Lähes jokaista Alankomaiden asuntoa mainostetaan ilmaiseksi ostajana : hinta on talon hinta, ja sen siirtokustannukset ovat sinun. Suurin näistä kustannuksista on 2 %, 8 % tai 10.4 % vero riippuen siitä, mitä ostat ja mitä aiot sillä tehdä. Tällä sivulla esitetään vuonna 2026 voimassa olevat verokannat, aloitusverovapaus, käytännössä merkittävät vähennykset ja muut budjetoitavat kustannukset. Kyseessä on oikeudellista ja verotietoa, ei taloudellista neuvontaa.
Mitä "kosten koper" tarkoittaa ja miten se eroaa sanasta "vrij op naam"
Kk ( kosten koper , ”ostajan kustannukset”) tarkoittaa, että mainostettu hinta ei sisällä siirtokuluja; maksat ne erikseen. Von ( vrij op naam , ”vapaa nimiin”) tarkoittaa, että hinta sisältää jo kiinteistön omiin nimiisi laittamisen kustannukset. Ero tekee pitkälti käytettyjen ja uudisrakennusten välillä: olemassa olevat kodit myydään yleensä kosten koperina , eli uusina koteina rakennuttajalta vrij op naam , koska niihin sovelletaan arvonlisäveroa eikä varainsiirtoveroa, ja rakennuttaja sisällyttää sen hintaan.
Maksuttoman ostajan oikeuksilla ostaja yleensä kantaa:
- varainsiirtovero (varainsiirtovero);
- notaarin palkkio siirtokirjasta (väliaikainen);
- kiinteistörekisteri (Maarekisteri) maksu kyseisen asiakirjan rekisteröinnistä;
- ja kiinnityksen tapauksessa notaarin ja Kadasterin palkkiot kiinnityskirjasta.
Se ei kata myyntivälittäjän palkkiota, jonka myyjä maksaa, eikä omaa ostovälittäjääsi, kartoitustasi, arviointiasi tai asuntolainaneuvontaasi. Eikä " vrij op naam" tarkoita, ettei kuluja synny lainkaan: uudisrakennuksen asuntolainassa kiinteistökauppa ja sen rekisteröinti pysyvät sinun.
Varainsiirtovero (overdrachtsbelasting): vuonna 2026 voimassa olevat verokannat
Varainsiirtoveroa kannetaan Alankomaissa kiinteän omaisuuden ja siihen liittyvien oikeuksien, kuten pitkäaikaisten vuokrasopimusten ( erfpacht ) ja rakennusoikeuksien ( opstal ), hankinnasta. Verokannat ovat Wet op belastingen van rechtsverkeer -lain 14 artiklassa.
Vuosi 2026 toi muutoksen. Vuoden 2025 loppuun asti ei ollut erillistä verokantaa asunnoille, joissa ostaja ei asuisi: ne kuuluivat yleisen 10.4 prosentin verokannan piiriin. Tammikuun 1. päivästä 2026 alkaen 14 artikla sisältää erillisen 8 prosentin verokannan asunnon hankintaan, josta 2 prosenttia säilyy ostajalle, joka asuu asunnossa pääasiallisena asuntonaan, ja 10.4 prosenttia pysyy yleisenä verokannana kaikelle muulle.
| Mitä hankitaan | Arvostele 2026 | Arvostele 2025 |
|---|---|---|
| Asunto, jota ostaja käyttää pääasiallisena asuntonaan, paitsi tilapäisesti | 2% | 2% |
| Asunto, jonka ostaja emme asua — sijoitusasunto, loma-asunto, lapselle tai yrityksen kautta ostettu asunto | 8% | 10.4% |
| Ei-asuintila — liiketilat, toimistot, autotalli erillisellä tontilla, rakennusmaa | 10.4% | 10.4% |
| Ensiasunnon ostajan oikeutus aloitusverovapautukseen | 0% | 0% |
| Aloittajan vapautusarvon kynnysarvo (voittovaardegreens) | €555,000 | €525,000 |
Vanhemmat yhteenvedot, joissa edelleen mainitaan 10.4 %
Kolme verokantaa on vahvistettu: 2 % asunnolle, jota ostaja käyttää pääasiallisena asuntonaan, 8 % asunnolle, jota ostaja ei käytä, ja 10.4 % on yleinen verokanta ei-asuinkiinteistöille. Koska 8 %:n verokanta on uusi, vanhemmissa yhteenvedoissa ja neuvonantajasivuilla annetaan joskus edelleen 10.4 % sijoitusasunnoille, kakkosasunnoille tai loma-asunnoille – verokanta, jota sovellettiin vuonna 2025, mutta ei vuonna 2026 tehtyihin hankintoihin.
