Tieoikeus Alankomaissa: miten servituudi toimii

Tieoikeus (recht van overpad) antaa yhden kiinteistön omistajalle oikeuden ylittää naapurimaan. Se on rasiteoikeus (erfdienstbaarheid): maahan liitetty esineoikeus, joten se sitoo jokaista sen läpi kulkevan maan tulevaa omistajaa riippumatta siitä, tiesivätkö he siitä ostaessaan.

Käyttöoikeus syntyy kahdella tavalla: notaarin vahvistamalla asiakirjalla, joka rekisteröidään julkisiin rekistereihin, tai pitkäaikaisen käytön perusteella määräytyvällä tavalla. Vuosikymmeniä käytetty polku ei siis automaattisesti ole tieoikeus, mutta kirjallisen sopimuksen puuttuminen ei tarkoita, etteikö oikeutta olisi olemassa. Jos tontilta ei ole lainkaan pääsyä julkiselle tielle, sovelletaan erillistä oikeussuojakeinoa: omistaja voi vaatia pakkotietä (noodweg) naapurimaalle korvausta vastaan. Seuraavaksi selitämme, miten kukin tapa syntyy, mitä omistajat voivat vaatia toisiltaan ja miten riidat ratkaistaan.

Mikä on etuoikeus?

Tieoikeus on rasiteoikeus: yhden kiinteistön rasitus toisen kiinteistön hyväksi. Alankomaiden siviililain (BW) 5:70 §:n mukaan se velvoittaa rasitetun maan omistajan sietämään jotakin, tässä tapauksessa läpikulkua.

Tieoikeus koskee aina kahta kiinteistöä. Hyötyvä kiinteistö on hallitseva kiinteistö (heersend erf): esimerkiksi muiden talojen takana oleva tontti, jolle saavutetaan naapurin ajotietä. Rasituksen kantava kiinteistö on palveleva kiinteistö (dienend erf): maa-alue, jonka yli polku kulkee. Palvelevan kiinteistön omistajan on sallittava hallitsevan kiinteistön omistajan kulkea tietyn osan maa-alueesta yli.

Tämä ei ole naapureiden välinen palvelus. Koska kyseessä on esineoikeus (zakelijk recht), tieoikeus pysyy voimassa, kun jompikumpi kiinteistö myydään. Hallitsevan kiinteistön uudella omistajalla on oikeus automaattisesti; palvelevan kiinteistön uutta omistajaa se sitoo.

Keskeiset termit on esitetty alla.

Tieoikeudet ovat yleisiä Alankomaissa, missä tontit ovat usein pieniä ja maaseudulla maanomistus voi olla pirstaloitunutta. Niillä on merkitystä asunnonomistajille, jotka tarvitsevat pääsyn takapihalle tai autotalliin, maanviljelijöille, jotka pääsevät pelloilleen naapurin maan yli, ja rakennuttajille, jotka ostavat tontin olemassa olevien rakennusten takaa. Kun ostat kiinteistön, notaari tarkistaa kiinteistörekisteristä (Kadaster) rekisteröidyt rasitteet, mutta kaikki oikeudet eivät näy siellä.

Miten tieoikeus syntyy?

Notaarin vahvistamalla asiakirjalla, joka on rekisteröity Kadasteriin, tai vanhenemalla pitkäaikaisen käytön jälkeen. Naapureiden välinen epävirallinen sopimus ei ole tieoikeus ja se voidaan periaatteessa irtisanoa.

Notaarin vahvistamalla asiakirjalla

Selkein tapa on notaarin vahvistama kiinteistökauppa. Molempien kiinteistöjen omistajat sopivat ehdoista ja pyytävät notaarilta rekisteröinnin.

Prosessissa on kolme vaihetta:

• Sopimus. Omistajat sopivat reitistä, sallitusta käytöstä (vain jalan, vai myös autolla tai koneilla) sekä kunnossapidosta, porteista ja kustannuksista.
• Notaarin vahvistama asiakirja. Notaari laatii perustamiskirjan (akte van vestiging), jossa yksilöidään kaksi kiinteistöä, kuvataan reitti, usein kartan avulla, ja esitetään ehdot.
• Rekisteröinti. Notaari rekisteröi asiakirjan Kadasterin ylläpitämiin julkisiin rekistereihin.

