Vuokrasopimuksella on useita näkökohtia. Tärkeä näkökohta tässä on vuokranantaja ja hänen velvoitteensa vuokralaista kohtaan. Lähtökohtana vuokranantajan velvoitteissa on "nautinto, jonka vuokralainen voi odottaa vuokrasopimuksen perusteella". Loppujen lopuksi vuokranantajan velvollisuudet liittyvät läheisesti vuokralaisen oikeuksiin. Konkreettisesti tämä lähtökohta tarkoittaa kahta tärkeää velvoitetta vuokranantajalle. Ensinnäkin BW: n 7: 203 §: n mukainen velvoite antaa esine vuokralaisen saataville. Lisäksi vuokranantajalle asetetaan elatusvelvollisuus tai toisin sanoen Alankomaiden siviililain 7: 204 §: n mukainen vikojen sääntely. Mitä vuokranantajan molemmat velvollisuudet tarkalleen tarkoittavat, keskustellaan peräkkäin tässä blogissa.
Vuokratun omaisuuden asettaminen saataville
Vuokranantajan ensimmäisen ensisijaisen velvollisuuden osalta Alankomaiden siviililain 7: 203 §: ssä säädetään, että vuokranantaja on velvollinen asettamaan vuokrakohteen vuokralaisen saataville ja jättämään sen siinä määrin kuin on tarpeen sovittuun käyttöön. Sovittu käyttö koskee esimerkiksi:
- (itsenäinen tai itsenäinen) asuintila;
- liiketila liiketilojen merkityksessä;
- muu liiketila ja toimistot, jotka kuvataan 7 artiklassa: 203a BW
Vuokrasopimuksessa on tärkeää kuvata selvästi, mistä käytöstä osapuolet ovat sopineet. Vastaus kysymykseen siitä, onko vuokranantaja täyttänyt velvollisuutensa, riippuu loppujen lopuksi siitä, mitä osapuolet ovat kuvanneet vuokrasopimuksessa vuokratun kohteen määräpaikan suhteen. Siksi on tärkeää, että vuokrasopimuksessa ilmoitetaan määränpää tai ainakin käyttö, mutta myös kuvataan tarkemmin, mitä vuokralainen voi sen perusteella odottaa. Tässä yhteydessä se koskee esimerkiksi perustiloja, jotka ovat välttämättömiä vuokratun kiinteistön käyttämiseksi tietyllä tavalla. Esimerkiksi rakennuksen käyttämiseksi liiketilana vuokralainen voi myös määrätä tiskin, kiinteiden hyllyjen tai väliseinien saatavuuden ja täysin erilaiset vaatimukset vuokratulle tilalle, joka on tarkoitettu esimerkiksi paperin tai romumetallin varastointiin. voidaan asettaa tässä yhteydessä.
Ylläpitovelvollisuus (oletusarvo)
Vuokranantajan toisen päävelvollisuuden yhteydessä Alankomaiden siviililain 7: 206 §: ssä määrätään, että vuokranantaja on velvollinen korjaamaan viat. Mitä vialla ymmärretään, tarkennetaan edelleen siviililain 7: 204 §: ssä: vika on omaisuuden ominaisuus tai ominaisuus, jonka seurauksena kiinteistö ei voi tarjota vuokralaiselle sitä nautintoa, jonka hän voi odottaa vuokrasopimuksen perusteella. Korkeimman oikeuden mukaan nautinto kattaa muutakin kuin vain vuokratun omaisuuden kunnon tai sen aineelliset ominaisuudet. Muut nautintoa rajoittavat olosuhteet voivat myös olla BW 7: 204 artiklassa tarkoitettu virhe. Harkitse tässä yhteydessä esimerkiksi vuokratun omaisuuden odotettua saavutettavuutta, saavutettavuutta ja ulkonäköä.
Vaikka se on laaja termi, joka kattaa kaikki olosuhteet, jotka rajoittavat vuokralaisen nautintoa, vuokralaisen odotukset eivät saisi ylittää keskivuokralaisen odotuksia. Toisin sanoen tämä tarkoittaa, että vuokralainen ei voi odottaa muuta kuin hyvin hoidettua kiinteistöä. Lisäksi erilaiset vuokra-esineiden luokat nostavat kukin omat odotuksensa oikeuskäytännön mukaan.
Joka tapauksessa vikaa ei ole, jos vuokra-esine ei tarjoa vuokralaiselle odotettua nautintoa seuraavista syistä:
- olosuhde, joka johtuu vuokralaisesta syyn tai riskin perusteella. Esimerkiksi vuokratun kiinteistön pienet virheet oikeudellisen riskijakauman vuoksi ovat vuokralaisen vastuulla.