Belastingdienstin hintasivut ovat voimassa. Tarkista kiinteistökauppasi päivämäärä ja pyydä notaarilta vahvistus hinnasta ennen allekirjoittamista.
Aloittajan vapautus (startersvrijstelling)
Ostaja, joka täyttää kaikki ehdot, ei maksa lainkaan varainsiirtoveroa. Vapautus on artiklassa 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, ilmoitusvaatimus artiklassa 15a. Kaikkien seuraavien ehtojen on täytyttävä:
- Ikä. Ostajan on oltava vähintään 18-vuotias eikä vielä 35-vuotias kauppakirjan allekirjoitushetkellä. Testi koskee ostajaa kohden: jos toinen kahdesta yhteisostajasta on 35-vuotias tai vanhempi, vain ehdot täyttävän ostajan osuus on vapautettu verosta.
- Vain kerran. Ostaja ei ole saanut aiemmin hakea verovapautusta. Asunnon aiempi omistaminen ei estä ostajaa hakemasta verovapautusta; tämän verovapauden käyttäminen kylläkin.
- Omistusasuminen. Ostajan on käytettävä asuntoa pääasiallisena asuntonaan muuten kuin tilapäisesti. Vuokrattavaksi, remontoitavaksi ja jälleenmyyntiin tai kakkosasuntona ostaminen ei oikeuta tähän.
- Arvokynnys. Asunnon arvo irtaimistoineen ei saa ylittää 555,000 € vuonna 2026 (525 000 euroa vuonna 2025). Tämä on jyrkkä raja, ei hintaluokka: yhden euron ylittäessä verovapaus poistuu kokonaan, ja 2 %:n vero maksetaan koko arvosta eikä omavastuuosuudesta.
Kynnysarvo indeksoidaan ja muuttuu joka 1. tammikuuta, joten lähellä rajaa olevassa ostoksessa jo toteutuspäivämäärä voi muuttaa lopputulosta.
Kirjallinen ilmoitus ja mitä tapahtuu, jos se on virheellinen
Kahden prosentin verokanta ja aloitusjäsenen vapautus eivät ole automaattisesti sovellettavissa. Artiklan 15a mukaan ostajan on ilmoitettava selkeästi, päättäväisesti ja varauksetta kirjallisessa ilmoituksessa, että hän aikoo käyttää asuntoa pääasiallisena asuntonaan muuten kuin tilapäisesti – ja aloitusjäsenen vapautuksen osalta, että hän ei ole aiemmin käyttänyt sitä. Belastingdienst julkaisee vakiolomakkeita, ja allekirjoitettu ilmoitus on toimitettava notaarille ennen siirtoa.
Ilmoitus koskee aikomustasi hankintahetkellä, ei lupausta siitä, ettei mikään muutu: jos aiot todella asua siellä ja olosuhteet myöhemmin pakottavat sinut muuttamaan tai vuokraamaan, veronhuojennus ei menetä takautuvasti. Aikomuksen ilmoittaminen, jota sinulla ei ole, ei ole sallittua. Jos ilmoitus osoittautuu virheelliseksi, Verohallinto voi periä erotuksesta korkoineen lisämaksun ( naheffingsaanslag ) ja määrätä seuraamuksen, jos verovelvollinen on vastuussa virheestä. Virheellisestä tai puutteellisesta ilmoituksesta määrätään seuraamuksia AWR:n 67 d ja 67 e artikloissa säädetyistä rangaistuksista; kahden vuoden kuluessa tehty vapaaehtoinen korjaus estää periaatteessa tällaisen seuraamuksen.
Kuka on vastuussa ja miten vero maksetaan
Varainsiirtovero kannetaan ostajalta eli ostajalta; myyjä ei ole vastuussa. Se on oma-aloitteinen verotusvelvollisuus, mutta tavallisessa kaupassa et rekisteröi itse mitään: jos siirto tapahtuu notaarin vahvistamalla asiakirjalla, kuten rekisteröidyn omaisuuden kohdalla, notaari rekisteröi ja maksaa sen digitaalisesti puolestasi. Vero näkyy siis notaarin kaupantekoilmoituksessa: siirrät koko summan notaarin kolmannen osapuolen tilille ennen kaupantekoa, ja notaari maksaa siitä veron, Kadaster-maksut ja oman palkkionsa. Vain jos notaarin vahvistamaa asiakirjaa ei ole, ostajan on rekisteröitävä ja maksettava vero henkilökohtaisesti kuukauden kuluessa omistajaksi tulemisesta; vastalause voidaan tehdä kuuden viikon kuluessa maksusta.