Rekisteröinti tekee tieoikeudesta pätevän kaikkia vastaan, myös myöhempiä ostajia vastaan. Sopimus ilman kiinteistökauppakirjaa ja rekisteröintiä on vain henkilökohtainen sopimus nykyisten omistajien välillä. Se ei sido palvelevan maan ostajaa eikä tarjoa pitkäaikaista turvallisuutta.

Kirjaan voi sisältyä myös laadullinen velvoite tai niin sanottu pysyvä lauseke (kettingbeding) velvoitteille, jotka ylittävät läpikulun sietämisen rajat, kuten velvollisuus osallistua elatukseen. Keskustele notaarin kanssa siitä, mitä tarkalleen ottaen kirjataan.

Reseptillä

Tienkäyttöoikeus voi syntyä myös pitkäaikaisen käytön, eli vanhenemisen (verjaring), perusteella. Laissa erotetaan toisistaan ​​kaksi reittiä, kymmenen ja kahdenkymmenen vuoden määräajat.

Ensimmäinen reitti on vilpittömässä mielessä tapahtuva vanhentuminen. Joku, jolla on vilpittömässä mielessä (te goeder trouw) kymmenen vuoden yhtäjaksoinen oikeus, saa sen (BW:n 3:99 artikla). Vilpitön mieli tarkoittaa, että käyttäjä on kohtuudella uskonut, että hänellä oli oikeus. Ajattele asunnonomistajaa, jonka kauppakirja viittaa tieoikeuteen, jota ei ole koskaan asianmukaisesti vahvistettu: jos kyseinen omistaja käyttää polkua avoimesti kymmenen vuoden ajan asiakirjaan luottaen, oikeus voidaan hankkia.

Toinen vaihtoehto pätee, vaikka oikeutta ei olisi käytetty vilpittömässä mielessä. Jos jollakulla on ollut käyttöoikeus kaksikymmentä vuotta, omistajan vaatimus hallinnan lopettamiseksi vanhenee ja haltija saa oikeuden (BW:n 3:105 ja 3:306 artikla). Käytännössä tämä on useimmin käytetty vaihtoehto.

Vanhentumisen todistaminen on vaikeaa. Oikeutta vaativan henkilön on osoitettava, että käyttö vastasi hallintaa: sen on täytynyt olla jatkuvaa, keskeytymätöntä ja yksiselitteistä tavalla, joka teki omistajalle selväksi, että oikeutta vaadittiin. Käyttöä, jota omistaja vain sietää naapuruuseleenä, ei lasketa. Todisteisiin voivat kuulua vanhat valokuvat, todistajanlausunnot, ilmakuvat ja huoltokirjat. Tuomioistuimet arvioivat tätä tiukasti, minkä vuoksi notaarin vahvistama asiakirja on aina turvallisempi vaihtoehto.

Miten tieoikeus eroaa luvasta tai julkisesta tiestä?

Naapurin lupa on henkilökohtainen ja periaatteessa voidaan peruuttaa; tieoikeus on tosiasiallinen oikeus, joka sitoo myöhempiä omistajia. Julkinen tie on avoin kaikille ja kuuluu julkisoikeuden piiriin.

Monia polkuja käytetään naapureiden välisen yksinkertaisen sopimuksen perusteella. Tällainen lupa tai pelkkä suvaitseminen ei luo todellista oikeutta. Se yleensä päättyy, kun naapuri vetää sen pois tai myy kiinteistön, vaikka kohtuullinen irtisanomisaika voi olla tarpeen, jos sopimus on ollut voimassa pitkään. Jos olet riippuvainen polusta, kannattaa sopimus muuttaa rekisteröidyksi käyttöoikeudeksi.

Myös yksityisestä polusta voi tulla julkinen tie. Tielain (Wegenwet) 4 §:n mukaan tiestä tulee julkinen, jos se on ollut avoinna kaikille kolmekymmentä vuotta, jos se on ollut avoinna kaikille kymmenen vuotta ja viranomainen on pitänyt sitä yllä tänä aikana tai jos omistaja on asettanut sen kaikkien saataville. Kun tie on julkinen, omistajan on siedettävä sen yleistä käyttöä, ja kunnalla on sananvaltaa sen sulkemisessa. Tämä on erilainen järjestelmä kuin kahden kiinteistön välinen tieoikeus.

