Jokaisen, joka haluaa irtisanoa liiketilansa vuokrasopimuksen tai joka on irtisanomassa sen vuokranantajan toimesta, on ensin tiedettävä, minkä järjestelmän piiriin vuokrasopimus kuuluu. Kuten tämän sarjan ensimmäisessä osassa todettiin, 7:290-liiketiloihin (kaupat, majoitus- ja ravitsemisala, käsityöläisyritykset) ja 7:230a-liiketiloihin (toimistot, varastot, harjoittelutilat) sovelletaan perustavanlaatuisesti erilaisia sääntöjä. Tämä ero ei ole missään yhtä ratkaiseva kuin irtisanomisessa.
7:290 liiketilan osalta vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen vain lukuisten lakisääteisten perusteiden nojalla, ja siihen sovelletaan tiukkoja muodollisia vaatimuksia. 7:230a liiketilan osalta vuokranantajan kynnys on paljon matalampi: irtisanominen on periaatteessa vapaa muodollisista perusteista eikä vaadi syytä. Tässä artikkelissa käsitellään molempia tilanteita.
7:290 liiketilan purkaminen
Muodolliset vaatimukset
7:290 liiketilan irtisanomiseen sovelletaan tiukkoja muodollisia vaatimuksia. Irtisanominen on tehtävä kirjallisesti joko kirjatulla kirjeellä tai ulosottoviranomaisen määräyksellä. Vähimmäisirtisanomisaika on yksi vuosi. Irtisanominen, joka ei täytä näitä vaatimuksia, on mitätön eikä sillä ole oikeusvaikutuksia. Vuokrasopimus jatkuu tällöin yksinkertaisesti.
Irtisanominen on tehtävä vuokralaiselle ennen nykyisen vuokrakauden päättymistä. Liian myöhässä irtisanoville vuokrasopimus jatkuu automaattisesti seuraavalla kaudella.
Irtisanomisperusteet vuokranantajan puolesta
7:290 liiketilan vuokranantaja voi irtisanoa sopimuksen vain laissa tyhjentävästi luetelluilla perusteilla. Irtisanomiseen ensimmäisen sopimuskauden (ensimmäiset viisi vuotta) lopussa sovelletaan vain kahta perustetta: vuokralainen ei käyttäydy hyvänä vuokralaisena (jatkuvasti huono vuokrasuhde) tai vuokranantaja tarvitsee vuokrattua omaisuutta kiireellisesti henkilökohtaiseen käyttöön. Ensimmäisen sopimuskauden jälkeen lisätään kolmas peruste: vuokranantajan irtisanomisetujen punninta vuokralaisen jatkamisetuja vastaan, jolloin vuokranantajan on osoitettava pakottava etu.
Yksityiskohtaisemman käsittelyn yksittäisistä irtisanomisperusteista ja niitä koskevasta oikeuskäytännöstä löydät artikkelista ”Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protection & Grounds for Termination of Retail Space” toisaalla tällä verkkosivustolla.
Vuokralainen, joka haluaa pidentää vuokra-aikaa
7:290 liiketilan vuokralaisen, joka saa irtisanomisilmoituksen, mutta haluaa jäädä, on esitettävä kirjallinen vastalause irtisanomiselle kuuden viikon kuluessa irtisanomisen vastaanottamisesta. Jos hän ei tee niin, vuokrasopimus päättyy ilmoitettuna päivänä. Jos hän vastustaa irtisanomista, vuokranantajan on toimitettava irtisanominen alioikeuteen. Vuokrasopimus päättyy vain, jos tuomioistuin hyväksyy irtisanomisen. Siihen asti sopimus on voimassa.
7:230a liiketilan purkaminen
Pääsääntö: irtisanominen ilman perustetta
7:230a liiketilan osalta laki on paljon joustavampi vuokranantajaa kohtaan. Vuokrasopimus päättyy irtisanomisen jälkeen sopimuksessa sovitun irtisanomisajan tai sen puuttuessa laissa säädetyn määräajan mukaisesti. Irtisanomiselle ei vaadita perustetta. Vuokranantajan ei tarvitse selittää, miksi hän haluaa irtisanoa sopimuksen. Vuokralaisella ei periaatteessa ole oikeutta sopimuksen jatkamiseen.
Häätösuoja: lykkääminen tuomioistuimen kautta
Vaikka liiketilan 7:230a vuokralaisella ei ole oikeutta vuokrasopimuksen pidentämiseen, hänellä on oikeus häätösuojaan. Tämä tarkoittaa seuraavaa: vuokrasopimuksen irtisanomisen ja vuokranantajan häätöilmoituksen jälkeen vuokralainen voi kahden kuukauden kuluessa häätöpäivästä pyytää alioikeutta pidentämään häätöaikaa. Oikeus punnitsee molempien osapuolten etuja. Pidennyksen enimmäiskesto on yksi vuosi pyyntöä kohden, ja yhteensä enintään kolme vuotta.
Häätösuoja ei siis ole oikeus vuokrasopimuksen jatkuvaan nauttimiseen, vaan ainoastaan sen lykkäämistä. Kun enimmäisaika on umpeutunut, tilat on tyhjennettävä.