Käytännössä merkitykselliset poikkeukset ja helpotukset
Yritysosto pian edellisen yritysoston jälkeen
Artikla 13 tarjoaa helpotusta tilanteisiin, joissa sama omaisuus hankitaan uudelleen kuuden kuukauden kuluessa aiemmasta hankinnasta. Toisen hankinnan perustetta pienennetään sillä määrällä, josta ensimmäisestä hankinnasta on peritty varainsiirtovero eli vähennyskelvoton arvonlisävero, joten toista ostajaa verotetaan vain arvonnoususta.
Tämä hyödyttää ostajaa, joka ostaa kiinteistön joltakulta, joka on ostanut kiinteistön aivan äskettäin, ja juuri se tekee lyhytaikaisen jälleenmyynnin kauppiaan tai rakennuttajan toimesta kannattavaksi. Hyvitys liittyy kiinteistöön ja kuuden kuukauden ikkunaan, ei jälleenmyyjän henkilöllisyyteen, joten kysy, milloin myyjä hankki kiinteistön.
Perheensiirrot, avioero ja perintö
Perinnön kautta tai aviovarallisuuslain nojalla saatu omaisuus ei ole verotettava hankinta, joten varainsiirtoveroa ei synny, kun perit asunnon tai kun omaisuus siirtyy sinulle avio-oikeuden kautta; perintöveroa voi syntyä sen sijaan. Avioeron yhteydessä avio-oikeuden yhteisen omaisuuden tai yhteisomistuksen jakaminen entisten osapuolten välillä kuuluu 15 artiklan poikkeusten piiriin, joten jos perheen asunto osoitetaan toiselle puolisolle, varainsiirtoveroa ei makseta. Naimattomien avopuolisoiden tilanne on suppeampi ja riippuu siitä, miten yhteisomistus on syntynyt.
Perheenjäsenten väliset siirrot eivät ole, toisin kuin yleisesti uskotaan, yleensä vapautettuja verosta. Vanhemman myynti lapselle kuuluu tavanomaisen järjestelmän piiriin: 2 %, jos lapsi asuu siellä, tai ei mitään, jos lapsi täyttää perustajajäsenen vaatimukset. Artiklan 15 mukainen perhevapaus koskee liiketoiminnan siirtoa, ei perheen asuntoa. Jos asunto myydään suhteellisen alle markkina-arvon, voi myös syntyä lahjavero, ja varainsiirtoveron perusteena on markkina-arvo, ei sovittu hinta.
Uudisrakennuskohde: ALV varainsiirtoveron sijaan
Uudisrakennusta ei veroteta kahdesti. Jos luovutus on arvonlisäveron alainen – yleisesti ottaen uudisrakennus, joka luovutetaan ennen ensimmäistä käyttöönottoa tai kahden vuoden kuluessa siitä, ja rakennusmaa – 15 artiklan mukainen vapautus poistaa siirtoveron soveltamisen, joten ostaja maksaa 21 % arvonlisäveroa eikä 2 % tai 8 %. Tämä on samenloopvrijstelling.
Tästä syystä uudisrakentamisen kohdalla mainitaan nimenomainen varainsiirtovero : 21 % sisältyy rakennuttajan hintaan eikä sen päälle. Verovapaus ei koske tilanteita, joissa ostaja voi saada arvonlisäveron takaisin, joten sijoittajat ja yritykset tarvitsevat erillisen neuvonnan. Rakennusmaa ei ole asunto: jos varainsiirtoveroa sovelletaan tontille eikä talolle, verokanta on 10.4 %.