Tieoikeus eroaa myös maan vuokrasopimuksesta. Vuokralaisella on henkilökohtainen oikeus vuokranantajaa kohtaan, joka periaatteessa ei sido omistajan seuraajia samalla tavalla. Se eroaa myös pinta-alaoikeudesta (opstalrecht), joka antaa jollekulle oikeuden omistaa rakennuksia tai töitä toisen henkilön maalla.

Voiko tieoikeudesta pyytää maksua?

Kyllä, jos osapuolet sopivat. Kiinteistökirjassa voidaan määrätä kertaluonteisesta maksusta tai säännöllisestä maksusta (retributie) hallitsevan kuolinpesän omistajalta.

Kun rasiteoikeus luodaan sopimuksella, hinta on neuvoteltavissa. Palvelumaan omistaja luopuu osasta maan vapaata käyttöoikeutta, mikä voi alentaa sen arvoa; maksu korvaa tämän. Säännöllinen maksu voidaan liittää rasiteoikeuteen kiinteistökirjassa, jolloin se koskee myös myöhempiä omistajia.

Välttämättömän oikeuden osalta laki itsessään säätää korvauksesta, jonka tuomioistuin määrää, jos osapuolet eivät pääse sopimukseen. Vanhentumisen perusteella saavutetusta oikeudesta ei makseta korvausta: oikeus syntyy lain nojalla.

Entä jos tontiltasi ei ole pääsyä julkiselle tielle?

Sitten voit vaatia pakkokäyttöoikeutta (noodweg) naapurimaan yli. Tämä ei ole rasite, vaan lakisääteinen oikeus, jonka tuomioistuin voi määrittää naapurin hyväksi maksettavaa korvausta vastaan.

BW-artiklan 5:57 mukaan maanomistaja, jolla ei ole sopivaa pääsyä julkiselle tielle, voi vaatia ympäröivän maan omistajia sallimaan välttämättömän reitin. Tuomioistuin määrää reitin, jos omistajat eivät pääse sopimukseen, ottaen huomioon molempien osapuolten edut, ja vahvistaa taakaksi asetetulla maalla olevan maan omistajalle maksettavan korvauksen.

Erityissääntöjä sovelletaan, jos maa-alueesta tuli aidattu, koska suurempi tontti jaettiin tai myytiin osittain. Välttämättömyysvaatimus on tällöin periaatteessa löydettävä irrotetun maan, ei toisen naapurin maan, kautta. Ja koska vaatimus perustuu tarpeeseen, välttämättömyysvaatimus ei ole enää perusteltu, kun maalla on oma sopiva pääsy julkiselle tielle.

Mitkä ovat kunkin omistajan oikeudet ja velvollisuudet?

Käyttäjä voi ylittää maan sovitusti, mutta hänen on tehtävä se tavalla, joka on vähiten rasittavaa palvelevalle maalle. Palvelumaan omistaja ei saa estää kulkua, mutta hänellä on oikeus käyttää ja hallita omaa maataan.

Oikeuden sisältö määräytyy ensin perustamisasiakirjan mukaan. Jos asiakirjassa ei ole mitään määräystä, laki ja paikallinen tapa täyttävät aukot. Jos oikeus on syntynyt vanhentumisen seurauksena, sen sisältö seuraa tavasta, jolla sitä tosiasiallisesti käytettiin vanhentumisajan aikana (BW 5:73 artikla).

Käyttäjän velvollisuudet

Hallitsevan kiinteistön omistajan on käytettävä oikeutta palvelevaan maahan mahdollisimman vähän haittaavalla tavalla. Puutarhan läpi kulkeva polku on tarkoitettu kulkua varten, ei auton pysäköintiin tai materiaalien varastointiin.

