, mikä on heikentynyt ikääntymisen tai normaalin käytön vuoksi. Jos tällaista kuvausta ei ole laadittu, vuokralaisen oletetaan saaneen omaisuuden siinä kunnossa kuin se oli vuokrasuhteen päättyessä , ellei vuokranantajalla ole oikeutta näyttää toteen päinvastaista.

Käytännön vaikutus on karu. Allekirjoitetun sisäänkirjautumisraportin ja päivättyjen valokuvien avulla vuokranantaja, joka löytää palaneen työtason, voi osoittaa raporttiin ja näyttää muutoksen. Ilman raporttia lähtökohtana on, että kiinteistö oli jo nykyisessä kunnossaan, ja vuokranantajan on kumottava tämä oletus muilla todisteilla. Vuokranantaja, joka jätti sisäänkirjautumistarkastuksen väliin, huomaa usein, että vähennystä ei voida pitää voimassa.

Palvelumaksut ja ennakkomaksut

Palvelumaksut ( servicekosten ) maksetaan vuokran lisäksi kiinteistön käyttöön liittyvistä tavaroista ja palveluista, kuten yhteisten tilojen siivouksesta, talonmiehestä, yhteisvalaistuksesta, puutarhanhoidosta ja huonekalujen käytöstä. Ne laskutetaan lähes aina kuukausittaisena ennakkomaksuna ( voorschot ) ja ne kuitataan todellisten kustannusten perusteella.

Siviililain 7. kirjan 259 §:n mukaan vuokranantajan on annettava vuokralaiselle eritelty vuosittainen selvitys todellisista kustannuksista ja niiden laskentatavasta kuuden kuukauden kuluessa kalenterivuoden päättymisestä – käytännössä 1. heinäkuuta mennessä. Jos vuokrasuhde päättyy kesken vuotta, se kattaa vuoden päättyneen osan. 261 §:n mukaan ennakkoa voidaan periä vain, jos on sovittu uusista tavaroista tai palveluista tai sellaisen selvityksen jälkeen, ja jokainen selvitys tukee vain yhtä korotusta. 260 §:n mukaan kumpi tahansa osapuoli voi pyytää vuokralautakuntaa määrittämään maksettavan määrän.

Palvelumaksut ovat todellisten kustannusten läpivientiä, eivätkä voittoa tavoittelematonta kohdetta. Joitakin eriä ei välttämättä veloiteta palvelumaksuina lainkaan: esimerkiksi hoivapalveluita, kuten aterioita tai hälytyspalveluita, ja omistajalle eikä asukkaalle kuuluvia maksuja, kuten kiinteistövero. Asukkaalle kuuluvia maksuja, kuten jätemaksu, voidaan siirtää eteenpäin. Lämmönjakelua säännellään erikseen Warmtewetillä.

Yhdyskuntatekniikka on jälleen eri asia. Jos kiinteistöllä on omat mittarit, vuokralainen yleensä tilaa kaasun, veden ja sähkön suoraan tai vuokranantaja toimittaa ne ja maksaa ne mitatun kulutuksen mukaan; ne ovat sähkömaksuja ( nutsvoorzieningen ), eivät palvelumaksuja. Kokonaisvuokra, joka niputetaan yhteen lukuun, voidaan pyynnöstä jakaa osiin.

Uudet säännöt 1. tammikuuta 2027 alkaen

Kiinteistön modernisointia koskeva laki (Wet modernisering servicekosten) tulee voimaan 1. tammikuuta 2027 yhdessä lisäpalvelumaksujen ja sääntelevien palvelukustannusten kanssa. Se korvaa nykyisen avoimen lähestymistavan suljetulla luettelolla, jossa on kahdeksan veloitettavien palvelukustannusten luokkaa, vahvistaa, että vain todelliset kustannukset voidaan veloittaa eikä voittoa saa ottaa, ja määrittelee, miten ne lasketaan. Lisäpalvelumaksujen luettelo on tyhjentävä, ja lopullinen tilitys on toimitettava vuokralaiselle viimeistään sen kalenterivuoden heinäkuun 1. päivänä, johon se liittyy. Yhteiset kuntosalit ja uima-altaat eivät kuulu luetteloon. Huurcommissien tarkastusvaltuuksia laajennetaan. Sääntöjä sovelletaan 1. tammikuuta 2027 alkaen tehtyihin sopimuksiin, ja vuokranantaja voi soveltaa niitä olemassa oleviin vuokrasopimuksiin vuokralaisen sopimuksella.