Toisen ostajan kustannukset
Notaarin palkkioita ei ole laissa vahvistettu, ja ne vaihtelevat toimistojen ja kaupunkien välillä, joten pyydä kaksi tai kolme tarjousta. Kadaster-rekisteröintimaksu on kiinteä, ja notaari veloittaa sen omakustannushintaan.
| Hinta | Kuka yleensä maksaa | Vähennyskelpoinen tuloverossa? |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero | Ostaja | Ei |
| Notaari — siirtoasiakirja (väliaikainen) | Ostaja (kk) | Ei |
| Kadaster — luovutuskirjan rekisteröinti | Ostaja (kk) | Ei |
| Notaari — kiinnityskirja (hypoteesiakte) | Ostaja | Kyllä — rahoituskustannukset |
| Kadaster – kiinnityskirjan rekisteröinti | Ostaja | Kyllä — rahoituskustannukset |
| Asuntolainaneuvojan ja pankin järjestelykulut | Ostaja | Kyllä — rahoituskustannukset |
| Arvostus (verotus) asuntolainaa varten | Ostaja | Kyllä — rahoituskustannukset |
| Kansallinen asuntolainatakuumaksu (NHG:n borgtocht-varanto) | Ostaja | Kyllä — rahoituskustannukset |
| Ostoagentti (aankoopmakelaar) | Ostaja | Ei |
| Rakennekartoitus (rakennustarkastus) | Ostaja | Ei |
Mikä on vähennyskelpoista ja mikä ei
Raja on yksinkertainen: kiinteistön hankintakustannukset eivät ole vähennyskelpoisia, lainan järjestämiskustannukset ovat. Wet inkomstenbelasting 2001 -lain 3.120 artiklan mukaan oman kodin asuntolainan kertaluonteiset rahoituskustannukset ovat vähennyskelpoisia sinä vuonna, jona ne ovat syntyneet – kiinnityskirja, sen rekisteröinti, neuvonantaja, lainan arviointi ja NHG-maksu. Varainsiirtovero, siirtokirja, sen rekisteröinti, ostoasiamies ja mittaus eivät ole vähennyskelpoisia.
Kansallinen asuntolainatakaus ( Nationale Hypotheek Garantie ) on valinnainen ja saatavilla vain tiettyyn lainarajaan asti. Vuonna 2026 kertaluonteinen takausmaksu ( borgtochtprovisie ) on 0.4 % lainasta, mikä on sama kuin vuonna 2025, ja NHG:n raja on 470 000 euroa, joka nousee 498 200 euroon, jos lainalla rahoitetaan energiansäästötoimenpiteitä. Lainanantajat tarjoavat yleensä vastineeksi alhaisempaa korkoa, joten se usein maksaa itsensä takaisin. NHG asettaa molemmat luvut vuosittain ja soveltaa asuntolainatarjouksen tekohetkellä voimassa olevia Voorwaarden en Normen -sääntöjä, joten tarkista tarjousvuoden raja valmistumisvuoden sijaan.
Kiinteistön rekisteröintimaksu Kadasterissa on vahvistettu Tarievenregeling Kadasterin toimesta, ja se on sama sekä siirto- että kiinnityskirjalle. Vuonna 2026 rekisteröinti maksaa 181 euroa, joka alennetaan 103.50 euroon, jos notaari toimittaa asiakirjan sähköisesti Kadasterin automaattisesti käsittelemässä muodossa, mikä on tavanomainen tapa suoraviivaisessa asuntokaupassa. Rekisteröintimaksut jätettiin pois vuoden 2026 yleisestä korotuksesta, joten ne ovat pysyneet samoina kuin vuonna 2025. Paperihakemuksen jättäminen maksaa 34 euroa enemmän.
Mitä budjetoida: alustava luonnos
Alla olevat luvut ovat vain suuntaa antavia : yllä olevista osista koottu luonnos, ei lainaus. Vain veroelementti on laissa säädetty.
- Ensiasunnon ostajan oikeutus, asunto alle kynnysarvon: karkeasti 1.5%: sta 3.5% — ei varainsiirtoveroa, joten notaari- ja Kadaster-kuluja, rahoituskuluja sekä valitsemasi välittäjän tai maanmittauslaitoksen kuluja ei peritä.
- Omistusasunnon omistaja maksaa 2 %: karkeasti 4%: sta 6%Nyrkkisääntö ”noin 5 % päälle” sopii tähän tapaukseen, ja vain tähän tapaukseen.
- Ostaja, joka ei asu asunnossaan ja maksaa 8 % vuonna 2026: karkeasti 10%: sta 12% — alhaisempi kuin sama osto vuonna 2025, jolloin korko oli 10.4 %.
- Muu kuin asuinkiinteistö 10.4 %:lla: karkeasti 12%: sta 14%, usein enemmän, koska due diligence -prosessi on vaativampi.
- Uudisrakennus, nimestä vapaa: 21 %:n arvonlisävero sisältyy jo hintaan, joten budjetoi vain asuntolainaan liittyvät kulut.