- Vuokralaisen henkilökohtainen olosuhde. Tähän voi sisältyä esimerkiksi hyvin alhainen toleranssiraja suhteessa muiden vuokralaisten normaaliin asumisääniin.
- Kolmansien osapuolten aiheuttama todellinen häiriö, kuten liikennemelu tai melun häiriöt vuokratun kiinteistön vieressä olevalta terassilta.
- Väite ilman todellista häiriötä, joka on tilanne, jossa esimerkiksi vuokralaisen naapuri vain väittää olevansa etuoikeutettu vuokralaisen puutarhan läpi, tosiasiallisesti käyttämättä sitä.
Seuraamukset, jos vuokranantaja rikkoo päävelvoitteita
Jos vuokranantaja ei pysty antamaan vuokrattua kiinteistöä vuokralaisen saataville ajallaan, kokonaan tai ollenkaan, vuokranantajalla on puute. Sama koskee vikaa. Molemmissa tapauksissa puute aiheuttaa seuraamuksia vuokranantajalle ja antaa vuokralaiselle useita valtuuksia tässä yhteydessä, kuten esimerkiksi:
- Noudattaminen. Vuokralainen voi sitten vaatia vuokranantajaa antamaan vuokratun kiinteistön saataville ajoissa, kokonaan tai ollenkaan, tai korjaamaan puutteen. Niin kauan kuin vuokralainen ei vaadi vuokranantajan korjaamista, vuokranantaja ei kuitenkaan voi korjata vikaa. Jos korjaustoimenpide on mahdoton tai kohtuuton, vuokranantajan ei tarvitse tehdä niin. Jos vuokranantaja sitä vastoin kieltäytyy korjauksesta tai ei tee sitä ajoissa, vuokralainen voi korjata virheen itse ja vähentää sen kustannukset vuokrasta.
- Vuokran alennus. Tämä on vaihtoehto vuokralaiselle, jos vuokralle ottaja ei tarjoa vuokrattua kiinteistöä ajallaan tai kokonaan tai jos siinä on puutteita. Vuokran alentamista on haettava tuomioistuimelta tai vuokran arviointilautakunnalta. Vaatimus on tehtävä kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun vuokralainen on ilmoittanut virheestä vuokranantajalle. Siitä hetkestä lähtien myös vuokravähennys tulee voimaan. Jos vuokralainen antaa tämän ajanjakson päättyä, hänen oikeutensa vuokran alentamiseen vähenee, mutta ei raukea.
- Vuokrasopimuksen irtisanominen, jos vuokran puuttuminen tekee nautinnosta täysin mahdotonta. Jos vika, jota vuokralle antajan ei tarvitse korjata esimerkiksi siksi, että korjaaminen on mahdotonta tai vaatii kustannuksia, joita ei voida kohtuudella odottaa tältä tietyissä olosuhteissa, mutta joka tekee vuokralaisen odottamasta nautinnosta täysin mahdotonta, sekä vuokralainen että vuokranantaja purkaa vuokrasopimuksen. Molemmissa tapauksissa tämä voidaan tehdä tuomioistuimen ulkopuolisella lausunnolla. Usein kaikki osapuolet eivät kuitenkaan ole samaa mieltä purkamisesta, joten oikeudellisia menettelyjä on vielä noudatettava.
- Korvaus. Tämä vaatimus johtuu vuokralaisesta vain, jos puute, kuten vika, voidaan katsoa johtuvan myös vuokranantajasta. Näin on esimerkiksi silloin, jos virhe ilmeni vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen ja voidaan katsoa vuokralle antajalle, koska hän ei esimerkiksi ole suorittanut vuokrattua kiinteistöä riittävästi. Mutta myös, jos tietyn virheen esiintyi jo vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä ja vuokralle antajan oli siitä tietoinen tuolloin, hänen olisi pitänyt tietää siitä tai ilmoittaa vuokralaiselle, että vuokratulla omaisuudella ei ollut puutetta.
Oletko vuokralaisena vai vuokranantajana mukana kiistassa siitä, täyttääkö vuokranantaja ehdot vai ei? Vai haluatko tietää enemmän esimerkiksi seuraamusten asettamisesta vuokranantajaa vastaan? Ota sitten yhteyttä Law & More. Meidän kiinteistöalan lakimiehet ovat vuokralain asiantuntijoita ja tarjoavat mielellään oikeudellista apua tai neuvoja. Olitpa vuokralainen tai vuokranantaja, osoitteessa Law & More suhtaudumme henkilökohtaisesti ja yhdessä kanssasi tarkastelemme tilannettasi ja määritämme (seuranta) strategian.