Käyttäjän pääasialliset tehtävät ovat:

• Pysyminen toiminta-alueen sisällä. Jalkakäytäväksi perustettua tietä ei saa käyttää autoille tai raskaille koneille.
• Huolto. Hallitsevan kiinteistön omistaja voi suorittaa oikeuden käyttämiseksi tarvittavat työt ja, ellei kiinteistökirjassa toisin määrätä, vastata näiden töiden kustannuksista ja niiden kunnossapidosta (BW 5:75 artikla).
• Ei turhaa vaivaa. Porttien sulkeminen, liiallisen melun välttäminen ja roskaamatta jättäminen ovat osa oikeuden asianmukaista käyttöä.

Palvelusmaan omistajan velvollisuudet ja oikeudet

Palvelualueen omistaja ei saa estää kulkua. Polulle ei saa rakentaa vajaa, istuttaa puita sen keskelle tai pysäköidä ajoneuvoja, jos ne estävät tai vakavasti haittaavat kulkua.

Tämä ei tarkoita, että omistaja menettäisi kaiken hallinnan. Portti on usein sallittu turvallisuussyistä, edellyttäen, että käyttäjä saa avaimen, koodin tai muun yksinkertaisen läpikulkureitin. Lukittu portti ilman avainta on este.

Palvelumaan omistaja voi myös pyytää reitin siirtämistä toiselle puolelle maata, jos nykyinen reitti on aiheuttanut vakavaa haittaa esimerkiksi siksi, että se estää suunnitellun laajennuksen. Uuden reitin on tarjottava käyttäjälle yhtä kätevä pääsy. Jos osapuolet eivät pääse sopimukseen, tuomioistuin voi päättää asiasta.

Entä jos on riita?

Useimmat riidat koskevat esteitä, sovittua kovempaa käyttöä tai sitä, kuka maksaa elatusmaksut. Aloita keskustelulla, harkitse sitten sovittelua ja mene oikeuteen vasta viimeisenä keinona.

Riitoja syntyy usein olosuhteiden muuttuessa: uusi omistaja käyttää polkua intensiivisemmin, kaupallinen toiminta tuo paikalle pakettiautoja tai portti asennetaan ilman avainta. Puutarhakalusteet tai -kasvit, jotka hitaasti tunkeutuvat polulle, ovat toinen yleinen kitkan lähde.

Vaiheittainen lähestymistapa toimii yleensä parhaiten:

• Suorat keskustelut. Rauhallinen keskustelu, jossa on kopio kauppakirjasta käsillä, ratkaisee usein väärinkäsityksen.
• Naapuruston sovittelu tai sovittelija. Monet kunnat tarjoavat maksutonta naapurustosovittelua (buurtbemiddeling) koulutettujen vapaaehtoisten kanssa; ammattimainen sovittelija on toinen vaihtoehto.
• Sitova neuvonta. Osapuolet voivat sopia, että riippumaton asiantuntija tekee päätöksen esimerkiksi reitistä tai kunnossapidon tilasta.
• Oikeudenkäynnit. Jos toinen osapuoli jatkaa reitin tukkimista tai liikakäyttöä, voit viedä asian oikeuteen.

Alla oleva taulukko on yhteenveto vaihtoehdoista.

Mikä tuomioistuin päättää?

Kiireellisissä tapauksissa, esimerkiksi silloin, kun polku on tukossa etkä pääse kotiisi tai yritykseesi, voit pyytää ennakkoratkaisua käsittelevältä tuomarilta (voorzieningenrechter) määräystä yhteenvetona menettelyssä (kort geding). Tuomari voi määrätä esteen poistettavaksi lyhyessä ajassa. Riidat siitä, onko tieoikeutta olemassa, sen reitistä tai sisällöstä, ratkaistaan ​​yleensä tavanomaisessa menettelyssä käräjäoikeudessa (rechtbank). Asianajajan tarve riippuu vaateen arvosta ja tyypistä.

Todisteiden kerääminen

Kantasi riippuu todisteistasi. Aloita niiden kerääminen heti, kun ongelma ilmenee.

• Kuvat ja videot päivämäärillä, jotka osoittavat esteitä, vaurioita tai vääränlaista käyttöä.
• Todistajien lausunnot naapureilta, vierailijoilta tai toimittajilta, jotka näkivät ongelman.
• Notaarin vahvistama asiakirja ja ote Kadasterista, jossa esitetään oikeudet ja velvollisuudet.
• Kirjeenvaihtosähköpostit, kirjeet ja viestit, jotka osoittavat yrityksesi ratkaista asia.