Ennenaikainen irtisanominen ja irtisanomisvaihtoehtojen rooli
Sekä 7:290 että 7:230a liiketilojen osalta sopimus voi sisältää irtisanomislausekkeen: sopimusmääräyksen, joka antaa osapuolille oikeuden irtisanoa vuokrasopimuksen ennenaikaisesti. 7:290 liiketilojen osalta tällaisen lausekkeen on oltava oikeassa suhteessa lain vuokralaiselle tarjoamaan suojaan; määräys, joka tosiasiallisesti antaa vuokranantajalle oikeuden irtisanoa sopimus milloin tahansa, voi olla ristiriidassa järjestelmän pakottavan luonteen kanssa.
Irtisanomisehtoa käyttävän on noudatettava tarkkoja menettelyvaatimuksia: oikea sopimuskausi, oikea muoto (rekisteröity tai kanteellinen) ja oikea päivämäärä, jona irtisanominen tehdään. Yksi päivä liian myöhään tarkoittaa, että irtisanomisella ei ole vaikutusta ja vuokrasopimus jatkuu seuraavalla kaudella.
Myös hiljainen uudistaminen on huomionarvoista. Jos vuokrasopimus päättyy eikä kumpikaan osapuoli irtisano sitä, sopimus uusitaan useimmissa tapauksissa hiljaisesti alkuperäisen ajanjakson ajaksi tai toistaiseksi sopimustekstistä riippuen. Tarkista hyvissä ajoin, haluatko uudistaa sopimuksen.
Yleisiä virheitä irtisanomisessa
Käytännössä näemme toistuvia virheitä liiketilojen irtisanomisissa:
- Irtisanominen liian myöhään, jolloin vuoden irtisanomisaika ylittyy ja vuokrasopimus jatkuu automaattisesti seuraavalle kaudelle.
- Irtisanominen ilman lain vaatimaa lomaketta (tavallisella sähköpostilla tai puhelimitse kirjatun kirjeen tai valituskirjeen sijaan), mikä tekee irtisanomisesta mitättömän.
- Vuokranantajana irtisanoo ilman tunnustettua perustetta 7:290 liiketilan, minkä jälkeen vuokralainen hakee muutosta alioikeudessa ja irtisanominen mitätöidään.
- Vuokralaisena ei ole ajoissa vastustanut 7:290 liiketilan irtisanomista, minkä seurauksena oikeus jatkamiseen raukeaa.
- Toimitusvelvollisuuden unohtaminen: vaikka irtisanominen olisi pätevä, vuokralainen voi olla vastuussa vahingoista, jotka aiheutuvat siitä, että tiloja ei palauteta sopimuksen mukaisessa kunnossa.
- 7:230a liiketilan osalta kahden kuukauden määräaika häätösuojahakemuksen tekemiselle, jonka jälkeen tämä oikeus raukeaa lopullisesti, on menetetty.
Yhteenveto
Liiketilan irtisanominen vaikuttaa yksinkertaiselta, mutta tarkemmin tarkasteltuna siihen liittyy lukemattomia muodollisia ja sisällöllisiä sudenkuoppia. Olitpa sitten vuokralainen tai vuokranantaja: virhe menettelyssä voi johtaa ei-toivomaasi vuokrasuhteen jatkumiseen tai sellaisten suojaavien oikeuksien menettämiseen, joita olisit voinut käyttää. Tarkista aina määräajat, vaadittu lomake ja sovellettava järjestelmä hyvissä ajoin ennen irtisanomisen lähettämistä tai vastaanottamista.
Vuokraoikeuden asianajajat Law & More Autamme sinua kaikissa irtisanomismenettelyn vaiheissa ensimmäisestä kirjeestä aina käräjäoikeudessa tapahtuvaan käsittelyyn asti. Ota yhteyttä saadaksesi sitoumuksettoman keskustelun.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Kuinka pitkä on liiketilojen irtisanomisaika?
7:290 liiketilan osalta lakisääteinen vähimmäisirtisanomisaika on yksi vuosi. Irtisanominen on tehtävä kirjallisesti kirjatulla kirjeellä tai ulosottoviranomaisella. 7:230a liiketilan osalta sovelletaan sopimuksessa sovittua irtisanomisaikaa; lakisääteistä vähimmäisirtisanomisaikaa ei ole.
Voiko vuokranantaja noin vain irtisanoa myymälän vuokrasopimuksen?
Ei. 7:290 liiketilan osalta vuokranantaja voi irtisanoa sopimuksen vain laissa tyhjentävästi luetelluista syistä, kuten kiireellisestä henkilökohtaisesta tarpeesta tai jatkuvasti huonoista vuokrasuhteista. Irtisanomisella ilman tunnustettua syytä ei ole oikeudellista vaikutusta.
Mitä tarkoittaa häätösuoja 7:230a:n nojalla?
Vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen liiketilan 7:230a vuokralainen voi pyytää alioikeudelta häätöajan pidennystä. Tämä pyyntö on jätettävä kahden kuukauden kuluessa ilmoitetusta häätöpäivästä. Pidennysaika on enintään kolme vuotta.
Mikä on vuokrasopimuksen irtisanomisehto?
Irtisanomislauseke on sopimusmääräys, joka antaa yhdelle tai molemmille osapuolille oikeuden irtisanoa vuokrasopimus ennenaikaisesti. 7:290-liiketilojen osalta tällaisten lausekkeiden on oltava vuokralaisen pakollisen lakisääteisen suojan mukaisia.
Lisää tästä sarjasta kaupallisen vuokraoikeuden alalla
Tämä artikkeli on osa kolmiosaista kaupallisen vuokraoikeuden sarjaamme. Lue myös muut osat:
