Alankomaiden liiketilojen vuokrasopimuslaki jakaa vuokratut liiketilat kahteen järjestelmään, joilla on hyvin erilaiset seuraukset. Vähittäismyynti- ja ravitsemustilat kuuluvat Alankomaiden siviililain (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:290 artiklan piiriin ja ovat erittäin suojattuja: lakisääteinen viiden plus viiden vuoden sopimuskausi, irtisanominen vain laissa luetelluista syistä ja oikeus hakea vuokran uudelleenkorjausta tuomioistuimelta. Kaikki muu kuin asuintila, toimistoista ja varastoista laboratorioihin ja konsultointitiloihin, kuuluu BW:n 7:230a artiklan piiriin, jossa osapuolet ovat pitkälti vapaita sopimusten tekemisessä ja vuokralaiselle jää vain yksi suoja: suoja häätöä vastaan enintään kolmen vuoden ajan.
Se, kumpi näistä kahdesta pätee, määräytyy lain, ei sopimuksesi otsikon mukaan. Tämä yksi kysymys määrittää, kuinka kauan olet sidottu sopimukseen, miten ja milloin kumpikaan osapuoli voi irtisanoutua ja voidaanko vuokraa ylipäätään riitauttaa. Seuraavaksi esitetään molemmat järjestelmät, niihin liittyvät ehdot ja irtisanomisajat, lakisääteiset irtisanomisperusteet, vuokran tarkistusmenettely ja häätösuoja, joka on ainoa todellinen puolustuskeino muiden liiketilojen vuokralaisille.
Mikä järjestelmä koskee tilojasi
BW-lain 7:290 artikla kattaa rakennetun tilan, joka on tarkoitettu käytettäväksi myymälänä, ravintolana tai kahvilana, nouto- tai toimitusliikkeenä, käsityöläisliikkeenä (ambachtsbedrijf) tai hotellina, edellyttäen, että kiinteistöllä on yleisölle avoin alue, jossa tavaroita tai palveluita toimitetaan suoraan asiakkaille. Leirintäalueet kuuluvat nimenomaisesti tähän ryhmään. Kiinteistöön kuuluvat maa-alueet, irtaimisto ja kaikki siihen kuuluvat huollettavana olevat asunnot noudattavat samaa järjestelmää, minkä vuoksi liikkeen yläpuolella oleva asunto on yleensä osa samaa suojattua vuokrasopimusta. Käytännössä tämä on 290-bedrijfsruimten maailma : pääkatu, ostoskeskus, ravintola, hotelli.
Kaikki muu, mikä on rakennettua kiinteää omaisuutta eikä asuintilaa, on BW:n 7:230a artiklan nojalla ylivertaista kiinteistöä . Toimistot, jakelukeskukset, työpajat ilman yleisölle avointa tiskiä, varastotilat, datakeskukset sekä kirjanpitäjien, fysioterapeuttien ja konsulttien vastaanotot sijaitsevat kaikki tässä osiossa. Kolmatta luokkaa eikä näiden kahden välillä ole kuilua.
Ratkaiseva kriteeri on käyttötarkoitus, josta osapuolet sopivat vuokrasopimuksen tekohetkellä, luettuna yhdessä tilan todellisen käyttötarkoituksen kanssa. Vuokrasopimuksen kutsuminen toimistovuokrasopimukseksi ei tee siitä toimistovuokrasopimusta, jos vuokralainen pitää myymälää, jonka tiski on avoinna asiakkaille, eikä lausekkeella, jossa osapuolet valitsevat 7:230a-säännön, ole vaikutusta, jos tilat objektiivisesti luokitellaan vähittäismyyntitilaksi. Sekatilanteissa tuomioistuin tarkastelee vuokrauksen pääasiallista tarkoitusta ja sitä, palvelevatko muut osat tätä tarkoitusta; myymälän takana oleva varastotila sijaitsee yleensä myymälän vieressä. Koska 7:290-säännöt ovat puoliksi pakottavia vuokralaisen eduksi BW:n 7:291 artiklan nojalla, osapuolet eivät voi noin vain sopia niistä irti.
Kuinka kauan 7:290 vuokrasopimus on voimassa
7:290-vuokrasopimus on voimassa viisi vuotta tai osapuolten sopiman pidemmän määräajan. BW-artikla 7:292 muuttaa toistaiseksi tai yli kahden mutta alle viiden vuoden määräajaksi tehdyn vuokrasopimuksen viiden vuoden vuokrasopimukseksi. Kun ensimmäinen sopimuskausi päättyy, vuokrasopimus jatkuu lain nojalla toisen viiden vuoden mittaisen kauden; jos ensimmäinen sopimuskausi oli yli viisi vuotta, toista sopimuskautta lyhennetään siten, että ne ovat yhteensä kymmenen vuotta. Kymmenen vuoden jälkeen vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi, ellei jompikumpi osapuoli irtisano sitä asianmukaisesti.
Yksi tarkoituksellinen poistuminen on kyseessä. Artikla 7:301 BW ottaa käyttöön enintään kahden vuoden vuokrasopimuksen artiklojen 7:291–7:300 suojajärjestelmän ulkopuolella, mikä tekee siitä vakioinstrumentin pop-up-myymälöille ja kokeilupaikoille. Ansa on toisessa kappaleessa: jos vuokralainen käyttää edelleen tiloja kahden vuoden kuluttua, täysi suojajärjestelmä on voimassa, ja se on voimassa vuokrasopimuksen alusta eikä kahden vuoden päättymispäivästä. Lyhyen vuokrasopimuksen antaminen jatkua hiljaa on siis tapa, jolla vuokranantajat vahingossa luovat kymmenen vuoden sitoumuksen.
Vuokralaisen vahingoksi suojasäännöistä poikkeavat lausekkeet eivät ole automaattisesti mitättömiä, mutta ne tarvitsevat kantonrechterin (alioikeuden) ennakkohyväksynnän. Ilman tätä hyväksyntää vuokralainen voi vedota niiden mitättömyyteen myöhemmin, joskus vuosienkin kuluttua vuokrasopimuksen alkamisesta. Tästä syystä kokeneet osapuolet hakevat poikkeavan lausekkeen hyväksymistä allekirjoitushetkellä sen sijaan, että olettaisivat allekirjoituksen ratkaisevan asian.
7:290 vuokrasopimuksen päättyminen: irtisanomisilmoitus, perustelut ja tuomioistuin
Suojattu vähittäismyyntitilan vuokrasopimus ei vain raukea. Se on irtisanottava ilmoituksella, ja BW:n 7:293 §:ssä määrätään muodosta: ulosottomiesmääräys (exploot) tai kirjattu kirje, jossa irtisanomisaika on vähintään yksi vuosi. Vuokranantajan, joka antaa irtisanomisilmoituksen, on itse ilmoituksessa ilmoitettava irtisanomisen perusteet; BW:n 7:294 §:ssä perusteeton ilmoitus on mitätön, eikä perusteita voida korjata jälkikäteen menettelyssä.
Jos vuokralainen ei suostu irtisanomiseen kirjallisesti kuuden viikon kuluessa, vuokrasopimus jatkuu lain nojalla. Vuokranantajan on tällöin nostettava kanne kantonrechterille artiklan 7:295 BW nojalla ja pyydettävä tuomioistuinta vahvistamaan vuokrasopimuksen päättymispäivä, ja tuomioistuin voi vain arvioida irtisanomisilmoituksessa esitettyjä perusteita. Ennen kuin tuomio on lopullinen, vuokralainen pysyy asunnossaan. Vuokranantajat aliarvioivat usein, kuinka paljon aikaa tämä maksaa: vuoden irtisanomisaika ja riitautusmenettely siirtävät varsinaisen luovutuksen helposti kaksi tai kolme vuotta ensimmäisen kirjeen jälkeen. Liikevuokrasopimuksen irtisanomista koskevassa katsauksessamme käsitellään tätä aikajanaa yksityiskohtaisemmin.
Ensimmäisen vuokrakauden päättyessä vuokranantajalla on vain kaksi BW-artiklan 7:296 1. pykälän mukaista perustetta vahingonkorvausoikeudelle. Ensimmäinen on, että vuokralainen ei ole hoitanut liiketoimintaa hyvän vuokralaisen tavoin, mikä kattaa rakenteelliset vuokrarästit, luvattomat muutokset tai sallitun käytön jatkuvan rikkomisen. Toinen on kiireellinen henkilökohtainen tarve: vuokranantaja tarvitsee tilat omaan kestävään käyttöönsä, johon sisältyy remontti, jota ei voida tehdä ilman vuokrasopimuksen irtisanomista. Henkilökohtaiseen käyttöön kuuluu myös puolison, rekisteröidyn parisuhteen osapuolen, ensimmäisen asteen verisukulaisen tai sijaislapsen käyttö.
Saman artiklan 2 momentti lisää odotusajan, joka koskettaa monia vuokrakiinteistön ostajia. Vuokranantaja, joka on hankkinut kiinteistön, ei voi vedota kiireelliseen henkilökohtaiseen käyttöön ennen kuin kolme vuotta on kulunut siitä, kun hän on ilmoittanut vuokralaiselle kirjallisesti omistusoikeuden muutoksesta. Rakennuksen ostaminen sen asumista varten ei siis lyhennä siihen liittyvää vuokralaisen suojaa.
Toisen vuokrakauden päättymisestä lähtien vuokranantajalla on enemmän liikkumavaraa. BW-lain 7:296 artiklan 3 ja 4 momentit lisäävät kaksi lisäperustetta: vuokralainen kieltäytyy kohtuullisesta tarjouksesta uudesta vuokrasopimuksesta, edellyttäen, että tarjous ei koske vuokranmuutosta, ja vuokranantaja haluaa käyttää kiinteistöä tavalla, jonka sovellettavat kaavoitussäännöt sallivat. Tämän lisäksi tuomioistuin voi irtisanoa vuokrasopimuksen punnitsemalla suoraan vuokranantajan irtisanomisetua vuokralaisen jatkamisetua vastaan. Jos vuokrasopimus päättyy muista syistä kuin vuokralaisen omasta käyttäytymisestä johtuen, BW-lain 7:297 artikla sallii tuomioistuimen myöntää vuokralaiselle osuuden muutto- ja uudelleenasennuskustannuksista.
Vuokralaisen puoli on yksinkertaisempi. Vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen määräajan päättyessä yhden vuoden irtisanomisajalla ilman mitään syytä.
Vuokran tarkistus BW:n 7:303 artiklan nojalla
Vain 7:290 §:n mukaisella tilalla on lakisääteinen vuokran tarkistus. BW:n 7:303 §:n mukaan kumpi tahansa osapuoli voi pyytää kantonrechteriä asettamaan uuden vuokran sovitun määräajan päätyttyä ja kaikissa muissa tapauksissa aina, kun vähintään viisi vuotta on kulunut siitä päivästä, jona osapuolten sopima tai tuomioistuimen asettama viimeisin vuokra tuli voimaan. Toisin sanoen: kerran viidessä vuodessa, ei useammin.
Vertailukohtana ei ole nykyinen pyyntihinta. Oikeus vertaa vuokraa samalla paikkakunnalla sijaitsevien vastaavien liiketilojen vuokrien keskiarvoon vaatimusta edeltäneiden viiden vuoden ajalta, muunnettuna kyseisen hetken hintatasoon. Viiden vuoden keskiarvon laskeminen tarkoituksella tasoittaa huippua tai laskua yksittäisenä vuonna, minkä vuoksi vuokrantarkistus harvoin tuottaa toivottua nousua.
BW:n 7:304 artiklassa on lisätty menettelyllinen suodatin, joka ratkaisee useimmat tapaukset ennen niiden aloittamista. Vuokran tarkistamista koskeva vaatimus on tutkittavaksi otettava vain, jos siihen on liitetty osapuolten yhteisesti nimittämän yhden tai useamman asiantuntijan lausunto uudesta vuokrasta. Jos osapuolet eivät pääse sopimukseen asiantuntijasta, kumpi tahansa heistä voi pyytää kantonrechteriä nimeämään sellaisen, käytännössä usein kauppakamarin yhteydessä toimivan bedrijfshuaradviescommissien. Pyynnön jättöpäivä lasketaan vaatimuksen jättöpäiväksi, joka vahvistaa sekä viiden vuoden viitejakson että pääsääntöisesti päivämäärän, josta alkaen uutta vuokraa sovelletaan. Hakemuksen ennakkoilmoittamisella on siis suoraa taloudellista arvoa, ja asiantuntijavaiheen ohittaminen johtaa vaatimuksen hylkäämiseen tutkittavaksi ottamisen yhteydessä.
7:230a-tilan vuokralaisilla ei ole vastaavaa oikeutta. Siellä vuokra on sopimuksessa määrätty, ja sitä yleensä tarkistetaan vuosittain indeksiä koskevalla lausekkeella, joka on sidottu Alankomaiden tilastokeskuksen (CBS) julkaisemaan kuluttajahintaindeksiin. Tämän lausekkeen ulkopuolella muutos edellyttää sopimusta tai BW:n artiklan 6:258 suppeaa tietä odottamattomiin olosuhteisiin, joita tuomioistuimet soveltavat säästeliäästi.
Artikla 7:230a: häätösuoja määräaikaisen suojan sijaan
Muiden liiketilojen osalta sopimus on voimassa. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy määräajan päättyessä ilman irtisanomisaikaa, elleivät osapuolet ole toisin sopineet; toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy sopimuksessa määrätyllä tavalla ja määräajalla annetulla irtisanomisajalla. Vuokranantaja ei tarvitse lakisääteistä perustetta, eikä tuomioistuin tutki irtisanomisen syytä.
Vuokralaisella on kuitenkin suoja häätöä vastaan. Kun vuokrasopimus on päättynyt ja vuokranantaja on ilmoittanut vuokralaiselle, että asunnot on tyhjennettävä, vuokralainen voi pyytää kantonrechteriä pidentämään muuttoaikaa. Pyyntö on jätettävä kahden kuukauden kuluessa loman pyydystämispäivästä, ja sen jättäminen lykkää muuttovelvollisuutta, kunnes tuomioistuin on antanut päätöksen. Kahden kuukauden määräajan ylittäminen on kohtalokasta; sen jälkeen ei ole paluuta.
Oikeus myöntää pidennyksen, ellei vuokranantajan edut kärsisi vakavammin jatkuvasta käytöstä kuin vuokralaisen tai alivuokralaisen edut häätöstä. Se hylkää pyynnön, jos vuokralainen ei ole käyttäytynyt kuten hyvän vuokralaisen tulisi. Jokainen pidennyksen kesto on enintään yksi vuosi. Vuokralainen voi hakea pidennystä kahdesti, joten tällä tavoin ostetun pidennyksen kokonaiskesto ei saa koskaan ylittää kolmea vuotta loman ensimmäisestä vaatimuspäivästä. Oikeus voi myös määrätä, mitä vuokralaisen on maksettava pidennetyltä ajalta, eikä päätökseen voi valittaa.
Kolme tilannetta poistaa suojan kokonaan: vuokralainen irtisanoi sopimuksen, vuokralainen on nimenomaisesti suostunut irtisanomiseen tai vuokrasopimus on purettu vuokralaisen laiminlyönnin vuoksi. Vuokrarästeissä oleva vuokralainen on siksi vaarassa menettää sekä vuokrasopimuksen että häätösuojan kerralla. On myös syytä tehdä selväksi, mitä suoja on: se ostaa aikaa vaihtoehtoisten tilojen löytämiseen ja sisustamiseen. Se ei ole oikeus jäädä, eikä se elvyttää vuokrasopimusta.
Vuokrasopimuksen siirtäminen eteenpäin: korvaaminen ja alivuokraus
Vuokralainen, jonka liiketila on 7:290 ja joka siirtää tiloissa harjoitettavan liiketoiminnan, voi pakottaa asian käsittelyyn. BW-lain 7:307 §:n nojalla vuokralainen voi pyytää kantonrechteriä korvaamaan vuokralaisen kolmannella osapuolella, jopa vuokranantajan tahtoa vastaan, edellyttäen, että vuokralaisella on olennainen intressi siirtoon ja ehdotettu vuokralainen tarjoaa riittävät takuut vuokrasopimuksen täysimääräisestä täyttämisestä ja liiketoiminnan sujuvasta toiminnasta. Ilman tätä säännöstä kaupan tai ravintolan liikearvo olisi hyvin vähäinen, koska sijainti on yleensä liiketila.
7:230a-tilan vuokralaisilla ei ole tällaista oikeutta. Siellä vuokralaisen vaihdos edellyttää vuokranantajan suostumusta tai sopimuksen siirtoa BW:n 6:159 artiklan mukaisesti, ja useimpien mallivuokrasopimusten yleiset määräykset kieltävät luovutuksen ja alivuokrauksen ilman kirjallista lupaa. Tämä on yksi käytännön syistä, miksi luokittelukysymys on yhtä tärkeä sekä liiketoiminnan myynnissä että vuokrasopimusneuvotteluissa.
Mitä tarkistaa ennen allekirjoittamista
Aloita luokittelusta, koska kaikki muu seuraa siitä, ja kirjaa sallittu käyttö tarkasti sen sijaan, että käyttäisit yleisluontoista ilmaisua, johon kumpikaan osapuoli ei voi luottaa. Käy sitten läpi kaupalliset ehdot tietäen, mitä järjestelmää sovelletaan. Useimmat hollantilaiset liiketilojen vuokrasopimukset perustuvat Alankomaiden kiinteistönvälitystoimiston julkaisemaan ROZ-mallivuokrasopimukseen , jossa on erilliset mallit 7:290- ja 7:230a-tiloille. Nämä mallit on laadittu vuokranantajan näkökulmasta: yleiset määräykset siirtävät suuren osan ylläpidosta vuokralaiselle, sulkevat pois suurimman osan vuokranalennuksista ja kuittauksista ja antavat vuokranantajalle laajat oikeudet palvelumaksuihin.
Vuokrasopimuksen elinkaaren aikaiset kustannukset määrittävät seuraavat tekijät: ylläpito- ja korjausvelvoitteiden jakautuminen, indeksointi ja vuokran tarkistusmekanismi, pankkitakauksen tai talletuksen muodossa vaadittava vakuus, kiinteistön kunto luovutuksessa ja velvollisuus kunnostaa se muuton yhteydessä, vuokralaisen varusteiden ja parannusten käsittely sekä kuka vastaa rakennuksen energia- ja kestävyysvaatimuksista. Irtisanomisvaihtoehdot ansaitsevat erillisen huomion: 7:290-vuokrasopimuksessa vuokranantajan suosima irtisanomislauseke poikkeaa lakisääteisestä suojasta ja vaatii tuomioistuimen hyväksynnän, kun taas vuokralaisen irtisanomisvaihtoehto ei sitä vaadi. Alankomaiden hallitus tarjoaa hyödyllisen käytännön katsauksen liiketilojen vuokraamiseen , ja kannattaa punnita liiketilojen vuokraamisen, ostamisen tai liisaamisen vaihtoehtoja ennen sitoutumista.
Virheet, jotka maksavat eniten
Neljä virhettä selittää suurimman osan näkemistämme kiistoista. Vuokranantajat olettavat, että vähittäiskaupan vuokrasopimus päättyy määräajan umpeutuessa, ja huomaavat irtisanomisvaatimuksen vasta, kun vuokralainen kieltäytyy lähtemästä. Vuokranantajat myös irtisanovat vuokrasopimuksen ilmoittamatta perusteita tai lisäävät perustelut myöhemmin ja häviävät jutun pelkästään BW-pykälän 7:294 nojalla. Muiden liiketilojen vuokralaiset antavat BW-pykälän 7:230a mukaisen kahden kuukauden määräajan mennä ohi ja huomaavat olevansa puolustuskyvyttömiä. Ja molemmat osapuolet allekirjoittavat lausekkeen, joka poikkeaa 7:290-säännöksestä, pyytämättä kantonrechterin hyväksyntää, mikä jättää lausekkeen mitätöitäväksi niin kauan kuin vuokrasopimus on voimassa.
Viides, hiljaisempi virhe on mallivuokrasopimuksen pitäminen neutraalina standardina. Se on lähtökohta, ja lähes jokainen yleisten määräysten ehto on neuvoteltavissa, jos se otetaan esiin ennen allekirjoittamista eikä sen jälkeen.
Law & More Neuvoo vuokranantajia, jälleenmyyjiä, majoitus- ja ravitsemusalan toimijoita ja kansainvälisiä yrityksiä hollantilaisissa liiketilojen vuokrasopimuksissa: tilojen luokittelu, vuokrasopimusten ja niistä poikkeavien lausekkeiden laatiminen ja neuvotteleminen, irtisanomis- ja häätömenettelyt, vuokran tarkistus BW:n 7:303 artiklan nojalla ja vuokralaisten vaihtaminen. Kerro meille tilanteestasi. Kerromme sinulle vaihtoehdoistasi yhden arkipäivän kuluessa.
Artikkelissamme 7:290 vs. 7:230a liiketiloja käsittelevä säännös selitetään, mikä säännös koskee sinun tilojasi.
Miten Law & More voi auttaa sinua tässä, selitetään meidän vuokraoikeusasianajaja sivu.