Jos kiistaan ​​liittyy myös naapuritontilla tehtäviä rakennustöitä, lue oikeudellisista vaihtoehdoista, jos naapurisi rakentavat ilman lupaa , koska nämä kaksi asiaa ovat usein päällekkäisiä.

Voiko tieoikeutta muuttaa tai lopettaa?

Kyllä: omistajien välisellä sopimuksella, joka on kirjattu notaarin vahvistamaan asiakirjaan, tai tuomioistuimen toimesta tietyin lakisääteisin perustein. Tieoikeus ei pääty vain siksi, että yksi omistaja niin haluaa.

Sopimuksen mukaan

Jos molemmat omistajat ovat yhtä mieltä siitä, että oikeutta ei enää tarvita tai sitä tulisi muuttaa, he voivat kirjata tämän notaarin vahvistamaan asiakirjaan. Hallitsevan kuolinpesän omistaja luopuu tällöin oikeudesta, tai osapuolet sopivat uudesta reitistä tai uusista ehdoista.

Vaiheet peilaavat oikeuden syntymistä: molempien omistajien on hyväksyttävä se, notaari laatii peruutus- tai muutoskirjan, ja asiakirja rekisteröidään Kadasteriin. Ilman rekisteröintiä muutos sitoo vain nykyisiä omistajia eikä myöhempiä ostajia.

Oikeuden kautta

Jos omistajat eivät ole sopineet, palvelevan kiinteistön omistaja voi pyytää tuomioistuinta muuttamaan tai peruuttamaan rasiteoikeuden. Laki asettaa tiukat ehdot.

BW-lain 5:78 §:n mukaan tuomioistuin voi purkaa käyttöoikeuden, jos sen käyttäminen on tullut mahdottomaksi tai jos hallitsevan kiinteistön omistajalla ei enää ole kohtuullista oikeutta siihen eikä ole uskottavaa, että tämä oikeus palaa. Tyypillinen esimerkki on tontti, jolla on nyt oma suora pääsy julkiselle tielle.

Alankomaiden siviililain 5:79 §:n mukaan tuomioistuin voi myös muuttaa tai peruuttaa käyttöoikeuden odottamattomien olosuhteiden perusteella, jotka tekevät sen pitämisen muuttumattomana kohtuuttomaksi. Tuomioistuin voi asettaa ehtoja, kuten korvauksen hallitsevan kiinteistön omistajalle. Näiden säännösten teksti on saatavilla Alankomaiden siviililain viidennessä kirjassa osoitteessa wetten.overheid.nl.

Miten se toimii käytännössä?

Useimmat tieoikeustapaukset perustuvat kiinteistön nimityskirjan sanamuotoon ja käyttöhistoriaan. Kiinteistön nimityskirja on ensimmäinen asiakirja, jonka asianajaja tai tuomioistuin tarkastelee.

Otetaan esimerkiksi talon omistaja, jonka naapuri on asettanut lukitun portin polun poikki, joka vuosikymmeniä vanhan kiinteistön mukaan antaa pääsyn talon omistajan autotalliin. Talon omistaja pyytää avainta; naapuri kieltäytyy. Kirjallisen vaatimuksen ja epäonnistuneen sovitteluyrityksen jälkeen talon omistaja pyytää alustavaa oikeussuojakeinoa käsittelevää tuomaria määräämään pääsyn. Tuomari tarkastelee kiinteistöä ja tilannetta paikan päällä ja päättää, estääkö portti laittomasti pääsyn oikeuteen.

Toinen yleinen tilanne syntyy, kun kiinteistö myydään. Palvelevan maan ostaja saa käyttöoikeuden vasta siirron jälkeen, koska se on syntynyt vanhentumisen kautta eikä sitä ole koskaan rekisteröity. Ostajaa sitoo se, jos oikeus todella syntyi. Se, syntyikö näin, riippuu viimeisen kymmenen tai kahdenkymmenen vuoden käytön todisteista.