Toimistomaksut ja kaksinkertaisen veloituksen kielto

Wet goed verhuurderschap -laki kieltää vuokranantajia ja vuokravälittäjiä veloittamasta kaksinkertaisia ​​välityspalkkioita – ottamasta palkkiota sekä vuokranantajalta että vuokralaiselta samasta transaktiosta. Tämä täydentää vanhempaa sääntöä, joka on siviililain 7. kirjan 417 ja 427 §:ssä: vuokranantajan puolesta toimivalla välittäjällä ei ole oikeutta saada palkkiota vuokralaiselta. Jos kiinteistö on välittäjän omissa kirjanpidoissa, vuokralaisen ei pitäisi maksaa mitään.

Sopimuskuluja ja avainrahaa ( sleutelgeld ) ei saa periä vuokralaiselta. Vuokranantaja voi periä maksun jostakin, josta vuokralainen tosiasiallisesti hyötyy, kuten nimikyltistä oveen, ja vuokralainen voi ostaa tavaroita lähtevältä vuokralaiselta sovittuun hintaan ( overnamekosten ), mutta kumpikaan näistä ei ole keino ottaa uudelleen käyttöön vuokrausmaksua. Vuokralainen maksaa maksun asianmukaisesti vain, jos hän on itse palkannut vuokranantajista riippumattoman etsintäagentin ja löytää majoituksen kyseisen välittäjän portfolion ulkopuolelta. Näiden sääntöjen vastaisesti maksetut maksut voidaan periä takaisin.

Wet meni verhuurderschap yli talletuksen

Laki on laajempi kuin raha. Artikla 2 asettaa kansalliset käytännesäännöt jokaiselle vuokranantajalle ja vuokravälittäjälle. Ne edellyttävät vuokranantajalta:

• pidättäytyä syrjintä vuokralaisten valinnassa ja käytä avointa valintamenettelyä;
• pidättäytyä uhkailu, johon sisältyy uhkailu korjausten keskeyttämisellä, palveluiden katkaisemisella tai vakuusmaksun pidättämisellä vuokralaisen painostamiseksi;
• kirjaa vuokrasopimus kirjallinen sopimus;
• ilmoittaa vuokralaiselle kirjallisesti kielellä, jota vuokralainen ymmärtää oikeudet ja velvollisuudet — miten vakuusmaksu toimii ja milloin se palautetaan, miten palvelumaksut maksetaan, vuokranantajan yhteystiedot ja kunnan ilmoituspiste (… tiedonantovelvollisuus). Kielitaitovaatimus ei rajoitu työvoimamuuttajiin, joten kansainvälisen vuokralaisen kannalta tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että tiedot on annettava englanniksi;
• noudata panttimaksun ylärajaa ja palvelumaksusääntöjä äläkä veloita kaksinkertaisia ​​välityspalkkioita;
• noudatettava lisäsääntöjä, jos vuokralainen on EU:n työvoimamuuttaja, mukaan lukien työsopimuksesta erillinen vuokrasopimus ja vaaditut tiedot työntekijän ymmärtämällä kielellä.

Artikla 3 edellyttää, että vuokranantajilla ja liiketoiminnan yhteydessä vuokrausta tekevillä välittäjillä on kirjallinen työohje asuntosyrjinnän estämiseksi sekä että heidän on julkaistava ja sovellettava sitä.

Kunnan ilmoituspiste ja valvonta

1. tammikuuta 2024 alkaen jokaisen kunnan on pidettävä yllä raportointipiste (raportointipiste) artiklan 4 nojalla: matalan kynnyksen, maksuttomat ja avoimet nimettömille ilmoituksille ei-toivotusta vuokrauskäyttäytymisestä. Eindhoven ja Amsterdam molemmat käyttävät yhtä. Raportti ei ole rahallinen vaatimus – meldpunt ei määrää talletustasi palautettavaksi – mutta se käynnistää kunnan valvontatehtävän.

Valvonta tehostuu. Ensimmäisestä rikkomuksesta annetaan yleensä varoitus, jossa todetaan, että uusi rikkomus voi johtaa sakkoon ja rikkojan tietojen julkaisemiseen. Toistuvista tai vakavista rikkomuksista voidaan määrätä uhkasakko ( last onder dwangsom ) tai hallinnollinen pakkokeino, ja sakkoja, jotka ovat toistuville rikkojille suurempia: enimmäismäärä on neljännen luokan sakko, 22 500 euroa, joka nousee 25 750 euroon ja rikkomuksen uusineille oikeushenkilöille 103 000 euroon Wet goed verhuurderschapin 19. §:n nojalla. Viimeisenä keinona kunta voi ottaa kiinteistön hallinnan haltuunsa . Artiklan 5 nojalla se voi myös vaatia vuokralupaa nimetyillä alueilla.