Kaksi varoitusta. Hollantilaiset lainanantajat eivät yleensä rahoita ostajan kustannuksia, koska laina on rajattu kiinteistön arvon mukaan, joten ostajan tulot tulevat yleensä säästöistä. Ja jos ostat yhdessä jonkun sellaisen kanssa, joka ei täytä aloitusosakkaan ehtoja, verota jokainen osa erikseen.
Voiko ulkomaalainen ostaa kiinteistön Alankomaista, ja maksaako se enemmän?
Kiinteän omaisuuden ostamiseen ei ole täällä kansalaisuus- tai asuinpaikkarajoituksia, eikä ulkomaalaisilta ostajilta peritä lisämaksua. Tärkeintä ei ole kansalaisuutesi, vaan se, asutko kiinteistössä: ulkomaalainen, joka ostaa asunnon asumista varten, maksaa vuonna 2026 2 % lisämaksua samoilla ehdoilla kuin hollantilainen ostaja, kun taas sijoitusasunnon ostaja maksaa 8 %.
Olen 34-vuotias ja ostan ensimmäisen hollantilaisen kotini 600 000 eurolla. Saanko verovapauden?
Ei. Vapautus menetetään kokonaan, kun arvo ylittää vuoden 2026 rajan 555 000 euroa, ja se poistuu koko kiinteistön osalta, ei sen ylittävältä osalta. Maksat 2 % koko arvosta eli 12 000 euroa, edellyttäen, että asut siellä vakituisena asuntonasi ja teet kirjallisen ilmoituksen notaarille. Samojen tosiseikkojen perusteella rajan alapuolella et maksa mitään.
Asun aluksi talossa, mutta vuokraan sen pois kahden vuoden kuluttua. Mitä ilmoitan?
Ilmoita aito aikomuksesi hankintahetkellä. Jos todella aiot asua kiinteistössä pääasiallisena asuntonasi muuten kuin väliaikaisesti, sovelletaan 2 prosentin verokantaa, eikä myöhempi suunnitelman muutos todellisten olosuhteiden vuoksi kumoa sitä. Mutta alun perin muodostettu aikomus asua lyhytaikaisesti ja sitten vuokrata ei ole sitä, ja toisin ilmoittaminen voi johtaa verotukseen ja sakkoihin.
Maksaako myyjä mitään ilmaisista ostajista?
Ei. Kosten koper -periaatteen mukaan ostaja vastaa varainsiirtoverosta, luovutuskirjasta ja sen rekisteröinnistä. Myyjä maksaa oman myyntiedustajansa ja mahdollisen olemassa olevan kiinnityksen poistamisen rekisteristä kustannukset. Uudisrakentamisessa tyypillistä vrij op naam -periaatteen mukaan siirtokulut ovat päinvastaiset, mutta asuntolainan ottava ostaja maksaa silti kiinnityskirjan.
Onko varainsiirtovero maksettava, jos yhtiökumppanini lisätään kiinteistörekisteriin?
Se riippuu miten. Avio-oikeuden kautta puolisolle siirtyvä omaisuus ei ole verotettavaa hankintaa, joten sille ei aiheudu mitään maksua. Puolikkaan osuuden siirtäminen avopuolisolle on tavanomainen hankinta, josta maksetaan veroa kyseisen osuuden arvosta – 2 %, jos he asuvat siellä, tai 8 % vuonna 2026, jos eivät asu siellä. Kysy neuvoa ennen omistusjärjestelyjä.
Mitä ostokustannuksista voin vähentää tuloverostani?
Vain kiinnityksen järjestämisestä aiheutuvat kulut: kiinnityskirja ja sen rekisteröinti, neuvonantaja, lainan arviointi ja NHG-maksu. Nämä ovat vähennyskelpoisia kyseisenä vuonna Wet inkomstenbelasting 2001 -lain 3.120 artiklan mukaisesti. Varainsiirtovero, siirtokirja, sen rekisteröinti, ostovälittäjän palkkio ja mittaus eivät ole vähennyskelpoisia. Säilytä notaarin valmistumisilmoitus, jossa eritellään molemmat.
Tämä sivu esittää vuoden 2026 tilanteen, ja sitä tarkistetaan vuosittain; yllä olevat taulukot ovat päivitettäviä osia. Jos haluat neuvoja tietystä ostosta, mukaan lukien kiinteistökauppaan sovellettavan hinnan ja notaarille tehtävän ilmoituksen sanamuodon, ota yhteyttä Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