Mitä sinun pitäisi tehdä seuraavaksi?

Tarkista kiinteistörekisteriote ja kiinteistörekisteriote, kirjaa tiedot ylös ja yritä päästä sopimukseen. Jos toinen osapuoli estää pääsyäsi kiinteistöön, toimi nopeasti.

Kun ostat kiinteistön, kysy notaarilta käyttöoikeuksista ja tarkastele tilannetta paikan päällä: näkyvä polku maan poikki voi viitata oikeuteen, jota ei ole rekisteröity. Jos vetoat pitkäaikaiseen käyttöön perustuvaan oikeuteen, aloita todisteiden kerääminen tästä käytöstä nyt, ennen kuin todistajat muuttavat pois. Ja jos haluat luoda, muuttaa tai lopettaa käyttöoikeuden, rekisteröi se notaarin vahvistamalla asiakirjalla, jotta myöhemmät omistajat ovat sidottuja.

Yhteenvetona

• Tieoikeus on rasiteoikeus: maahan liitetty tosiasiallinen oikeus, joka sitoo tulevia omistajia.
• Se syntyy notaarin toimesta, joka rekisteröidään Kadasteriin, tai vanhentumalla kymmenen vuoden vilpittömässä mielessä olon tai kahdenkymmenen vuoden omistusoikeuden jälkeen.
• Maalle, jolla ei ole yhteyttä julkiselle tielle, voidaan myöntää pakollinen tie BW:n 5:57 artiklan nojalla korvausta vastaan.
• Käyttäjän on käytettävä polkua mahdollisimman vähän rasittavalla tavalla ja yleensä vastattava sen ylläpidosta; toinen omistaja ei saa estää kulkua.
• Tienkäyttöoikeutta voidaan muuttaa tai lopettaa sopimuksella tai BW:n 5:78 ja 5:79 §:ssä tarkoitetuilla perusteilla tuomioistuimen toimesta.

Usein kysyttyjä kysymyksiä

Voiko palvelumaan omistaja asettaa portin polun poikki?

Yleensä kyllä, turvallisuussyistä, edellyttäen, että portti ei kohtuuttomasti estä kulkua. Käyttäjän on saatava avain, koodi tai muu yksinkertainen reitti läpi. Portti, joka vaikeuttaa kulkua merkittävästi, voi olla laiton este.

Kuka on vastuussa polun ylläpidosta?

Ellei kiinteistökirjassa toisin määrätä, hallitsevan kiinteistön omistaja vastaa oikeuden käyttämiseen tarvittavien töiden ja niiden kunnossapidon kustannuksista. Jos molemmat omistajat käyttävät polkua, he usein sopivat kustannusten jakamisesta. Kirjaa tämä kiinteistökirjaan riitojen välttämiseksi.

Millainen käyttö on sallittua?

Se riippuu kiinteistöstä tai, jos oikeus on syntynyt vanhentumisen nojalla, siitä, miten sitä tosiasiallisesti käytettiin. Jalkakäytävä on tarkoitettu kävelyyn; oikeus käyttää tietä autolla ei automaattisesti kata raskaita ajoneuvoja. Käyttäjä ei voi yksipuolisesti lisätä palvelevan maan rasitusta.

Mitä tapahtuu, kun kiinteistö myydään?

Tieoikeus on esineoikeus. Se siirtyy automaattisesti hallitsevan kiinteistön mukana ostajalle, ja palvelevan kiinteistön ostaja on sidottu siihen. Siksi rekisteröinti Kadasteriin on tärkeä: se antaa ostajille tiedon asiasta. Myös vanhentumisen kautta syntynyt oikeus sitoo ostajaa, vaikka sitä ei olisi rekisteröity.

Law & More Neuvoo kiinteistönomistajia, ostajia ja rakennuttajia käyttöoikeuksissa, naapuririidoissa ja muissa kiinteistöasioissa. Etkö ole varma tilanteestasi? Kerro meille tilanteestasi. Kerromme sinulle vaihtoehdoistasi yhden arkipäivän kuluessa.

Miten Law & More voi auttaa sinua tässä, selitetään meidän kiinteistövälittäjä sivu.