Mitä reittiä valita

Vuokralaiset ja vuokranantajat valitsevat usein väärän oikeuspaikan ja menettävät kuukausia. Näillä kolmella reitillä on eri tarkoitukset ja niitä voidaan käyttää rinnakkain.

Vakuutusmaksuvaatimus kuuluu, jos sitä ei voida sopia, alioikeuden käsiteltäväksi; siellä tapahtuvaan käsittelyyn ei tarvita asianajajaa. Palvelumaksuriidat kuuluvat vuokralaiskomitean toimivaltaan ja ovat paljon halvempia: maksu (leges) on vuokralaiselle tai muulle luonnolliselle henkilölle 25 euroa, kun taas vuokranantaja tai muu oikeushenkilö maksaa alkaen 300 euroa hakemusta kohden. Huoltokomitean päätöksen jälkeen tyytymätön osapuoli voi hakea muutosta alioikeuteen kahdeksan viikon kuluessa ; jos puheenjohtaja on tehnyt päätöksen yksin, vastalause ( verzet ) voidaan jättää kolmen viikon kuluessa.

Määräajat

Palvelumaksujen osalta siviililain 7. kirjan 260 § sallii Huurcommissielle tehtävän pyynnön, joka kattaa enintään kaksitoista kuukautta kustannusluokkaa kohden ja joka on tehtävä 24 kuukauden kuluessa sen ajanjakson päättymisestä, jonka aikana vuosittainen tiliote olisi pitänyt toimittaa. Jos tämä aikaraja unohtuu, Huurcommissien reitti sulkeutuu.

Vaatimus käsirahan takaisinmaksusta on tavanomainen suoritusvaatimus, johon sovelletaan siviililain kolmannen kirjan 307 §:ssä säädettyä viiden vuoden vanhentumisaikaa. Viisi vuotta on avokätinen määräaika, mutta viivästys vaatii näyttöä, joten vaadi maksua kirjallisesti viipymättä; vaatimus myös keskeyttää vanhentumisen.

Käytännön ohjeet

Vuokralaisille

• Ennen allekirjoittamista tarkista vakuus kahden kuukauden paljaaseen vuokraan nähden ja kysy mahdollisista sopimus-, hallinto- tai vuokrausmaksuista.
• Vaadi sisäänkirjautumisraporttia (opnamestaat) molempien osapuolten allekirjoittama, ota päivätyt valokuvat jokaisesta huoneesta ja kirjaa mittarilukemat ylös.
• Säilytä kuitti vakuuden ja kaikkien palvelumaksujen ennakkomaksujen maksamisesta ja anna vuokranantajalle kirjallisesti uusi osoitteesi ja pankkitietosi lähtiessäsi.
• Kirjoita viime vuoden palvelumaksulaskelma 1. heinäkuuta ja huomioi 24 kuukauden ikkuna.
• Jos määräaika ylittyy, lähetä kirjallinen vaatimus, jossa on lyhyt ja selkeä maksuaika; jos se ei onnistu, ilmoita asiasta maksupäätepisteelle ja harkitse oikeustoimia.

Vuokranantajille

• Sovi asiakirjasi yhteensopiviksi: kirjallinen sopimus sekä tietolomake, jossa käsitellään vakuusmaksua, palvelumaksuja, yhteystietojasi ja meldpuntia – englanniksi, jos vuokraat kansainvälisille vakuutusyhtiöille.
• Älä koskaan ota uudesta vuokrauksesta yli kahden kuukauden vuokraa äläkä muuta ylimääräistä maksuksi.
• Tarkastus tehdään kirjallisesti alussa ja lopussa ja mieluiten vuokralaisen läsnä ollessa.
• Maksa takaisin neljäntoista päivän kuluessa, jos et vähennä mitään; jos vähennät, maksa takaisin riidaton saldo ja lähetä täydellinen kirjallinen erittely laskuineen kolmenkymmenen päivän kuluessa. Älä veloita kulumisesta tai rutiininomaisesta remontoinnista.
• Lähetä eritelty ja toteutuneisiin kustannuksiin perustuva vuositili 1. heinäkuuta mennessä ja valmistaudu 1. tammikuuta 2027 voimaan tulevaan suljettuun listaan.